Правовой аспект. В общем случае нет никакого нижнего порога для арендной платы по договору операционной аренды. Исключения — аренда земельного участка сельхозназначения, земельного или имущественного пая, а также других объектов недвижимости. В этих случаях законодательство действительно устанавливает минимальную сумму арендных платежей, которую используют, в частности, для расчета базы обложения НДФЛ у арендодателей-физлиц (пп. 170.1.1, 170.1.2 НКУ).
Минимальная сумма аренды рассчитывается по методике, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253. Однако эта сумма используется лишь для НДФЛ-целей. Договорная сумма аренды может быть и меньше.
Цена арендной услуги (как результат волеизъявления сторон) законом не регулируется и она никак не связана с амортизацией (ст. 190 ХКУ). Исключение — установленные в уставе предприятия ограничения на бесплатное пользование имуществом.
Указанный вывод недавно поддержал и Верховный Суд, который отметил, что сумма амортизации и сумма арендной платы являются несвязанными категориями. А законодательство не содержит норму, которая бы ограничивала сумму амортизации переданных в аренду активов суммой арендной платы (см. постановление ВС от 12.06.2018 г. по делу № 803/484/13-а // reyestr.court.gov.ua/Review/74718606).
«Минбазный» НДС. До 01.01.2016 г. в п. 188.1 НКУ было прописано, что база налогообложения для операций по поставке самостоятельно изготовленных товаров или услуг не может быть ниже их себестоимости.
Поэтому до 01.01.2016 г. арендодатель действительно должен был определять себестоимость арендных услуг и использовать ее как минбазу. В свою очередь, основной составляющей себестоимости арендных услуг является амортизация объекта аренды. В ситуации, когда арендная плата составляла сумму меньше, чем сумма амортизации объекта аренды, это на то время означало, что договорная стоимость по операции поставки арендных услуг является ниже минбазы (см., например, постановление Шестого апелляционного административного суда от 06.02.2019 г. по делу № 826/1546/17 // reyestr.court.gov.ua/Review/79757403).
Поэтому арендодатель обязан был доначислять «минбазный» НДС до уровня себестоимости арендных услуг. А эта себестоимость могла включать в себя не только сумму амортизации, но и другие расходы арендодателя — коммунальные услуги, техобслуживание, уборку и т. п.
Однако начиная с 01.01.2016 г. и до настоящего времени минбазой для самостоятельно изготовленных услуг является обычная цена (абзац второй п. 188.1 НКУ).
Если сумма арендной платы ниже, чем уровень обычных цен, нужно действительно доначислять «минбазный» НДС и составлять «минбазную» налоговую накладную. Однако амортизация к этому не имеет никакого отношения.
Фискалы также согласны с этим выводом, правда, обычную цену арендной услуги они трактуют исключительно как рыночную цену (см. также письмо ГФСУ от 20.04.2018 г. № 1734/6/99-99-15-03-02-15/ІПК // «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 41, с. 4).
«Компенсирующий» НДС. В письме ГФСУ от 16.04.2018 г. № 1600/6/99-99-15-03-02-15/ІПК фискалы настаивают на том, что при поставке запасов, которая стала убыточной в результате их уценки, плательщик НДС должен начислить «компенсирующий» НДС согласно п. 198.5 НКУ на сумму уценки (как будто в связи с нехозяйственным использованием уцененных запасов в этой части их стоимости). Об этом мы предупреждали в «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 12, с. 18.
Руководствуясь этой аналогией, фискалы могут придираться и к убыточной аренде и требовать «компенсирующих» НДС-обязательств (например, относительно входного НДС по стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы). Мы считаем такие придирки безосновательными, но все же должны предупредить вас о них.
