(066) 87-010-10 Перезвоните мне
Переводим бухгалтеров в ОНЛАЙН!
Перейти к номеру...
  • № 78
  • № 77
  • № 76
  • № 75
  • № 73
  • № 72
  • № 71
? С помощью этой функции вы можете перейти в номер, который вас интересует
В этом номере :
 
  • В избранное
  • Печать
  • Шрифт
  • Цвет фона
  • Комментарии 0
  • В разработке
8/16
Налоги и бухгалтерский учет
Налоги и бухгалтерский учет
Сентябрь , 2018/№ 74

Статус нерезидента при сдаче в аренду недвижимости

Юридические лица — нерезиденты имеют полное право приобрести или взять в аренду недвижимое имущество и сдавать его в аренду (субаренду) на территории Украины. Но перед тем как проводить такие операции, возникает вопрос — обязательно ли им осуществлять деятельность через постоянное представительство или можно обойтись без него? Ответы на этот вопрос ищите в статье.

Варианты ведения дел

Правила осуществления деятельности нерезидентов на территории Украины регламентированы Законом о ВЭД. В ст. 5 данного Закона указано, что нерезиденты для осуществления деятельности на территории Украины, в том числе и по поводу сдачи недвижимого имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), имеют право открывать свои представительства.

Представительством иностранного субъекта хозяйственной деятельности считается учреждение или лицо, которое представляет интересы иностранного субъекта хозяйственной деятельности в Украине и имеет на это должным образом оформленные соответствующие полномочия (ст. 1 Закона о ВЭД).

Оно наделяется правами действовать от имени и в интересах относительно недвижимости, которая принадлежит нерезиденту, как то заключение в пользу нерезидента договоров купли-продажи и/или получение в собственность или аренду земли, уплата средств за текущее содержание недвижимости в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, охрана, ремонт и т. п.), а также внесение в бюджет платы за землю или арендной платы относительно земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества.

Учитывая это, налоговики (см. письмо Миндоходов от 06.08.2013 г. № 14101/7/99-99-18-05-01-17 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 92, с. 6, письмо ГУ ГФС в Запорожской области от 30.12.2016 г. № 4612/10/08-01-12-03-12 и консультацию в БЗ, категория 119.02) настаивают, что операции с недвижимостью (в том числе покупка недвижимости, ее обслуживание и содержание в надлежащем состоянии, а также сдача недвижимого имущества в аренду или субаренду и т. п.) предусматривают ведение дел на территории Украины или через:

представительство нерезидента;

— управителя имущества;

— юридическое лицо с иностранными инвестициями.

На наш взгляд, это не исключительный перечень представителей, которых может привлекать нерезидент для осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины. В эту когорту попадают также лица, которые осуществляют управление имуществом по агентским договорам.

Какой из вариантов деятельности избрать нерезиденту, решает только он, опираясь на свои возможности, потребности и мощности. В то же время, на наш взгляд,

целесообразнее всего нерезиденту осуществлять такую деятельность именно через представительства или по агентским договорам

Дело в том, что осуществление деятельности на территории Украины через юрлиц с иностранными инвестициями или путем заключения договора об управлении имуществом влечет за собой много ненужных организационных действий.

Поэтому далее мы будем говорить только о двух вариантах сдачи нерезидентом в аренду недвижимости, которая размещена на территории Украины: через представительство и через агента.

К сведению! Если юридическое лицо — нерезидент собирается приобрести земельные участки, которые принадлежали государству или территориальным громадам, то выбор может быть только один — представительство. Дело в том, что для покупки таких объектов нерезидент-юрлицо должен обязательно иметь постоянное представительство с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины (ч. 3 ст. 129 ЗКУ).

Учитывая это, логично считать, что после приобретения прав собственности на такую землю и сдавать ее в аренду такой нерезидент будет именно через такое представительство (чтобы не морочить голову по поводу применения какого-то другого варианта ведения дел в Украине). Хотя не исключено, что он может это сделать и в иной ипостаси.

