Податок на нерухомість для фізосіб: як не переплатити зайвого

Хто cплачує податок

З числа фізосіб платниками податку на нерухоме майно є власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі нерезиденти (п.п. 266.1.1 ПКУ)

Хто є платником, якщо нерухомість має кілька власників

Замість цитування п.п. 266.1.2 ПКУ, де про це йдеться, розглянемо краще дві життєві ситуації, до яких зводяться приписи цього підпункту у разі неодноосібного володіння майном. 1. Житловий будинок «на два хазяїна»/комунальна квартира на декілька співвласників/приватизована квартира, якщо під час приватизації її мешканці висловили бажання оформити спільну часткову власність. У правовстановлюючих документах, виписаних на кожного із співвласників таких об’єктів нерухомості, вказана відповідна частка, якою він володіє у спільному майні. Саме за неї кожен із таких співвласників і має самостійно сплачувати податок на нерухомість. 2. Квартира (будинок), придбані подружжям, що перебуває у шлюбі. Така нерухомість належить їм на праві спільної сумісної власності (cт. 60 СКУ). При цьому не має значення, на кого саме з подружжя оформлено договір купівлі-продажу нерухомості та на кого зареєстровано право власності. Платником податку за весь об’єкт нерухомості може бути будь-хто з подружжя за їхньою згодою. Оскільки податківці у цій ситуації не можуть самостійно визначити платника податку, вони пропонують, щоб хтось із співвласників нерухомості звернувся до контролюючого органу за місцем своєї податкової адреси (місцем реєстрації) з письмовою заявою. У такій заяві потрібно вказати, хто сплачуватиме «нерухомий» податок за домовленістю між ними (див. лист ДФСУ від 03.10.2017 р. № 2103/Ф/99-99-13-03-01-14/ІПК)

За що саме платимо

За загальну площу об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (п.п. 266.3.1 ПКУ). Житлова нерухомість поділяється на такі типи: житлові будинки, прибудови до житлового будинку, квартири, котеджі, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садові та дачні будинки (п.п. 14.1.129.1 ПКУ). У нежитловій нерухомості виділяють будівлі готельні, будівлі офісні, будівлі торговельні, гаражі, будівлі промислові та склади, будівлі для публічних виступів, господарські (присадибні) будівлі, інші будівлі (п.п. 14.1.129¹ ПКУ).

Так от, загальну площу таких об’єктів (вона є базою оподаткування) визначать податківці самі на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів ваших документів на право власності (п.п. 266.3.2 ПКУ). Причому такі самі правила поширюються і на ФОП — декларацію з податку на нерухомість вони не подають

За який період платимо

Фізичні особи сплачують податок на нерухомість за попередній рік (п.п. 266.7.2 ПКУ). Тобто наразі маєте сплатити податок за правилами і ставками, що діяли протягом 2017 року

За якими ставками

Ставки податку встановлюються за рішенням відповідної ради залежно від місця розташування (зональності) та типів об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року (далі— МЗП), за 1 кв. м бази оподаткування (п.п. 266.5.1 ПКУ). Зверніть увагу: у минулому році були певні особливості при визначенні розміру ставок. Про це — нижче

Чи застосовується до ставок коефіцієнт 0,5

Ви, безперечно, пам’ятаєте, що з 01.01.2017 р. МЗП виросла удвічі. При цьому гранична ставка «нерухомого» податку удвічі зменшилася (з 3 % МЗП до 1,5 %). Проте місцеві ради не встигли відреагувати на це своєчасно. Тому законодавець дозволив до «старих» (не оновлених) ставок податку застосовувати коефіцієнт 0,5, поки орган місцевого самоврядування не встановить «правильну» ставку, що не перевищувала б МЗП. Через це могло статися так, що у 2017 році на певних територіях діяли одразу два рішення місцевої ради. Відповідно у різні періоди року могли бути чинними різні ставки податку для одних і тих же типів нерухомості. При цьому податківці, розраховуючи зараз податкові зобов’язання за 2017 рік, зобов’язані брати до уваги період дії тієї чи іншої ставки податку, а також застосовувати до ставок коефіцієнт 0,5 у тому періоді, коли ставки ще не було оновлено місцевою радою

До яких об’єктів нерухомості застосовується спеціальна ставка у розмірі 25 тис. грн. на рік

Додаткові 25 тис. грн. податку (до суми податку, розрахованої за загальними ставками) змушені сплачувати власники великогабаритних об’єктів нерухомості. Таке правило передбачено п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ. При цьому великогабаритними вважаються:

— квартири, площа яких перевищує 300 кв. м;

— будинки загальною площею понад 500 кв. м

Яка нерухомість не є об’єктом оподаткування

Перелік «необ’єктної» нерухомості наведено у п.п. 266.2.2 ПКУ. Це, зокрема:

— житлова та нежитлова нерухомість, розташована в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення (п.п. «б»);

— будівлі дитячих будинків сімейного типу (п.п. «в»);

— житлова нерухомість, непридатна для проживання (п.п. «ґ»);

— житлова нерухомість, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками) (не більше 1 об’єкта на дитину) (п.п. «д»);

— житлова нерухомість багатодітних або прийомних сімей (5 та більше дітей) (п.п. «л»);

— нежитлова нерухомість, яка використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах (МАФ) та на ринках (п.п. «е»);

— будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств (п.п. «є»);

— будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності (п.п. «ж»).

