Аренда земпаев: договорные отношения

Земпай & земучасток

Сельхозтоваропроизводитель, у которого не хватает собственных земель для производства сельхозпродукции, обычно берет в пользование у физических лиц — граждан земельные доли (паи) и земельные участки.

На первый взгляд, речь идет об одном и том же объекте — земле сельхозназначения. В то же время с юридической точки зрения это абсолютно разные объекты.

Так, земпаем считается только право на выделение земучастка в натуре (на местности) из земель, которые принадлежали коллективным сельхозпредприятиям. Право собственности на такой объект подтверждается сертификатом. При этом такой сертификат дает право физлицу, которому он выдан после проведения соответствующих действий, получить причитающуюся земельную долю (пай) на местности с получением права собственности на земельный участок (п. 17 разд. X ЗКУ). То есть фактически земпаем является условный участок, который принадлежит физлицу, но он не выделен на местности.

В то же время земучастком признают часть земной поверхности с установленными пределами, определенным местом расположения, целевым (хозяйственным) назначением и с определенными относительно него правами (п.п. 14.1.74 НКУ и ч. 1 ст. 79 ЗКУ). При этом на сегодня право собственности, пользования земучастком возникает только после государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 125 и 126 ЗКУ). То есть земучасток, в отличие от пая, это не условный, а физический объект, который имеет свои координаты и место нахождения.

Таким образом, нельзя отождествлять земельную долю (пай) с земельным участком. А потому, если субъект хозяйствования берет в аренду земучасток или земпай, юридические аспекты таких отношений будут отличаться.

Договорные отношения

Земпай. Для того, чтобы взять в аренду земпай (то есть не выделенную на местности землю), сельхозтоваропроизводитель должен заключить с физлицом — владельцем сертификата на право на земельную долю (пай) договор аренды. При заключении такого договора следует ориентироваться на требования к заключению договора аренды земли, прописанные в Законе № 161. Об этом прямо говорится в разд. IX Закона № 161.

То есть заключать договор аренды земпая следует обязательно в письменной форме и по желанию одной из сторон его можно заверить нотариально (ст. 14 Закона № 161).

Чтобы этот договор признавался действительным, в нем должны быть указаны все существенные условия, установленные для договоров аренды земли.

К существенным условиям договора аренды земли, и как следствие, аренды земпая, ст. 15 Закона № 161 относит:

1) объект аренды;

2) срок действия договора аренды;

3) арендную плату с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Это основные существенные условия договора аренды, которые должны быть во всех договорах аренды. В то же время при согласии сторон в договоре могут указываться и другие условия. О том, на что следует обратить внимание при определении существенных условий таких договоров, поговорим далее.

А перед тем несколько слов скажем о регистрации таких договоров аренды.

На сегодня остается действующим Порядок № 119, который предусматривает, что договоры аренды земпая подлежат безвозмездной регистрации исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земпая (п. 2 Порядка № 119).

Чтобы провести такую регистрацию, аграрию следует подать в соответствующий исполнительный комитет органа местного самоуправления (п. 3 Порядка № 119):

— договор аренды в двух экземплярах;

— сертификат на право на земельную долю (пай).

На это обращает внимание и Госрегистрационная служба в письме от 15.01.2013 г. № 10-06-15-13. Поэтому после заключения договора аренды земпая и его регистрации согласно Порядку № 119 никаких дополнительных действий сторонам договора совершать не нужно.

Земучасток. Если вы арендуете у физлица не земпай, а земучасток (то есть землю, которая уже имеет кадастровый номер и выделена в натуре, но до выделения ее в натуре это был земельный пай), то следует заключить с физлицом договор аренды земельного участка (типовая форма которого утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220). А чтобы такой договор действовал, придется зарегистрировать вещное право на недвижимое имущество по такому договору в регистрационной службе. Сам договор аренды земучастка в сельском или городском совете регистрировать не нужно.

