Варіанти ведення справ
Правила здійснення діяльності нерезидентів на території України регламентовані Законом про ЗЕД. У ст. 5 цього Закону зазначено, що нерезиденти для здійснення діяльності на території України, у тому числі і з приводу здачі нерухомого майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), мають право відкривати свої представництва.
Представництвом іноземного суб’єкта господарської вважається установа або особа, яка представляє інтереси іноземного суб’єкта господарської діяльності в Україні і має на це належним чином оформлені відповідні повноваження (ст. 1 Закону про ЗЕД).
Воно наділяється правами діяти від імені та в інтересах щодо нерухомості, яка належить нерезиденту, чи то укладення на користь нерезидента договорів купівлі-продажу та/або отримання у власність чи оренду землі, сплата коштів за поточне утримання нерухомості у належному стані (комунальні платежі, охорона, ремонт тощо), а також внесення до бюджету плати за землю або орендної плати щодо земельних ділянок, на яких розташовані такі об’єкти нерухомого майна.
Враховуючи це, податківці (див. лист Міндоходів від 06.08.2013 р. № 14101/7/99-99-18-05-01-17 // «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 92, с. 6, лист ГУ ДФС у Запорізькій області від 30.12.2016 р. № 4612/10/08-01-12-03-12 та консультація в БЗ категорія 119.02) наполягають, що операції з нерухомістю (у тому числі придбання нерухомості, її обслуговування та утримання в належному стані, а також здавання нерухомого майна в оренду або суборенду тощо) передбачають ведення справ на території України або через:
— представництво нерезидента;
— управителя майна;
— юридичну особу з іноземними інвестиціями.
На наш погляд, це невиключений перелік представників, яких може залучати нерезидент для здійснення господарської діяльності на території України. До цієї когорти потрапляють також особи, які здійснюють управління майном за агентськими договорами.
Який із варіантів діяльності обрати нерезиденту, вирішує лише він, опираючись на свої можливості, потреби і потужності. Водночас, на наш погляд,
найдоцільніше нерезиденту здійснювати таку діяльність саме через представництва чи за агентськими договорами.
Річ у тому, що здійснення діяльності на території України через юрособу з іноземними інвестиціями чи шляхом укладання договору про управління майном викликає багато непотрібних організаційних дій.
Тому далі ми будемо говорити лише про два варіанти здавання нерезидентом в оренду нерухомості, що розміщена на території України: представництво і через агента.
До відома! Якщо юридична особа — нерезидент збирається придбати земельні ділянки, які належали державі або територіальним громадам, то вибір може бути лише один — представництво. Річ у тому, що для придбання таких об’єктів нерезидент-юрособа має обов’язково мати постійне представництво з правом ведення господарської діяльності на території України (ч. 3 ст. 129 ЗКУ).
Враховуючи це, логічно вважати, що після набуття прав власності на таку землю і здавати її в оренду такий нерезидент буде саме через таке представництво (щоб не перейматися з приводу застосування якогось іншого варіанта ведення справ у Україні). Хоча не виключено, що він може це зробити і в іншій іпостасі.
Постійне представництво
ПКУ поділяє представництва нерезидентів на дві категорії (п.п. 14.1.193 ПКУ та п. 5.1 розд. V Порядку № 1588):
1) постійні представництва. Вони провадять повністю або частково господарську діяльність на території України;
2) некомерційні представництва — не здійснюють господарську діяльність на території України.
Якщо підприємство збирається здавати в оренду (суборенду) майно, що розміщене на території України, то за це воно обов’язково братиме орендну плату. Договір оренди завжди є оплатним (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). А якщо є плата (дохід), то є і господарська діяльність. Тому
при здаванні в оренду майна нерезиденту підійде тільки постійне представництво
Отже, далі будемо говорити саме про цей вид представництва.
Щоб створити на території України постійне представництво, нерезидент має його поставити на облік у податковому органі як платника податку. Пояснюється це тим, що юрособи — нерезиденти України та їх відокремлені підрозділи, які мають, одержують (передають) об’єкти оподаткування або провадять діяльність (операції), що є об’єктом оподаткування, і на яких покладено обов’язок із сплати податків та зборів, віднесено до когорти вітчизняних платників податку (п. 15.1 ПКУ).
А відповідно до п. 63.2 ПКУ взяттю на облік або реєстрації в контролюючих органах підлягають всі платники податків, незалежно від наявності обов’язку щодо сплати того або іншого податку та збору. На цьому наполягають і фіскали (див. роз’яснення у категорії 119.02 БЗ).
Для того щоб це зробити, нерезидент має виконати дві дії.
