Оренда земпаїв: договірні відносини

Земпай & земділянка

Сільгосптоваровиробник, у якого не вистачає власних земель для виробництва сільгосппродукції, зазвичай бере в користування у фізичних осіб — громадян земельні частки (паї) та земельні ділянки.

На перший погляд, мова йде про один і той же об’єкт — землю сільгосппризначення. Водночас, з юридичної точки зору, це зовсім різні об’єкти.

Так, земпаєм вважається лише право на виділення земділянки в натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільгосппідприємствам. Право власності на такий об’єкт підтверджується сертифікатом. При цьому такий сертифікат дає право фізособі, якій він виданий після проведення відповідних дій, одержати належну земельну частку (пай) на місцевості з отриманням права власності на земельну ділянку (п. 17 розд. X ЗКУ). Тобто фактично земпаєм є умовна ділянка, яка належить фізособі, але вона не виділена на місцевості.

Водночас земділянкою визнають частину земної поверхні з установленими межами, визначеним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та з визначеними щодо неї правами (п.п. 14.1.74 ПКУ та ч. 1 ст. 79 ЗКУ). При цьому на сьогодні право власності, користування земділянкою виникає тільки після державної реєстрації прав на нерухоме майно (ст. 125 та 126 ЗКУ). Тобто земділянка, на відміну від паю, це не умовний, а фізичний об’єкт, який має свої координати та місцезнаходження.

Ураховуючи це, не можна ототожнювати земельну частку (пай) із земельною ділянкою. А тому, якщо суб’єкт господарювання бере в оренду земділянку або земпай, юридичні аспекти таких відносин будуть відрізнятися.

Договірні відносини

Земпай. Для того щоб взяти в оренду земпай (тобто не виділену на місцевості землю), сільгосптоваровиробник має укласти з фізособою — власником сертифіката на право на земельну частку (пай) договір оренди. При укладанні такого договору слід орієнтуватися на вимоги укладання договорів оренди землі, прописані у Законі № 161. Про це прямо говориться у розд. IX Закону № 161.

Тобто укладати договір оренди земпаю слід обов’язково у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін його можна посвідчити нотаріально (ст. 14 Закону № 161).

Щоб цей договір визнавався дійсним, у ньому повинні бути зазначені всі істотні умови, встановлені для договорів оренди землі.

До істотних умов договору оренди землі, і як наслідок, оренди земпаю, ст. 15 Закону № 161 відносить:

1) об’єкт оренди;

2) строк дії договору оренди;

3) орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її невиплату.

Це основні істотні умови договору оренди, які мають бути у всіх договорах оренди. Водночас за згодою сторін у договорі можуть зазначатися й інші умови. Про те, на що слід звернути увагу при визначення істотних умов таких договорів, поговоримо нижче.

А перед тим декілька слід скажемо про реєстрацію таких договорів оренди.

На сьогодні і досі є чинним Порядок № 119, який передбачає, що договори оренди земпаю підлягають безоплатній реєстрації виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земпаю (п. 2 Порядку № 119).

Щоб провести таку реєстрацію, аграрію слід подати до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування (п. 3 Порядку № 119):

— договір оренди у двох примірниках;

— сертифікат на право на земельну частку (пай).

На цьому акцентує і Держреєстраційна служба в листі від 15.01.2013 р. № 10-06-15-13. Тож після укладення договору оренди земпаю і його реєстрації згідно з Порядком № 119 жодних додаткових дій сторонам договору робити не треба.

Земділянка. Якщо ви орендуєте у фізособи не земпай, а земділянку (тобто землю, яка уже має кадастровий номер і виділена в натурі, але до виділення її в натурі це був земельний пай), то слід укласти з фізособою договір оренди земельної ділянки (типова форма якого затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220). А щоб такий договір був чинним, доведеться зареєструвати речове право на нерухоме майно за таким договором у реєстраційній службі. Сам договір оренди земділянки у сільській чи міській раді реєструвати не потрібно.

