Налог на недвижимость для физлиц: как не переплатить лишнего

Кто уплачивает налог

Из числа физлиц плательщиками налога на недвижимое имущество являются владельцы объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в том числе нерезиденты (п.п. 266.1.1 НКУ)

Кто является плательщиком, если у недвижимости несколько владельцев

Вместо цитирования п.п. 266.1.2 НКУ, где об этом идет речь, рассмотрим лучше две ситуации из жизни, к которым сводятся предписания этого подпункта в случае неединоличного владения имуществом.

1. Жилой дом «на два хозяина»/коммунальная квартира на несколько совладельцев/приватизированная квартира, если во время приватизации ее жители выразили желание оформить общую частичную собственность. В правоустанавливающих документах, выписанных на каждого из совладельцев таких объектов недвижимости, указана соответствующая доля, которой он владеет в общем имуществе. Именно за нее каждый из таких совладельцев и должен самостоятельно уплачивать налог на недвижимость.

2. Квартира (дом), приобретенная супружеской парой, которая находится в браке. Такая недвижимость принадлежит им на праве общей совместной собственности (cт. 60 СКУ). При этом не имеет значения, на кого именно из супругов оформлен договор купли-продажи недвижимости и на кого зарегистрировано право собственности. Плательщиком налога за весь объект недвижимости может быть кто-либо из супругов по их согласию.

Поскольку налоговики в этой ситуации не могут самостоятельно определить плательщика налога, они предлагают, чтобы кто-то из совладельцев недвижимости обратился в контролирующий орган по месту своего налогового адреса (месту регистрации) с письменным заявлением. В таком заявлении нужно указать, кто будет платить «недвижимый» налог по договоренности между ними

(см. письмо ГФСУ от 03.10.2017 г. № 2103/Ф/99-99-13-03-01-14/ІПК)

За что именно платим

За общую площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей

(п.п. 266.3.1 НКУ).

Жилая недвижимость делится на такие типы: жилые дома, пристройки к жилому дому, квартиры, коттеджи, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, садовые и дачные дома (п.п. 14.1.129.1 НКУ). В нежилой недвижимости выделяют здания гостиничные, здания офисные, здания торговые, гаражи, здания промышленные и склады, здания для публичных выступлений, хозяйственные (приусадебные) здания, другие здания (п.п. 14.1.129¹ НКУ).

Так вот, общую площадь таких объектов (она является базой налогообложения) определят сами налоговики на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и/или на основании оригиналов ваших документов на право собственности (п.п. 266.3.2 НКУ). Причем такие же правила распространяются и на ФЛП — декларацию по налогу на недвижимость они не подают

За какой период платим

Физические лица уплачивают налог на недвижимость за предыдущий год (п.п. 266.7.2 НКУ). То есть теперь нужно уплатить налог по правилам и ставкам, действовавшим на протяжении 2017 года

По каким ставкам

Ставки налога устанавливаются по решению соответствующего совета в зависимости от места расположения (зональности) и типов объектов недвижимости в размере, который не превышает 1,5 % размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года (далее — МЗП), за 1 кв. м базы налогообложения (п.п. 266.5.1 НКУ).

Обратите внимание: в прошлом году были определенные особенности при определении размера ставок. Об этом — ниже

Применяется ли к ставкам коэффициент 0,5

Вы, конечно, помните, что с 01.01.2017 г. МЗП выросла вдвое. При этом предельная ставка «недвижимого» налога вдвое уменьшилась (с 3 % МЗП до 1,5 %). Однако местные советы не успели отреагировать на это своевременно. Поэтому законодатель позволил к «старым» (необновленным) ставкам налога применять коэффициент 0,5, пока орган местного самоуправления не установит «правильную» ставку, которая не превышала бы МЗП. Из-за этого могло получиться, что в 2017 году на определенных территориях действовали сразу два решения местного совета. Соответственно в разные периоды года могли действовать разные ставки налога для одних и тех же типов недвижимости.

При этом налоговики, рассчитывая сейчас налоговые обязательства за 2017 год, обязаны принимать во внимание период действия той или иной ставки налога, а также применять к ставкам коэффициент 0,5 в том периоде, когда ставки еще не были обновлены местным советом

К каким объектам недвижимости применяется специальная ставка в размере 25 тыс. грн. в год

Дополнительные 25 тыс. грн. налога (к сумме налога, рассчитанной по общим ставкам) вынуждены платить владельцы крупногабаритных объектов недвижимости. Такое правило предусмотрено п.п. «г» п.п. 266.7.1 НКУ.

При этом крупногабаритными считаются:

— квартиры, площадь которых превышает 300 кв. м;

— дома общей площадью свыше 500 кв. м

Какая недвижимость не является объектом налогообложения

Перечень «необъектной» недвижимости приведен в п.п. 266.2.2 НКУ. Это, в частности:

— жилая и нежилая недвижимость, расположенная в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения (п.п. «б»);

— здания детских домов семейного типа (п.п. «в»);

— жилая недвижимость, не пригодная для проживания (п.п. «ґ»);

— жилая недвижимость, принадлежащая детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (отцами)

(не более 1 объекта на ребенка) (п.п. «д»);

— жилая недвижимость многодетных или приемных семей (5 и более детей) (п.п. «л»);

— нежилая недвижимость, которая используется субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность в малых архитектурных формах (МАФ) и на рынках (п.п. «е»);

— здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий (п.п. «є»);

— здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности (п.п. «ж»).