К сведению! Проводить регистрацию договоров аренды земпая в городском или сельском совете, а при заключении договоров аренды земли — регистрировать вещное право нужно потому, что налоговики в случае отсутствия такой регистрации могут признать всю продукцию, выращенную на такой земле, не собственно выращенной продукцией сельхозпредприятия (письмо ГУ ГФС в Полтавской области от 25.11.16 г. № 6356/10/16-31-12-04-30). В случае непроведения соответствующей регистрации аграрий нарушает требования ст. 125 ЗКУ и ст. 25 Закона № 161. Следовательно, ему будет сложно доказать, что выращенная на таких землях продукция является именно его собственно выращенной, а потому не следует рассчитывать и на включение ее стоимости в расчет 75 % сельхоздоли, которая дает право находиться на едином налоге группы 4 или получить агродотацию. Такой подход у налоговиков касается и использования аграриями в своей деятельности неоформленных земпаев или земучастков.

Нужно помнить также то, что когда арендодатель передал арендатору в аренду земпай, а после этого оформил право собственности на земучасток в Госреестре прав на недвижимое имущество (до 01.01.2013 г. получил государственный акт на земучасток), то он должен перезаключить договор аренды земли на тех же условиях, что и ранее заключенный договор аренды земпая. Условия нового договора могут быть изменены лишь по соглашению сторон. На это прямо указывает ст. 13 Закона № 161.

Объект аренды и срок действия договора

Объект аренды. Если речь идет об аренде обычного земучастка, то в соответствии со ст. 15 Закона № 161 в договоре обязательно следует указать кадастровый номер земучастка, место расположения и его размер.

У земпая кадастрового номера нет (информация о нем не внесена в Госземкадастр), и неизвестно, где он точно расположен. Поэтому возникает вопрос, как же в договоре аренды земпая отразить информацию, которая позволила бы идентифицировать предмет аренды.

Ответ на этот вопрос находится в типовом договоре аренды пая. В нем указано, что предмет договора аренды характеризует информация о:

— размере условных кадастровых гектаров, которые приходятся на определенный пай;

— стоимости земпая в гривнях;

— едином массиве земель, в который входит земпай, и который, как один земельный участок, выделен в натуре. А именно указывают кадастровую и другие характеристики такого земучастка и прилагают его кадастровый план.

Срок действия договора аренды. При аренде земпая действуют общие правила, установленные для аренды земучастков. А потому и при определении срока аренды земпая следует ориентироваться на те же правила.

То есть срок действия договора аренды земпая следует определять по соглашению сторон и его стоит указать в самом договоре аренды. Но при этом следует учесть, что под земпаем понимают именно земли сельхозназначения. А потому, определяя срок аренды таких земель, следует помнить о максимальных и минимальных ограничениях относительно аренды земель сельхозназначения.

Прописаны такие сроки в ст. 19 Закона № 161. В соответствии с ней:

— максимальный срок, на который можно передать в аренду земельную долю (пай), не может превышать 50 лет;

— минимальный срок не может быть меньше 7 лет, а если речь идет об аренде земпаев, находящихся в земельном массиве, который отнесен к мелиорируемым землям и на которых проводится гидротехническая мелиорация, то срок договора аренды не может быть меньше 10 лет.

Размер арендной платы

Размер арендной платы определяется по договоренности сторон (арендодателем и арендатором) и при аренде земпая указывается в п. 2.2 Типового договора или в абсолютном размере, или в процентах от стоимости земпая.

Арендная плата за земпаи устанавливается, как правило, в денежной форме (ст. 22 Закона № 161). В то же время по соглашению сторон расчеты относительно арендной платы за землю могут производиться и в натуральной форме (чаще всего выплата осуществляется сельхозпродукцией). Расчет в натуральной форме должен отвечать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.

О том, в какой форме будет выплачиваться арендная плата за пользование земпаями, речь идет в п. 2.2 Типового договора аренды земпая. В нем, кроме формы выплаты арендной платы, также, в частности, указано, что:

— формы арендной платы за аренду одной земельной доли (пая) на 1 год, которые устанавливаются по договоренности сторон договора, приводятся в приложении к договору;

— размер платежей по отдельным формам оплаты ежегодно согласовывается между сторонами договора путем внесения изменений или дополнений в договор (приложение к нему).

Обращаем внимание: при выборе формы выплаты в приложении к договору следует четко указывать, в какой именно форме будет выплачена арендная плата, чтобы не происходило подмены одной формы (денежной) другой (натуральной).