Нерухомість, зазначена в останніх трьох позиціях цього переліку, може використовуватися ФОП у власній господарській діяльності. Та підхід фіскалів щодо того, оподатковується така нерухомість у ФОП чи ні, одностайністю не відрізняється (див. про це нижче)

Чи оподатковуються МАФи фізосіб

Прямої відповіді контролерів ми, на жаль, не знайшли. Натомість у багатьох їхніх консультаціях йдеться про те, що термін «мала архітектурна форма» встановлює обмеження для застосування звільнюючого п.п. «е» п.п. 266.2.2 ПКУ до об’єктів нежитлової нерухомості площею 30 кв. м, незалежно від функціонального використання земельної ділянки, на якій розміщено такий об’єкт (див., наприклад, листи ГУ ДФС у Харкiвськiй обл. від 29.06.2017 р. № 883/ІПК/20-40-12-03-21 та від 17.07.2017 р. № 1220/ІПК/20-40-12-03-21, лист ДФСУ від 31.08.2017 р. № 1777/6/99-99-12-02-03-15/ІПК). Тож можемо припустити, що заперечувати проти «необ’єктності» належних ФОП МАФів, площа яких не перевищує 30 кв. м, вони не будуть

Чи оподатковується «промислова» нерухомість фізосіб

Тут податківці непохитні. І хоча цього року з’явилася «перша ластівка» від Верховного Суду (постанова від 31.01.2018 р. у справі № 822/2624/16), де він заперечив правильність фіскального підходу, та невдовзі сам же дійшов протилежного висновку (постанова від 15.05.2018 р. у справі № 806/2461/17). ВС вирішив, що об’єкт нерухомості, який на праві власності належить фізособі, навіть за наявності у неї статусу ФОП, не підпадає під звільнення п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ. Цією нормою, на думку суду, не охоплюється нерухомість, яка використовується ФОП у власній господарській діяльності (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 54, с. 18)

Чи оподатковується «сільськогосподарська» нерухомість фізосіб

Як не дивно, але нещодавно податківці визнали (БЗ 106.02), що сільгосптоваровиробниками для цілей нарахування податку на нерухомість можуть бути також і фізособи, які:

— займаються сільськогосподарською діяльністю, передбаченою КВЕД з урахуванням ДКПП;

— мають у володінні, користуванні або розпорядженні землі сільгосппризначення чи сільгосптварин;

— володіють та використовують будівлі, споруди, що призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності. Якщо ці три критерії виконуються, то зазначена нерухомість фізосіб не оподатковується відповідно до п.п. «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ. Причому ця норма має трактуватися саме так з часу її появи, тобто з 01.01.2015 р. Тож якщо ви сплатили податок за таку нерухомість, свавільно нарахований податківцями, у вас ще є час, щоб подати заяву на повернення помилково сплачених грошових зобов’язань у порядку, передбаченому ст. 43 ПКУ

Чи оподатковується нерухомість фізосіб у зоні АТО

Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані на території населених пунктів на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення, і перебувають у власності фізичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно у період з 14 квітня 2014 року до 31 грудня року, в якому завершено АТО (п. 38.6 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ)

Які пільги з податку на нерухомість мають фізособи

Основна пільга — зменшення бази оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості: а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. м; б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. м; в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості (якщо ви є власником одночасно квартири/квартир та житлового будинку/будинків), — на 180 кв. м.

Таке зменшення надається один раз за кожен рік (п.п. 266.4.1 ПКУ). Тож якщо загальна площа вашої житлової (!) нерухомості сумарно є меншою, податок вам сплачувати не доведеться. Зверніть увагу: місцеві ради для об’єктів нерухомості того чи іншого виду, що не перевищують певну площу, мають право встановити нульову ставку оподаткування. Наприклад, рішенням 11-ї сесії Харківської міської ради 7-го скликання від 22.02.2017 р. № 542/17 така ставка установлена для об’єктів житлової нерухомості (зокрема, квартири/квартир), що перебувають у власності фізичних осіб, загальною площею до 85 кв. м незалежно від їх кількості. Це рішення діє з 01.03.2017 р. Крім того, місцеві ради можуть встановлювати додаткові пільги з податку на нерухомість фізичних осіб, виходячи з їх майнового стану та рівня доходів (п.п. 266.4.2 ПКУ)

Що може стати на заваді застосуванню пільг, наданих фізособам

Як передбачено п.п. 266.4.3 ПКУ, пільги для фізосіб, про які йшлося вище, не застосовуються до об’єкта(ів) оподаткування:

— якщо його/їхня площа перевищує 5-кратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої п.п. 266.4.1 ПКУ (для квартири, наприклад, — перевищує 300 кв. м);