Дія 1. Реєстрація представництва. Перш ніж ставити представництво на облік, нерезидент має належним чином провести його реєстрацію (легалізацію) на території України (п. 64.5 ПКУ). Таку реєстрацію проводить Мінекономрозвитку протягом 60 робочих днів з дня подання нерезидентом до цього органу влади відповідних документів (ст. 5 Закону про ЗЕД). А саме:
— заяви з проханням про реєстрацію представництва, яка складається у довільній формі;
— виписки з торговельного (банківського) реєстру країни, де нерезидент має офіційно зареєстровану контору;
— довідки від банківської установи, в якій офіційно відкрито рахунок нерезидента;
— довіреності на здійснення представницьких функцій, оформлену згідно із законом країни, де офіційно зареєстровано нерезидента.
Увага! Всі ці документи перед поданням слід нотаріально посвідчити за місцем їх видачі і легалізувати в консульських установах, які представляють Україну, якщо міжнародними договорами України не передбачено інше.
За таку реєстрацію нерезидент має також сплатити плату у сумі 2500 доларів США (постанова Кабміну від 12.08.93 р. № 631).
Якщо все зробити правильно, то Мінекономрозвитку видасть нерезиденту Свідоцтво про реєстрацію представництва. Воно свідчитиме про те, що представництво успішно легалізовано.
Після цього нерезиденту можна приступати до наступної дії.
Дія 2. Постановка на облік. Щоб постійне представництво взяли на облік фіскали, нерезидент має подати до контролюючого органу (п. 5.3 розд. V та п. 4.2 розд. IV Порядку № 1588):
— заяву за ф. № 1-РПП (додаток 6 Порядку № 1588);
— копію документа, що підтверджує присвоєння коду за ЄДРПОУ;
— копію документа про реєстрацію, легалізацію, акредитацію чи засвідчення факту створення іншим способом.
Після подання таких документів контролюючий орган у день їх подання, за умови відсутності підстав для повернення документів для виправлення (ці підстави перелічені у п. 4.11 розд. IV Порядку № 1588), візьме на облік таке постійне представництва. З цього моменту постійне представництво вважається зареєстрованим платником податку на прибуток.
Ставити представництво на облік слід відразу після реєстрації представництва у Мінекономрозвитку. Річ у тому, що на весь процес нерезиденту відводиться лише 10 календарних днів з дня державної реєстрації (легалізації) представництва.
Тому зволікати із взяттям постійного представництва на облік у фіскальному органі не варто.
Без взяття на облік постійного представництва розпочинати господарську діяльність на території України ми б не радили. Якщо
постійне представництво розпочне свою господарську діяльність до реєстрації в контролюючому органі, то воно вважається таким, що ухиляється від оподаткування
А отже, одержані ним прибутки вважаються прихованими від оподаткування (п. 133.3 ПКУ).
Якщо податківці виявлять цей факт, то складуть акт про виявлене порушення і надішлють його через компетентний орган України до компетентного органу іноземної держави для організації заходів стягнення (п. 5.5 розд. V Порядку № 1588).
До відома! Реєструватися платником ПДВ таке представництво буде за загальними правилами. Тобто обов’язково реєструватися платником ПДВ воно буде, коли загальний обсяг оподатковуваних операцій із постачання товарів/послуг протягом останніх 12 календарних місяців перевищить 1 млн грн. (див. лист від 30.10.2017 р. № 2439/6/99-99-15-03-02-15/ІПК). Хоча на бажання воно може стати платником ПДВ і добровільно, не чекаючи досягнення цієї граничної межі.
Крім того, оскільки постійне представництво створюється, щоб здавати в оренду нерухоме майно, тобто об’єкт пов’язаний з оподаткуванням, то йому потрібно проінформувати фіскалів про наявність такого об’єкта. Для цього постійне представництво продає протягом 10 робочих днів після своєї реєстрації Повідомлення за формою № 20-ОПП (додаток 10 до Порядку № 1588) до контролюючого органу за основним місцем обліку (п. 8.4 розд. VIII Порядку № 1588).
Також слід пам’ятати, що коли у платника податків відбувається реєстрація, створення чи відкриття об’єкта оподаткування на території адміністративно-територіальної одиниці, де він не перебуває на обліку (наприклад, постійне представництво зареєстровано в одному місці, а нерухомість придбаває чи орендує в іншому), то такий платник податків зобов’язаний стати на облік за неосновним місцем обліку в контролюючому органі за місцезнаходженням такого об’єкта у порядку, визначеному розд. VII Порядку № 1588 (п. 8.3 розд. VIII Порядку № 1588). Це потрібно для сплати, наприклад, майнових податків (плати за землю, податку на нерухомість, тощо).
Як бачимо, процедура створення постійного представництва і його легалізація на просторах України доволі громіздка. Тому на сьогодні підприємства нерезидента починають відходити від цієї форми ведення бізнесу на території України. І все більше схиляються до варіанта з оформленням відносин через агентські договори.
Агентство з нерухомості
Ще одним варіантом оформлення відносин є здавання нерухомого майна в оренду шляхом укладання агентських договорів. На сьогодні цей вид представництва набирає популярність.
