Рынок земли: финальная подготовка к старту

Еще осенью 2019 года законодатели пытались дать старт рынку земли, проголосовав в первом чтении за этот законопроект (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 94, с. 25). И вот только сейчас, после всех обсуждений и споров приняли его во втором чтении. Станет ли он законом, покажет только время.

Если же смотреть на законопроект, то его текст до первого и до второго кардинально различается. Общее у них только то, что и один, и другой из разд. Х ЗКУ исключают ограничение на продажу сельхозугодий и тем самым дает старт рынку земли.

О том, что еще принесет Украине комментируемый законопроект, поговорим дальше.

Владельцы земли. Прежде всего в перечень владельцев сельхозугодий теперь включены только:

а) граждане Украины;

б) юрлица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные громады;

в) территориальные громады;

г) государство.

Также, но как исключение, могут быть владельцами земли и банки. Но это будет происходить только в том случае, если банк получит право собственности на такую землю в связи с обращением взыскания на нее как на предмет залога (из-за невыполнения физ- или юрлицом условий, например, кредитного договора, залогом по которому были сельхозугодья).

В то же время долго быть владельцем такой земли банк не сможет. Он должен отчуждать ее на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения.

Иностранные землевладельцы. Иностранцам (физ- или юрлицам), а также лицам без гражданства быть непосредственным владельцем сельхозугодий не разрешено.

Кроме того, если смотреть на перечень потенциальных владельцев сельхозугодий (см. выше), то кажется, что они не могут стать владельцами сельхозугодий и опосредованно, то есть стать участниками (учредителями) или конечными бенефициарными владельцами (контролерами) отечественных юрлиц, владеющих такими угодьями.

Но все не совсем так. Законопроект дает, хотя и призрачный, шанс иностранцам стать опосредованными владельцами сельхозугодий. Но, чтобы шанс стал реальностью, народ Украины на всеукраинском референдуме должен дать добро (принять решение) о допуске к сельхозугодьям иностранцев опосредованно путем участия в отечественных юрлицах.

Как видим, законодатель переложил право принятия решения о доступе иностранцев к сельхозугодьям на украинцев. Поэтому, как говорят, «все в ваших руках».

Запрещенные субъекты. К когорте лиц (как юридических, так и физических), которым никогда не удастся быть владельцами сельхозугодий, отнесли:

1) отечественных юрлиц, участниками (акционерами, членами) или бенефициарами которых являются:

— иностранцы — на сельхозугодья гос- и коммунсобственности, а также частной собственности (в том числе земпаев), если такие земли расположены ближе 50 км от госграницы Украины (кроме госграницы Украины, которая проходит по морю). Этот запрет будет действовать, даже если на референдуме позволят приобретать сельхозземлю иностранцам;

— граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или оккупантом;

— иностранные государства;

— лица, зарегистрированные в оффшорных зонах, отнесенных к перечню оффшорных зон Кабмином;

2) лица, которые относятся или относились к террористическим организациям;

3) юрлица, в которых невозможно установить бенефициарного владельца (контролера);

4) физлица и юрлица, относительно которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» от 14.08.2014 г. № 1644-VII;

5) отечественные юрлица, находящиеся под контролем физлиц и юрлиц, зарегистрированных в государствах, включенных FATF в список государств, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

Частные земли. Покупать и приобретать отечественные юрлица и физлица (а возможно, в будущем и юрлица, у которых учредитель или бенефициар — иностранец) могут без проблем только сельхозугодья частной собственности, т. е. те, которыми владеют другие физлица или юрлица.

При этом физлица смогут официально приобретать сельхозугодья уже с 01.07.2021 г. В то же время первые два с половиной года, а именно с 01.07.2021 г. и до 01.01.2024 г., физлицо имеет право лишь стать владельцем сельхозугодий общей площадью до 100 га (п.п. «а» п. 15 разд. Х «Переходные положения» ЗКУ). В расчет 100-гектарного предела принимают только приобретенные физлицом земли в этот период. После 01.01.2024 г. физлицо сможет купить и больший объем угодий.

Это ограничение не касается только банков, если земля им досталась в виде взыскания залога. Эту землю они все равно принудительно будут продавать.

Расчеты за приобретение земли будут осуществляться исключительно в безналичной форме (ч. 5 ст. 130 ЗКУ), а покупатель должен подтверждать источники происхождения средств или других активов, за счет которых он покупает землю (ч. 6 ст. 130 ЗКУ).

Цена земли частной собственности до 01.01.2030 г. не может быть меньше их нормативной денежной оценки (НДО) (п. 22 разд. Х «Переходные положения» ЗКУ). Дальше порядок формирования цен будет определять рынок.

Государственные земли. Что касается сельхозугодий гос- и коммунсобственности, то в целом продажа таких земель запрещается (ч. 7 ст. 130 ЗКУ). В то же время, как и в любом запрете, так и в этом, есть исключения. А именно, физлица и юрлица могут приобрести такие земли, но только в случае соблюдения двух условий (п. 6¹ разд. Х «Переходные положения» ЗКУ):

1) сельхозугодья такое лицо арендует у государства или громады;

2) право аренды на сельхозугодья приобретено до 2010 года путем переоформления права постоянного пользования.

Физлица могут приобрести право собственности на государственные и коммунальные земли также и в случае, если за ними закреплено право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения такими землями, и то, если такие земли предназначены для ведения семейного фермерского хозяйства.

Землю госсобственности такие физ- и юрлица могут приобрести по цене, равной их НДО, и к тому же без проведения торгов и с рассрочкой платежа до 10 лет.

Нельзя будет купить или продать сельхозземли как частной собственности, так и государственной, расположенные на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, АР Крым и г. Севастополе (п. 14¹ разд. Х «Переходные положения» ЗКУ).

Ограничения. Кроме того, во избежание концентрации в одних руках большей части сельхозугодий, в ч. 2 ст. 130 ЗКУ установлено ограничение на объем угодий, которые могут быть у одного физлица или юрлица.

Так, одно физлицо может владеть не больше 10 тыс. га сельхозугодий. При этом в расчет попадают как земли, право собственности на которые оформлено именно на это лицо, так и сельхозземли, принадлежащие юрлицу, в капитал которого физлицо инвестировало свои средства, или имеет акции или паи такого юрлица. Чтобы определить, какая доля земли юрлица «принадлежит» физлицу, следует умножить общую площадь сельхозугодий, которая принадлежит такому юрлицу, на размер доли физлица в его капитале, выраженной в процентах.

Одно юрлицо (кроме банка) не может владеть площадью, превышающей общую площадь сельхозугодий, которые могут находиться в собственности всех ее участников (членов, акционеров), но не больше 10 тыс. га.

Считать, укладываются ли физлицо и юрлицо в эти пределы, будет программное обеспечение Госземкадастра.

Если будет обнаружено, что физлицо или юрлицо владеют землей в объеме больше, чем разрешено, это будет основанием для признания правовой сделки, по которой приобретается право собственности на землю, недействительной, а также для конфискации земли.