— що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності). У зв’язку з цим податківці, зокрема, вважають, що пільги не можуть застосовуватися до об’єкта житлової нерухомості, за адресою якого фізособою-засновником зареєстрована юрособа. А от у ситуації, коли ФОП фактично працює не у квартирі, а в іншому місці (наприклад, торгівля на виставках), а адреса квартири просто є його податковою адресою, податківці не заперечують можливості застосування пільг з податку на нерухомість (БЗ 106.05)

Як розраховується податок фізособам

Порядок нарахування «нерухомих» податкових зобов’язань детально описаний у п.п. 266.7.1 ПКУ. Отже, за наявності у власності фізособи: а) одного об’єкта житлової нерухомості (будинку або квартири) податок обчислюється виходячи з оподатковуваної бази, зменшеної на 60 кв. м (для квартири) або 120 кв. м (для будинку); б) більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу (тільки квартир або тільки будинків) податок обчислюється виходячи з сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 60 кв. м (для квартир) або 120 кв. м (для будинків); в) об’єктів житлової нерухомості різних видів (будинків(у) і квартир(и)) податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 180 кв. м. За наявності у власності декількох об’єктів житлової нерухомості податківці розподіляють розраховану суму податку пропорційно питомій вазі загальної площі кожного з таких об’єктів. У загальному випадку для розрахунку суми податку перемножують оподатковувану площу об’єкта нерухомості та відповідну ставку податку. Приклад: у власності фізособи є квартира площею 90 кв. м. Ставка податку у 2017 році була встановлена в розмірі 32 грн./кв. м (до 1 березня — 2 % МЗП, але з коефіцієнтом 0,5; з 1 березня — 1 % МЗП). Оподатковувана площа в такому разі дорівнює 30 кв. м (90 - 60), а сума податку складає 960 грн. (30 кв. м х 32 грн./кв. м)

Хто розраховує податок фізособам

Обчислення суми податку з об’єкта/об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізосіб, здійснює контролюючий орган за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості (п.п. 266.7.1 ПКУ)

За якою адресою чекати на податкове повідомлення-рішення (ППР)

ППР про сплату суми податку та відповідні платіжні реквізити надсилаються (вручаються) платнику податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, наступного за тим, за який розраховано податок (п.п. 266.7.2 ПКУ). Нарахування податку та надсилання (вручення) ППР про сплату податку фізособам — нерезидентам здійснюють контролюючі органи за місцезнаходженням об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності таких нерезидентів (див. лист ДФСУ від 21.06.2018 р. № 2771/С/99-99-13-02-03-14/ІПК)

Як бути, якщо ППР не надійшло

З одного боку, податківці заявляють, що нарахувати податок за попередній(і) звітний(і) період(и) — це їхній безпосередній обов’язок, установлений ПКУ (БЗ 106.07). Однак зробити це вони можуть не пізніше закінчення 1095 дня, що настає за останнім днем граничного строку сплати грошових зобов’язань, нарахованих контролюючим органом (п. 102.1 ПКУ). З іншого ж боку, фізособам — власникам нерухомості, які знають, що вони є платниками «нерухомого» податку, рекомендують звернутися до своєї податкової, щоб та провела нарахування податку (див. нижче)

Як можна відкоригувати суму податку, зазначену в ППР

Про те, що ви маєте право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для уточнення нарахованого податку на нерухомість, прямо сказано у п.п. 266.7.3 ПКУ. Якщо вам податок було нараховано, то після такого звернення із пред’явленням правовстановлюючих документів цілком можливо, що його вам обчислять заново. Після чого видадуть нове ППР з уточненою сумою податку до сплати. Якщо ж у відповідних реєстрах, якими користуються фіскали, вашої нерухомості досі не було, то після такого добровільного звернення все стане на свої місця. Заплатите податок — і нарешті спатимете спокійно ☺

Як нараховується податок за нові об’єкти нерухомості

Під час переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюють:

— для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт;

— для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув права власності. ППР новому власнику податківці направляють після отримання інформації про перехід права власності (п.п. 266.8.2 ПКУ). За новостворений (нововведений) об’єкт нерухомості фізособи сплачують податок починаючи з місяця, в якому виникло право власності на нього

Куди та в які строки сплачувати податок

Податок сплачується за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування (п.п. 266.9.1 ПКУ). Фізичні особи можуть сплачувати податок у сільській та селищній місцевості через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків. За загальним правилом, сплатити податок на нерухомість ви зобов’язані протягом 60 днів з дня вручення ППР (п.п. «а» п.п. 266.10.1 ПКУ). Важливо! З 02.07.2018 р. змінилися бюджетні рахунки для сплати податків, тому уточніть реквізити, які вказані у ППР, перед сплатою! У зв’язку з цим фіскали пропонували платникам податку на нерухомість виконати податкові зобов’язання до 27 червня 2018 року. Та якщо ви не встигли, нічого страшного у цьому немає. Головне для вас — укластися у 60-денний строк