При определенных условиях арендатор может рассчитывать на снижение арендной платы или на полное освобождение от нее на время карантинных запретов (подробнее — на в статье «Аренда во время карантина: кому и сколько придется заплатить» этого номера).
В вашей ситуации налоговым агентом по уплате НДФЛ/ВС является арендатор. Объектом налогообложения выступает арендная плата, установленная в договоре, но не ниже минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Этот минимум рассчитывается по Методике, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253, исходя из стоимости месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимости. В свою очередь, минимальную сумму арендного платежа за 1 кв. м недвижимости устанавливают и публикуют местные органы власти. При этом учитывается место размещения недвижимости и прочие показатели. Такие правила устанавливает п.п. 170.1.2 НКУ.
Если минимальную плату не установили или не опубликовали до начала налогового года, объект налогообложения определяется исходя из арендной платы, указанной в договоре
В таком случае арендодатель может снизить арендную плату без каких-либо рисков по доначислениям.
Обратите внимание: обязанность по удержанию/уплате НДФЛ/ВС с арендного дохода возникает тогда, когда этот доход начислен/выплачивается (пп. 170.1.2, 170.1.4 НКУ). Соответственно, если арендодатель-физлицо освобождает вас от арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 ГКУ (освобождение из-за невозможности использовать имущество), то переживать не стоит. Вы в таком случае не начисляете ему доход. А это означает, что в части НДФЛ/ВС к вам претензий тоже быть не должно.
Однако нужно быть осторожными в том случае, когда уменьшенная сумма арендной платы временно будет ниже пороговой, установленной органами местного самоуправления. Здесь придется учесть п.п. 170.1.2 НКУ, который не содержит никаких исключений по такой ситуации. То есть, если арендная плата упала ниже минимальной, НДФЛ/ВС нужно рассчитать с минимальной суммы, определенной по Методике.
Важно! Обращайте внимание на то, на какие объекты распространяется решение местных властей. Иногда минимальные арендные ставки установлены только для государственной и коммунальной недвижимости. Распространять такие решения на коммерческую недвижимость нельзя (постановление Седьмого апелляционного админсуда от 09.07.2019 г. по делу № 824/1298/18-а // reyestr.court.gov.ua/Review/83103427).
Итак, если органы местного самоуправления:
— не установили в вашем регионе минимальную арендную плату (или не опубликовали решение до начала 2020 года), то можете спокойно договариваться с арендодателем об уменьшении арендной платы, вносить изменения в договор аренды и платить НДФЛ и ВС с договорной суммы. Также возможен вариант освобождения от арендной платы в силу карантина;
— установили минимальную арендную плату, то физлицо-арендодатель может без НДФЛ/ВС-последствий для себя освободить налогового агента-арендатора от арендных платежей на основании ч. 6 ст. 762 ГКУ (освобождение из-за невозможности использовать имущество). А вот если хотите уменьшить арендную плату ниже минимального предела, то обязательства по НДФЛ и ВС придется определить исходя из минимальной суммы арендного платежа.
