Ринок землі: фінальна підготовка до старту

Ще восени 2019 року законодавці намагалися дати старт ринку землі, проголосувавши у першому читанні за цей законопроєкт (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 94, с. 25). І от тільки зараз після всіх обговорень і суперечок прийняли його у другому читанні. Чи стане він законом, покаже тільки час.

Якщо ж дивитися на законопроєкт, то його тексти до першого і до другого читання кардинально різняться. Спільне у них тільки те, що і один, і інший із розд. Х ЗКУ виключає обмеження на продаж сільгоспугідь і тим самим дає старт такому багатостраждальному ринку землі.

Про те, що ще принесе Україні законопроєкт, що коментується, поговоримо далі.

Власники землі. Перш за все, до переліку власників сільгоспугідь тепер віднесено тільки:

а) громадян України;

б) юросіб України, створених і зареєстрованих за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

г) державу.

Також, але як виняток, можуть бути власниками землі і банки. Але це відбуватиметься тільки в тому випадку, коли банк отримує право власності на таку землю через звернення стягнення на неї як на предмет застави (через не виконання фіз- чи юрособою умов, наприклад, кредитного договору, заставою за яким були сільгоспугіддя).

Водночас довго бути власником такої землі банк не зможе. Він має відчужити її на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Іноземні землевласники. Іноземцям (фіз- та юрособам), а також особам без громадянства бути безпосереднім власником сільгоспугідь не дозволено.

Крім того, якщо дивитися на перелік потенційних власників сільгоспугідь (див. вище), то здається що вони не можуть стати власниками сільгоспугідь і опосередковано, тобто стати учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) вітчизняних юросіб, які володіють такими угіддями.

Водночас все не зовсім так. Законопроєкт дає, хоч і примарний, шанс іноземцям стати опосередкованими власниками сільгоспугідь. Але щоб шанс став реальністю, народ України на всеукраїнському референдумі повинен дати добро (прийняти рішення) про допуск до сільгоспугідь іноземців опосередковано через участь у вітчизняних юрособах.

Як бачимо, законодавець переклав право прийняття рішення про доступ іноземців до сільгоспугідь на українців. Тому, як кажуть, «все в ваших руках».

Заборонені суб’єкти. До когорти осіб (як юридичних, так і фізичних), яким ніколи не вдасться бути власником сільгоспугідь, віднесли:

1) вітчизняних юросіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких

— є іноземці — на сільгоспугіддя державної і комунальної власності, а також приватної власності (в тому числі земпаї), якщо такі землі розташовані ближче 50 км від держкордону України (крім держкордону України, який проходить по морю). Ця заборона діятиме, навіть якщо на референдумі дозволять придбавати сільгоспземлю іноземцям;

— є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

— є іноземні держави;

— зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабміном;

2) особи, які належать або належали до терористичних організацій;

3) юрособи, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);

4) фізособи та юрособи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» від 14.08.2014 р. № 1644-VII;

5) вітчизняні юрособи, що перебувають під контролем фізосіб та юросіб, зареєстрованих у державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Приватні землі. Купувати і придбавати вітчизняні юрособи і фізособи (а можливо, в майбутньому і юрособи, у яких засновник чи беніфіціар — іноземець) можуть без проблем тільки сільгоспугіддя приватної власності, тобто ті, якими володіють інші фізособи чи юрособи.

При цьому фізособи зможуть офіційно придбавати сільгоспугіддя вже з 01.07.2021 р. Водночас перші два з половиною роки, а саме з 01.07.2021 р. і до 01.01.2024 р., фізособа має право лише стати власником сільгоспугідь загальною площею до 100 га (п.п. «а» п. 15 розд. Х «Перехідні положення» ЗКУ). До розрахунку 100-гектарної межі беруть тільки придбані фізособою землі в цей період. Після 01.01.2024 р. фізособа зможе купити і більший обсяг угідь.

Це обмеження не стосується тільки банків, якщо їм земля дісталася у вигляді стягнення застави. Цю землю вони все одно примусово будуть продавати.

При цьому розрахунки за придбані землі будуть здійснюватися виключно у безготівковій формі (ч. 5 ст. 130 ЗКУ), а покупець сільгоспугідь має підтверджувати джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких він купує землю (ч. 6 ст. 130 ЗКУ).

Ціна землі приватної власності до 01.01.2030 р. не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (НГО) (п. 22 розд. Х «Перехідні положення» ЗКУ). Далі порядок формування цін буде визначати ринок.

Державні землі. Що стосується сільгоспугідь державної та комунальної власності, то загалом продаж таких земель забороняється (ч. 7 ст. 130 ЗКУ). Водночас, як і в будь-якій забороні, так і в цій є винятки. А саме, фізособи та юрособи можуть придбати такі землі, але тільки якщо дотримали дві умови (п. 6¹ розд. Х «Перехідні положення» ЗКУ):

1) сільгоспугіддя така особа орендує у держави чи громади;

2) право оренди на сільгоспугіддя набуті до 2010 року шляхом переоформлення права постійного користування.

Фізособи можуть набути право власності на державні та комунальні землі також і у випадку, коли за ними закріплено право постійного користування, право довічного успадкованого володіння такими землями, і то якщо такі землі призначені для ведення сімейного фермерського господарства.

Землю держвласності такі фіз- і юрособи можуть придбати за ціною, що дорівнює її НГО, і до того ж без проведення земельних торгів та з розстрочкою платежу до 10 років.

Не можна буде купити чи продати сільгоспземлі як приватної власності, так і державної, розташовані на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, АР Крим та м. Севастополь (п. 14¹ розд. Х «Перехідні положення» ЗКУ).

Обмеження. Крім того, щоб уникнути концентрації у одних руках більшої частини сільгоспугідь, у ч. 2 ст. 130 ЗКУ встановлено обмеження на обсяг угідь, що можуть бути у однієї фізособи чи юрособи.

Так, одна фізособа може володіти не більше 10 тис. га сільгоспугідь. При цьому до розрахунку цієї межі потрапляють як землі, право власності на які оформлено саме на цю особу, так і сільгоспземлі, що належать юрособі, в статутний чи пайовий капітал якої фізособа інвестувала свої кошти, або має акції чи паї такої юрособи. Щоб визначити, яка частка землі юрособи «належить» фізособі, слід помножити загальну площу сільгоспугідь, що належить такій юрособі, на розмір частки фізособи у її капіталі, вираженої у відсотках.

Одна юрособа (крім банку) не може володіти площею, що перевищує загальну площу сільгоспугідь, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 тис. га.

Рахувати, чи вкладаються фізособа і юрособа в ці межі, буде програмне забезпечення Держземкадастру.

Якщо буде виявлено, що фізособа чи юрособа володіють землею у обсязі більшому, ніж дозволено, це буде підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на землю, недійсним, а також для конфіскації землі.