Йдеться про укладання договорів, за яким резидент України — комерційний агент надає послуги суб’єкту господарювання при здійсненні ним господарської діяльності шляхом посередництва від імені, в інтересах, під контролем і за рахунок суб’єкта, якого він представляє. Тобто комерційний агент буде виконувати дії, на які він уповноважений суб’єктом, якого він представляє. А саме: допомагатиме в укладенні угод чи сприятиме їх укладенню (наданню фактичних послуг) від імені і за його рахунок, отримуватиме кошти від резидентів яким продано товар чи надано послуги і перераховуватиме їх нерезиденту.
Тобто за таким договором агент має право забезпечити приймання платежів за оренду та перерахування таких платежів нерезиденту. За надання агентських послуг комерційний агент буде отримувати від нерезидента винагороду. Правила здійснення агентської діяльності регламентуються гл. 31 ГКУ.
Цей варіант є гарним з погляду пошуку на території України потенційних клієнтів та укладення з ними договорів. І до того ж не викликає обов’язку нотаріально посвідчувати такий договір чи реєструвати його як окремого платника ПДВ.
Про те, що такий договір має право укласти нерезидент, говорять і податківці (див. лист ДФСУ від 13.07.2018 р. № 3112/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).
До відома! Якщо такий варіант представництва обрав нерезидент, то потрібно пам’ятати, що,
перед тим як укладати агентський договір , він має стати на облік у контролюючому органі за місцезнаходженням відповідного об’єкта
На цьому наголошують і податківці у категорії 119.02 БЗ. Таке право нерезиденту надає п. 4.4 розд. IV Порядку № 1588.
У ньому йдеться про те, що у разі отримання іноземною компанією або організацією майнових прав на нерухомість або землю в Україні, які підлягають оподаткуванню, якщо спосіб та цілі отримання цього майна не потребують створення такою компанією (організацією) відокремленого підрозділу або постійного представництва нерезидента в Україні, такий нерезидент за місцезнаходженням відповідного об’єкта може стати на облік як платник податків.
Для того щоб нерезиденту самостійно зареєструватися платником податків, потрібно подати до контролюючого органу:
— заяву за формою № 1-ОПП (у розділі 9 заяви замість даних про керівника зазначити дані про представника);
— копію витягу з торговельного, банківського або судового реєстру, виданого в країні реєстрації іноземної компанії, організації та легалізованого в установленому порядку, якщо інше не передбачено міжнародними договорами, згода на обов’язковість яких надана ВРУ, що супроводжується нотаріально посвідченим перекладом українською мовою (крім дипломатичних місій);
— нотаріально посвідчену копію правовстановлювальних документів, якими підтверджується право власності на нерухомість або право власності чи користування земельною ділянкою, виданих та зареєстрованих на ім’я нерезидента уповноваженими органами України;
— копії документів (з пред’явленням оригіналів), якими підтверджуються повноваження представника платника податку та відомості, зазначені у заяві.
Після подання таких документів до податкової контролери формують довідку про взяття на облік, за формою № 34-ОПП (додаток 2 до Порядку № 1588). Така довідка надсилається платнику податків наступного робочого дня з дня взяття на облік.
За згодою платника податків не пізніше наступного робочого дня після взяття його на облік така довідка може бути видана платнику податків чи уповноваженій особі платника податків у контролюючому органі (п. 3.10 розділу ІІІ Порядку № 1588).
Зверніть увагу! Раніше податківці (див. лист Міндоходів від 06.08.2013 р. № 14101/7/99-99-18-05-01-17) говорили, що реєструватися самостійно потрібно тільки в тому випадку, коли існують встановлені обмеження щодо строку здійснення права власності на нерухоме майно іноземною компанією. Наприклад, така ситуація може мати місце у разі отримання іноземною компанією землі сільськогосподарського призначення у спадщину. Для цього випадку обмеження щодо строку права власності дорівнює одному року (ч. 4 ст. 81 та 143 ЗКУ). Тобто фіскали вважали, що норми п.п. 4.4 розд. IV Порядку № 1588 можуть застосовуватись лише у поодиноких виняткових випадках.
На сьогодні такі обмеження у роз’ясненнях податківців не зустрічаються. Вони навпаки наполягають, що нерезидент, який використовує представника при здаванні в оренду нерухомості, зобов’язаний самостійно зареєструватися платником податків відповідно до п. 4.4 розд. IV Порядку № 1588 (див. лист ДФСУ від 20.11.2015 р. № 24798/6/99-99-11-02-02-15 та категорію 119.02 БЗ).
Як бачимо, варіант із використанням комерційного агента при здаванні в оренду нерезидентом майна на сьогодні є менш проблемним з погляду оформлення в порівнянні зі створенням постійного представництва.
Але кожен — сам коваль свого щастя. Тому вирішувати саме нерезиденту, як оформити відносини із здавання в оренду нерухомого майна, що розміщене на території України.