Заметим,

А если арендодатель захочет вместо денег получить сельхозпродукцию, то аграрий должен просто отразить операцию по продаже ему такой продукции и провести взаимозачет задолженности за проданную продукцию задолженностью по арендным платежам.

Когда речь идет об определении размера арендной платы, то сразу возникает вопрос: какой минимальный размер арендной платы за такие земли следует установить в договоре?

Этот вопрос возникает из-за того, что земпай арендуют у обычных физлиц-граждан. А следовательно, выплата такой арендной платы является доходом таких граждан, и арендатор (сельхозпредприятие), как налоговый агент, должен удерживать из нее НДФЛ и ВС.

При выплате арендной платы физлицу объект обложения НДФЛ определяется исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды, но не меньше чем минимальная сумма арендного платежа, предусмотренная законодательством по вопросам аренды земли (п.п. 170.1.1 НКУ). Поэтому, чтобы не ошибиться и не заплатить налог меньше, чем нужно, всех аграриев волнует, какой именно минимальный порог для арендной платы можно установить в договоре.

По мнению налоговиков (см. письмо от 27.04.2011 г. № 8043/6/15-0716, а также консультацию «Аренда земли у физических лиц» // «Вестник. Официально о налогах», 19 мая 2017 года, № 18-19 (923) и категория 103.09 БЗ), минимальный размер арендной платы при аренде земпаев следует определять, опираясь на требования ст. 1 Указа № 92 (ср. ). В ней прямо говорится, что плата за аренду земучастков сельхозназначения, земпаев устанавливается на уровне не менее 3 % стоимости земпая.

Кто-то может сказать, что такие требования незаконны. Поскольку согласно ст. 21 Закона № 161 размер арендной платы определяют между собой по договоренности арендатор и арендодатель. И если они договорятся о меньшем размере, чем 3 % от стоимости земпая, то нарушения быть не может.

С таким подходом можно согласиться, поскольку Законом № 161 определено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются ЗКУ, ГКУ, Законом № 161, а также другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, и договором аренды земли.

Указ № 92 хоть и касается отношений аренды, но был издан не для выполнения норм ЗКУ, ГКУ или Закона № 161, а потому его нельзя считать нормативно-правовым актом, который устанавливает обязательные для всех правила аренды земельных долей (паев).

Поэтому более логично считать, что требования ст. 1 Указа № 92 носят только рекомендательный характер.

Следовательно, если при заключении договора аренды стороны пришли к согласию относительно меньшего размера арендной платы, нежели установленный Указом № 92, то, на наш взгляд, это не нарушает прав сторон договора (арендодателя) и не может быть причиной для признания такого договора недействительным. На это, в частности, указывает ВССУ в определении от 23.05.2012 г. по делу № 6-9254св12*.

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/24943563.

То есть минимальный размер арендной платы, о котором идет речь в Указе № 92, является лишь условным ориентиром, на который следует равняться при достижении договоренности между арендодателем и арендатором относительно размера арендной платы, а не обязательным условием.

Своего налоговики не упустят.

Поэтому если при определении арендной платы вы будете ориентироваться именно на этот минимальный предел, то проблем с уплатой налога на доходы можно избежать.

Также часто аграрии при определении размера арендной платы задаются вопросом, следует ли проводить индексацию размера арендной платы?

В п. 2.2 формы Типового договора аренды земпая прямо указано, что ее нужно проводить на дату ее выплаты в соответствии с уровнем инфляции. В то же время ни в одном нормативно-правовом акте утвержденной методики проведения индексации не существует. Поэтому, на наш взгляд, субъекты хозяйствования имеют право сами устанавливать правила ее проведения.

В то же время стороны договора имеют право отказаться от индексации. Такое право им прямо дает ст. 21 Закона № 161. В ней говорится, что размер арендной платы следует рассчитывать с учетом индекса инфляции, если иное не предусмотрено договором. Поэтому если в договоре указано, что проведение индексации не предусмотрено, то о ней можно забыть.

Все договоры аренды земпаев, заключенные в соответствии с вышеупомянутыми требованиями, будут действовать и дадут право аграрию без проблем пользоваться земпаями физлиц.