Постоянное представительство

НКУ разделяет представительства нерезидентов на две категории (п.п. 14.1.193 НКУ и п. 5.1 разд. V Порядка № 1588):

1) постоянные представительства. Они осуществляют полностью или частично хозяйственную деятельность на территории Украины;

2) некоммерческие представительства — не осуществляют хозяйственную деятельность на территории Украины.

Если предприятие собирается сдавать в аренду (субаренду) имущество, которое размещено на территории Украины, то за это оно обязательно будет брать арендную плату. Договор аренды всегда является оплатным (ч. 1 ст. 762 ГКУ). А если есть плата (доход), то есть и хозяйственная деятельность. Поэтому

при сдаче в аренду имущества нерезиденту подойдет только постоянное представительство

Следовательно, далее будем говорить именно об этом виде представительства.

Чтобы создать на территории Украины постоянное представительство, нерезидент должен его поставить на учет в налоговом органе как плательщика налога. Объясняется это тем, что юрлица — нерезиденты Украины и их обособленные подразделения, которые имеют, получают (передают) объекты налогообложения или осуществляют деятельность (операции), являющиеся объектом налогообложения, и на которых возложена обязанность по уплате налогов и сборов, отнесены к когорте отечественных плательщиков налога (п. 15.1 НКУ).

А в соответствии с п. 63.2 НКУ взятию на учет или регистрации в контролирующих органах подлежат все налогоплательщики независимо от наличия обязанности относительно уплаты того или иного налога и сбора. На этом настаивают и фискалы (см. разъяснения в категории 119.02 БЗ).

Для того, чтобы это сделать, нерезидент должен произвести два действия.

Действие 1. Регистрация представительства.Прежде чем ставить представительство на учет, нерезидент должен должным образом провести его регистрацию (легализацию) на территории Украины (п. 64.5 НКУ). Такую регистрацию проводит Минэкономразвития в течение 60 рабочих дней со дня подачи нерезидентом в этот орган власти соответствующих документов (ст. 5 Закона о ВЭД). А именно:

— заявления с просьбой о регистрации представительства, которое составляется в произвольной форме;

— выписки из торгового (банковского) реестра страны, где нерезидент имеет официально зарегистрированную контору;

— справки от банковского учреждения, в котором официально открыт счет нерезидента;

— доверенности на осуществление представительских функций, оформленной согласно закону страны, где официально зарегистрирован нерезидент.

Внимание! Все эти документы перед подачей следует нотариально заверить по месту их выдачи и легализовать в консульских учреждениях, которые представляют Украину, если международными договорами Украины не предусмотрено иное.

За такую регистрацию нерезидент должен также уплатить 2500 долларов США (постановление Кабмина от 12.08.93 г. № 631).

Если все сделать верно, то Минэкономразвития выдаст нерезиденту Свидетельство о регистрации представительства. Оно будет свидетельствовать о том, что представительство успешно легализовано.

После этого нерезиденту можно приступать к следующему действию.

Действие 2. Постановка на учет. Чтобы постоянное представительство взяли на учет фискалы, нерезидент должен подать в контролирующий орган (п. 5.3 разд. V и п. 4.2 разд. IV Порядка № 1588):

— заявление по ф. № 1-РПП (приложение 6 к Порядку № 1588);

— копию документа, подтверждающего присвоение кода по ЕГРПОУ;

— копию документа о регистрации, легализации, аккредитации или засвидетельствовании факта создания иным способом.

После подачи таких документов контролирующий орган в день их подачи, при условии отсутствия оснований для возврата документов для исправления (эти основания перечислены в п. 4.11 разд. IV Порядка № 1588), возьмет на учет такое постоянное представительство. С этого момента постоянное представительство считается зарегистрированным плательщиком налога на прибыль.

Ставить представительство на учет следует сразу после регистрации представительства в Минэкономразвития. Дело в том, что на все про все нерезиденту отведено только 10 календарных дней со дня государственной регистрации (легализации) представительства.

Поэтому медлить с постановкой постоянного представительства на учет в фискальном органе не стоит.