До відома! Проводити реєстрацію договорів оренди земпаю у міській чи сільській раді, а при укладанні договорів оренди землі — реєструвати речове право потрібно через те, що податківці у випадку відсутності такої реєстрації можуть визнати всю продукцію, вирощену на такій землі, не власно вирощеною продукцією сільгосппідприємства (лист ГУ ДФС у Полтавській області від 25.11.2016 р. № 6356/10/16-31-12-04-30). У випадку непроведення відповідної реєстрації аграрій порушує вимоги ст. 125 ЗКУ та ст. 25 Закону № 161. Отже, йому буде складно довести, що вирощена продукція на таких землях є саме його власно вирощеною, а тому не слід розраховувати і на включення її вартості до розрахунку 75 % сільгоспчастки, яка дає право перебувати на єдиному податку групи 4 чи мати право отримати агродотацію. Такий підхід у податківців стосується і використання аграріями у своїй діяльності неоформлених земпаїв чи земділянок.

Потрібно пам’ятати також те, що коли орендодавець передав орендарю в оренду земпай, а після цього оформив право власності на земділянку в Держреєстрі прав на нерухоме майно (до 01.01.2013 р отримав державний акт на земділянку), то він повинен переукласти договір оренди землі на тих самих умовах, що й раніше укладений договір оренди земпаю. Умови нового договору можуть бути змінені лише за згодою сторін. На це прямо вказує ст. 13 Закону № 161.

Об’єкт оренди та строк дії договору

Об’єкт оренди. Якщо йде мова про оренду звичайної земділянки, то відповідно до ст. 15 Закону № 161 в договорі обов’язково слід зазначити кадастровий номер земділянки, місце розташування та її розмір.

У земпаю кадастрового номера немає (інформація про нього не внесена до Держземкадастру) і не відомо, де він точно розташований. Тому виникає запитання, як же в договорі оренди земпаю відобразити інформацію, яка дозволила б ідентифікувати предмет оренди.

Відповідь на це запитання знаходиться у Типовому договорі оренди земпаю. У ньому зазначено, що предмет договору оренди характеризує інформація про:

— розмір умовних кадастрових гектарів, які припадають на певний пай;

— вартість земпаю у гривнях;

— інформація про єдиний масив земель, в якому знаходиться земпай, і який, як одна земельна ділянка, виділений у натурі. А саме зазначають кадастрову та інші характеристики такої земділянки і додають її кадастровий план.

Строк дії договору оренди. При оренді земпаю діють загальні правила, встановлені для оренди земділянок. А тому і при визначенні строку оренди земпаю слід орієнтуватися на ті ж правила.

Тобто строк дії договору оренди земпаю слід визначати за угодою сторін та варто зазначити у самому договорі оренди. Але при цьому слід враховувати, що під земпаєм розуміють саме землі сільгосппризначення. А тому, визначаючи строк оренди таких земель, слід пам’ятати про максимальні та мінімальні обмеження щодо оренди земель сільгосппризначення.

Прописані такі строки у ст. 19 Закону № 161. Відповідно до неї:

— максимальний строк на який можна передати в оренду земельну частку (пай), не може перевищувати 50 років;

— мінімальний строк не може бути менше 7 років, а якщо мова йде про оренду земпаїв, які знаходяться у земельному масиві, що віднесений до меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, то строк договору оренди не може бути меншим 10 років.

Розмір орендної плати

Розмір орендної плати визначається за домовленістю сторін (орендодавцем і орендарем) і при оренді земпаю зазначається у п. 2.2 Типового договору або в абсолютному розмірі, або у відсотках від вартості земпаю.

Орендна плата за земпаї встановлюється, як правило, у грошовій формі (ст. 22 Закону № 161). Водночас за згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися й у натуральній формі (найчастіше виплата здійснюється сільгосппродукцією). Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Про те, в якій формі виплачуватиметься орендна плата за користування земпаями, ідеться в п. 2.2 Типового договору оренди земпаю. У ньому, крім форми виплати орендної плати, також, зокрема, зазначено, що:

— форми орендної плати за оренду однієї земельної частки (паю) на 1 рік, які встановлюються за домовленістю сторін договору, наводяться в додатку до договору;

— розмір платежів за окремими формами оплати щороку погоджується між сторонами договору шляхом унесення змін або доповнень до договору (додатка до нього).

Звертаємо увагу: при виборі форми виплати у додатку до договору слід чітко вказувати, у якій саме формі буде виплачена орендна плата, щоб не відбувалася підміна однієї форми (грошової) іншою (натуральною).