Недвижимость, указанная в последних трех позициях этого перечня, может использоваться ФЛП в собственной хозяйственной деятельности. Но подход фискалов к тому, облагается налогом такая недвижимость у ФЛП или нет, единодушием не отличается (см. об этом ниже)

Облагаются ли налогом МАФы физлиц

Прямого ответа контролеров мы, к сожалению, не нашли. Зато во многих их консультациях идет речь о том, что термин «малая архитектурная форма» устанавливает ограничение для применения освобождающего п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ к объектам нежилой недвижимости площадью 30 кв. м, независимо от функционального использования земельного участка, на котором размещен такой объект (см., например, письма ГУ ГФС в Харьковской обл. от 29.06.2017 г. № 883/ІПК/20-40-12-03-21 и от 17.07.2017 г. № 1220/ІПК/20-40-12-03-21, письмо ГФСУ от 31.08.2017 г. № 1777/6/99-99-12-02-03-15/ІПК). Поэтому можем допустить, что возражать против «необъектности» принадлежащих ФЛП МАФов, площадь которых не превышает 30 кв. м, они не будут

Облагается ли налогом «промышленная» недвижимость физлиц

Здесь налоговики непреклонны. И хотя в этом году появилась «первая ласточка» от Верховного Суда (постановление от 31.01.2018 г. по делу № 822/2624/16), где он отрицал правильность фискального подхода, однако вскоре сам же пришел к противоположному выводу (постановление от 15.05.2018 г. по делу № 806/2461/17). ВС решил, что объект недвижимости, который на праве собственности принадлежит физлицу, даже при наличии у него статуса ФЛП, не подпадает под освобождение п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ. Этой нормой, по мнению суда, не охватывается недвижимость, которая используется ФЛП в собственной хозяйственной деятельности (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 54, с. 18)

Облагается ли налогом «сельскохозяйственная» недвижимость физлиц

Как ни странно, но недавно налоговики признали (БЗ 106.02), что сельхозтоваропроизводителями для целей начисления налога на недвижимость могут быть также и физлица, которые:

— занимаются сельскохозяйственной деятельностью, предусмотренной КВЭД с учетом ГКПУ;

— имеют во владении, пользовании или распоряжении земли сельхозназначения или сельхозживотных;

— владеют и используют здания, сооружения, которые предназначены для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности.

Если эти три критерия выполняются, то указанная недвижимость физлиц не облагается налогом в соответствии с п.п. «ж» п.п. 266.2.2 НКУ. Причем эта норма должна трактоваться именно так со времени ее появления, т. е. с 01.01.2015 г. Поэтому если вы уплатили налог за такую недвижимость, безосновательно начисленный налоговиками, у вас еще есть время, чтобы подать заявление на возврат ошибочно уплаченных денежных обязательств в порядке, предусмотренном ст. 43 НКУ

Облагается ли недвижимость физлиц в зоне АТО

Объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены на территории населенных пунктов на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов, расположенных на линии столкновения, и находятся в собственности физических лиц, не являются объектом обложения налогом на недвижимое имущество в период с 14 апреля 2014 года до 31 декабря года, в котором завершена АТО

(п. 38.6 подразд. 10 разд. ХХ НКУ)

Какие льготы по налогу на недвижимость имеют физлица

Основная льгота — уменьшение базы налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 кв. м;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 кв. м;

в) для разных типов объектов жилой недвижимости (если вы являетесь владельцем одновременно квартиры/квартир и жилого дома/домов), — на 180 кв. м.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый год (п.п. 266.4.1 НКУ).

Поэтому если общая площадь вашей жилой (!) недвижимости суммарно является меньше, налог вам платить не придется.

Обратите внимание: местные советы для объектов недвижимости того или иного вида, не превышающих определенную площадь, имеют право установить нулевую ставку налогообложения. Например, решением 11-й сессии Харьковского городского совета 7-го созыва от 22.02.2017 г. № 542/17 такая ставка установлена для объектов жилой недвижимости (в частности, квартиры/квартир), которые находятся в собственности физлиц, общей площадью до 85 кв. м независимо от их количества. Это решение действует с 01.03.2017 г.

Кроме того, местные советы могут устанавливать дополнительные льготы по налогу на недвижимость физлиц исходя из их имущественного состояния и уровня доходов

(п.п. 266.4.2 НКУ)

Что может помешать применению льгот, предоставленных физлицам

Как предусмотрено п.п. 266.4.3 НКУ, льготы для физлиц, о которых шла речь выше, не применяются к объекту(ам) налогообложения:

— если его/их площадь превышает 5-кратный размер не облагаемой налогом площади, установленной п.п. 266.4.1 НКУ (для квартиры, например, — превышает 300 кв. м);

— которые используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

В связи с этим налоговики, в частности, считают, что льготы не могут применяться к объекту жилой недвижимости, по адресу которого лицом-учредителем зарегистрировано юрлицо.