Без постановки на учет постоянного представительства начинать хозяйственную деятельность на территории Украины мы бы не советовали. Если

постоянное представительство начнет свою хозяйственную деятельность до регистрации в контролирующем органе, то оно считается таким, которое уклоняется от налогообложения

А следовательно, полученные им прибыли считаются скрытыми от налогообложения (п. 133.3 НКУ).

Если налоговики выявят этот факт, то составят акт о выявленном нарушении и направят его через компетентный орган Украины в компетентный орган иностранного государства для принятия мер взыскания (п. 5.5 разд. V Порядка № 1588).

К сведению! Регистрироваться плательщиком НДС такое представительство будет по общим правилам. То есть обязано зарегистрироваться плательщиком НДС оно будет, когда общий объем налогооблагаемых операций по поставке товаров/услуг в течение последних 12 календарных месяцев превысит 1 млн грн. (см. письмо от 30.10.2017 г. № 2439/6/99-99-15-03-02-15/ИНК). Хотя по желанию оно может стать плательщиком НДС и добровольно, не дожидаясь достижения этой предельной суммы.

Кроме того, поскольку постоянное представительство создается, чтобы сдавать в аренду недвижимое имущество, то есть объект, связанный с налогообложением, то ему нужно проинформировать фискалов о наличии такого объекта. Для этого постоянное представительство подает в течение 10 рабочих дней после своей регистрации Сообщение по форме № 20-ОПП (приложение 10 к Порядку № 1588) в контролирующий орган по основному месту учета (п. 8.4 разд. VIII Порядка № 1588).

Также следует помнить, что когда у налогоплательщика происходит регистрация, создание или открытие объекта налогообложения на территории административно-территориальной единицы, где он не находится на учете (например, постоянное представительство зарегистрировано в одном месте, а недвижимость покупает или арендует в другом), то такой налогоплательщик обязан стать на учет по неосновному месту учета в контролирующем органе по местонахождению такого объекта в порядке, определенном разд. VII Порядка № 1588 (п. 8.3 разд. VIII Порядка № 1588). Это нужно для уплаты, например, имущественных налогов (платы за землю, налога на недвижимость и т. п.).

Как видим, процедура создания постоянного представительства и его легализации на просторах Украины довольно громоздка. Поэтому сейчас предприятия-нерезиденты начинают отходить от этой формы ведения бизнеса на территории Украины. И все больше склоняются к варианту с оформлением отношений через агентские договоры.

Агентство по недвижимости

Еще одним вариантом оформления отношений является сдача недвижимого имущества в аренду путем заключения агентских договоров. Сегодня этот вид представительства набирает популярность.

Речь идет о заключении договоров, по которым резидент Украины — коммерческий агент предоставляет услуги субъекту хозяйствования при осуществлении им хозяйственной деятельности путем посредничества от имени, в интересах, под контролем и за счет субъекта, которого он представляет. То есть коммерческий агент будет выполнять действия, на которые он уполномочен субъектом, которого он представляет. А именно, будет помогать в заключении договоров или способствовать их заключению (предоставлению фактических услуг) от имени и за его счет, будет получать средства от резидентов, которым продан товар или предоставлены услуги, и будет перечислять их нерезиденту.

То есть по такому договору агент имеет право обеспечить принятие платежей за аренду и перечисление таких платежей нерезиденту. За предоставление агентских услуг коммерческий агент будет получать от нерезидента вознаграждение. Правила осуществления агентской деятельности регламентируются главой 31 ХКУ.

Этот вариант является хорошим с точки зрения поиска на территории Украины потенциальных клиентов и заключения с ними договоров. И к тому же не обязывает нотариально удостоверять такой договор или регистрировать его как отдельного плательщика НДС.

О том, что такой договор имеет право заключить нерезидент, говорят и налоговики (см. письмо ГФСУ от 13.07.2018 г. № 3112/6/99-99-15-03-02-15/ИНК).