Зауважимо,

А якщо орендодавець захоче замість грошей отримати сільгосппродукцію, то аграрій має просто відобразити операцію з продажу йому такої продукції і провести взаємозалік заборгованості за продану продукцію заборгованістю за орендними платежами.

Коли мова йде про визначення розміру орендної плати, то відразу виникає запитання: який мінімальний розмір орендної плати за такі землі слід установити в договорі?

Це питання постає через те, що земпай орендують у звичайних фізосіб-громадян. А отже, виплата такої орендної плати є доходом таких громадян, і орендар (сільгосппідприємство) як податковий агент має утримувати з неї ПДФО і ВЗ.

При виплаті орендної плати фізособі об’єкт оподаткування ПДФО визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленої в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, передбачена законодавством з питань оренди землі (п.п. 170.1.1 ПКУ). Тому щоб не помилитися і не заплатити менше податку, ніж потрібно, всіх аграрії турбує, який саме мінімальний поріг для орендної плати можна встановити в договорі.

На думку податківців (лист від 27.04.2011 р. № 8043/6/15-0716, а також консультацію «Оренда землі у фізичних осіб» // «Вісник. Офіційно про податки», 19 травня 2017, № 18-19 (923) та категорія 103.09 БЗ), мінімальний розмір орендної плати при оренді земпаїв слід визначати, спираючись на вимоги ст. 1 Указу № 92 (ср. ). У ній прямо говориться, що плата за оренду земділянок сільгосппризначення, земпаїв встановлюється на рівні не менше 3 % вартості земпаю.

Дехто може сказати, що такі вимоги незаконні, оскільки відповідно ст. 21 Закону № 161 розмір орендної плати визначають між собою за домовленістю орендар і орендодавець. І якщо вони домовляться про менший розмір, ніж 3 % від вартості земпаю, то порушення бути не може.

З таким підходом можна погодитися. Пояснюється це тим, що Законом № 161 визначено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються ЗКУ, ЦКУ, Законом № 161, а також іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, та договором оренди землі. Указ № 92 хоч і стосується відносин оренди, але був виданий не для виконання норм ЗКУ, ЦКУ чи Закону № 161, а тому його не можна вважати нормативно-правовим актом, який установлює обов’язкові для всіх правила оренди земельних часток (паїв);

Тому логічніше вважати, що вимоги ст. 1 Указу № 92 носять лише рекомендаційний характер. Отже, якщо при укладенні договору оренди сторони дійшли згоди щодо меншого розміру орендної плати, ніж установлений Указом № 92, то, на наш погляд, це не порушує прав сторін договору (орендодавця) і не може бути причиною для визнання такого договору недійсним. На це, зокрема, вказує ВССУ в ухвалі від 23.05.2012 р. у справі № 6-9254св12*.

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/24943563

Тобто мінімальний розмір орендної плати, про який ідеться в Указі № 92, є лише умовним орієнтиром, на який слід рівнятися при досягненні домовленості між орендодавцем і орендарем, щодо розміру орендної плати, а не обов’язковою умовою.

Свого податківці не упустять.

Тому якщо при визначення орендної плати ви орієнтуватися саме на цю мінімальну межу, то проблем із сплатою податку на доходи можна уникнути.

Також часто аграрії при визначення розміру орендної плати запитують, чи слід проводити індексацію розміру орендної плати?

У п. 2.2 форми Типового договору оренди земпаю прямо зазначено, що її потрібно проводити на дату її виплати відповідно до рівня інфляції. Водночас у жодному нормативно-правовому акті затвердженої методики проведення індексації не існує. Тому, на наш погляд, суб’єкти господарювання мають право самі встановлювати правила її проведення.

Водночас сторони договору мають право відмовитися від індексації. Таке право їм прямо дає ст. 21 Закону № 161. У ній говориться, що розмір орендної плати слід розраховувати з урахуванням індексу інфляції, якщо інше не передбачено договором. Тому якщо в договорі сказано, що проведення індексації не передбачено, то про неї можна забути.

Усі договори оренди земпаїв, укладені відповідно до вищезгаданих вимог, будуть чинними і дадуть право аграрію без проблем користуватися земпаями фізосіб.