А вот в ситуации, когда ФЛП фактически работает не в квартире, а в другом месте (например, торговля на выставках), а адрес квартиры просто является его налоговым адресом, налоговики не отрицают возможность применения льгот по налогу на недвижимость (БЗ 106.05)

Как рассчитывается налог физлицам

Порядок начисления «недвижимых» налоговых обязательств подробно описан в п.п. 266.7.1 НКУ.

Итак, при наличии в собственности физлица:

а) одного объекта жилой недвижимости (дома или квартиры) налог исчисляется исходя из базы налогообложения, уменьшенной на 60 кв. м (для квартиры) или 120 кв. м (для дома);

б) больше одного объекта жилой недвижимости одного типа (только квартир или только домов) налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 60 кв. м (для квартир) или 120 кв. м (для домов);

в) объектов жилой недвижимости разных видов (дома(ов) и квартир(ы)) налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 180 кв. м.

При наличии в собственности нескольких объектов жилой недвижимости налоговики распределяют рассчитанную сумму налога пропорционально удельному весу общей площади каждого из таких объектов.

В общем случае для расчета суммы налога перемножают налогооблагаемую площадь объекта недвижимости и соответствующую ставку налога.

Пример. В собственности физлица имеется квартира площадью 90 кв. м. Ставка налога в 2017 году была установлена в размере 32 грн./кв. м (до 1 марта — 2 % МЗП, но с коэффициентом 0,5; с 1 марта — 1 % МЗП).

Налогооблагаемая площадь в таком случае равняется 30 кв. м (90 - 60), а сумма налога составляет 960 грн. (30 кв. м х 32 грн./кв. м)

Кто рассчитывает налог физлицам

Исчисление суммы налога по объекту/объектам жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности физлиц, осуществляет контролирующий орган по месту налогового адреса (месту регистрации) владельца такой недвижимости (п.п. 266.7.1 НКУ)

По какому адресу ожидать налоговое уведомление-решение (НУР)

НУР об уплате суммы налога с соответствующими платежными реквизитами направляются (вручаются) плательщику налога контролирующим органом по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, следующего за тем, за который рассчитан налог (п.п. 266.7.2 НКУ).

Начисление налога и направление (вручение) НУР об уплате налога физлицам-нерезидентам осуществляют контролирующие органы по местонахождению объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности таких нерезидентов (см. письмо ГФСУ от 21.06.2018 г. № 2771/С/99-99-13-02-03-14/ІПК)

Как быть, если НУР не поступило

С одной стороны, налоговики заявляют, что начислить налог за предыдущий(ие) отчетный(ые) период(ы) — это их непосредственная обязанность, установленная НКУ (БЗ 106.07). Однако сделать это они могут не позднее окончания 1095 дня, следующего за последним днем предельного срока уплаты денежных обязательств, начисленных контролирующим органом (п. 102.1 НКУ).

С другой же стороны, физлицам — владельцам недвижимости, которые знают, что они являются плательщиками «недвижимого» налога, рекомендуют обратиться в свою налоговую, чтобы та провела начисление налога (см. ниже)

Как можно откорректировать сумму налога, указанную в НУР

О том, что вы имеете право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) для уточнения начисленного налога на недвижимость, прямо сказано в п.п. 266.7.3 НКУ.

Если вам налог был начислен, то после такого обращения с предъявлением правоустанавливающих документов вполне возможно, что его вам исчислят заново. После чего выдадут новое НУР с уточненной суммой налога к уплате.

Если же в соответствующих реестрах, которыми пользуются фискалы, вашей недвижимости до сих пор не было, то после такого добровольного обращения все встанет на свои места. Заплатите налог — и наконец будете спать спокойно ☺

Как начисляется налог за новые объекты недвижимости

При переходе права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляют:

— для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект;

— для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.

НУР новому владельцу налоговики направляют после получения информации о переходе права собственности (п.п. 266.8.2 НКУ).

За вновь созданный (нововведенный) объект недвижимости физические лица уплачивают налог начиная с месяца, в котором возникло право собственности на него

Куда и в какие сроки платить налог

Налог уплачивается по месту расположения объекта/объектов налогообложения (п.п. 266.9.1 НКУ).

Физлица могут платить налог в сельской и поселковой местности через кассы сельских (поселковых) советов по квитанции о приеме налогов.

По общему правилу, уплатить налог на недвижимость вы обязаны в течение 60 дней со дня вручения НУР (п.п. «а» п.п. 266.10.1 НКУ).

Важно! С 02.07.2018 г. изменились бюджетные счета для уплаты налогов, поэтому уточните реквизиты, которые указаны в НУР, перед уплатой! В связи с этим фискалы предлагали плательщикам налога на недвижимость выполнить налоговые обязательства

до 27 июня 2018 года. Но если вы не успели, ничего страшного в этом нет. Главное для вас — уложиться в 60-дневный срок