К сведению! Если такой вариант представительства избрал нерезидент, то нужно помнить, что

перед тем как заключать агентский договор, он должен стать на учет в контролирующем органе по местонахождению соответствующего объекта

Это подчеркивают и налоговики в категории 119.02 БЗ. Такое право нерезиденту предоставляет п. 4.4 разд. IV Порядка № 1588.

В нем речь идет о том, что в случае получения иностранной компанией или организацией имущественных прав на недвижимость или землю в Украине, которые подлежат налогообложению, если способ и цели получения этого имущества не требуют создания такой компанией (организацией) обособленного подразделения или постоянного представительства нерезидента в Украине, такой нерезидент по местонахождению соответствующего объекта может стать на учет как налогоплательщик.

Для того, чтобы нерезидент самостоятельно зарегистрировался налогоплательщиком, в контролирующий орган нужно подать:

— заявление по форме № 1-ОПП (в разделе 9 заявления вместо данных о руководителе указать данные о представителе);

— копию извлечения из торгового, банковского или судебного реестра, выданного в стране регистрации иностранной компании, организации и легализованного в установленном порядке, если иное не предусмотрено международными договорами, согласие на обязательность которых предоставлено ВРУ, с приложением нотариально засвидетельствованного перевода на украинский язык (кроме дипломатических миссий);

— нотариально засвидетельствованную копию правоустанавливающих документов, которыми подтверждается право собственности на недвижимость или право собственности или пользования земельным участком, выданных и зарегистрированных на имя нерезидента уполномоченными органами Украины;

— копии документов (с предъявлением оригиналов), которыми подтверждаются полномочия представителя плательщика налога и сведения, указанные в заявлении.

После подачи таких документов в налоговую контролеры формируют справку о взятии на учет по форме № 34-ОПП (приложение 2 к Порядку № 1588). Такая справка направляется налогоплательщику на следующий рабочий день со дня взятия на учет.

При согласии налогоплательщика не позже следующего рабочего дня после взятия его на учет такая справка может быть выдана ему или уполномоченному им лицу в контролирующем органе (п. 3.10 раздела ІІІ Порядка № 1588).

Обращаем внимание! Раньше налоговики (см. письмо Миндоходов от 06.08.2013 г. № 14101/7/99-99-18-05-01-17) говорили, что регистрироваться самостоятельно нужно только в том случае, когда существуют установленные ограничения относительно срока осуществления права собственности на недвижимое имущество иностранной компанией. Например, такая ситуация может иметь место в случае получения иностранной компанией земли сельскохозяйственного назначения в наследство. Для этого случая ограничение относительно срока права собственности равно одному году (ч. 4 ст. 81 и ст. 143 ЗКУ). То есть фискалы считали, что нормы п.п. 4.4 разд. IV Порядка № 1588 могут применяться лишь в единичных исключительных случаях.

Сейчас такие ограничения в разъяснениях налоговиков не встречаются. Они, наоборот, настаивают, что нерезидент, который сдает в аренду недвижимость через представителя, обязан самостоятельно зарегистрироваться налогоплательщиком в соответствии с п. 4.4 разд. IV Порядка № 1588 (см. письмо ГФСУ от 20.11.2015 г. № 24798/6/99-99-11-02-02-15 и категорию 119.02 БЗ).

Как видим, вариант с использованием коммерческого агента при сдаче в аренду нерезидентом недвижимого имущества на сегодняшний день является менее проблемным с точки зрения оформления по сравнению с созданием постоянного представительства.

Но каждый сам кузнец своего счастья. Поэтому именно нерезиденту решать, как оформить отношения по сдаче в аренду недвижимого имущества, которое размещено на территории Украины.

Заинтересовал журнал?
Получайте по подписке больше статей и специальных предложений
юрлицо-нерезидент, аренда недвижимости, постоянное представительство, агентский договор добавить теги изменить теги
Добавьте свои теги к статье
Разделяйте метки запятой. Например: бухгалтерия, форма, проценты, НДС, квартальный отчёт. Максимальное количество 10.
или Закрыть
Ваша оценка учтена! Оцените статью :
  • Хорошо
  • Нормально
  • Плохо
Поделиться:
Комментарии к статье