За певних умов орендар може розраховувати на зниження орендної плати або на повне звільнення від неї на час карантинних заборон (детальніше — в статті «Оренда під час карантину: кому і скільки доведеться заплатити» цього номера).
У вашій ситуації податковим агентом зі сплати ПДФО/ВЗ є орендар. Об’єктом оподаткування виступає орендна плата, встановлена в договорі, але не нижче мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди. Цей мінімум розраховується за Методикою, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253, виходячи з вартості місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомості. У свою чергу, мінімальну суму орендного платежу за 1 кв. м нерухомості встановлюють і оприлюднюють місцеві органи влади. При цьому враховується місце розташування нерухомості та інші показники. Такі правила встановлює п.п. 170.1.2 ПКУ.
Якщо мінімальну плату не встановили або не опублікували до початку податкового року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з орендної плати, вказаної в договорі
У такому разі орендодавець може знизити орендну плату без жодних ризиків донарахувань.
Зверніть увагу: обов’язок з утримання/сплати ПДФО/ВЗ з орендного доходу виникає тоді, коли цей дохід нарахований/виплачується (пп. 170.1.2, 170.1.4 ПКУ). Відповідно якщо фізична особа — орендодавець звільняє вас від орендної плати на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ (звільнення через неможливість використовувати майно), то хвилюватися не варто. Ви у такому разі не нараховуєте йому доходу. А це означає, що в частині ПДФО/ВЗ до вас претензій також не повинно бути.
Проте треба бути обережними у тому випадку, коли зменшена сума орендної плати тимчасово буде нижче порогової, встановленої органами місцевого самоврядування. Тут доведеться врахувати п.п. 170.1.2 ПКУ, який не містить жодних винятків у такій ситуації. Тобто якщо орендна плата впала нижче мінімальної, ПДФО/ВЗ треба розрахувати з мінімальної суми, визначеної за Методикою.
Важливо! Звертайте увагу на те, на які об’єкти поширюється рішення місцевої влади. Іноді мінімальні орендні ставки встановлені тільки для державної і комунальної нерухомості. Поширювати такі рішення на комерційну нерухомість не можна (постанова Сьомого апеляційного адмінсуду від 09.07.2019 р. у справі № 824/1298/18-а // reyestr.court.gov.ua/Review/83103427).
Отже, якщо місцева влада:
— не встановила у вашому регіоні мінімальну орендну плату (чи не опублікували рішення до початку 2020 року), то можете спокійно домовлятися з орендодавцем про зменшення орендної плати, вносити зміни до договору оренди і платити ПДФО і ВЗ з договірної суми. Також можливий варіант звільнення від орендної плати в силу карантину;
— встановила мінімальну орендну плату, то фізособа-орендодавець може без ПДФО/ВЗ-наслідків для себе звільнити податкового агента — орендаря від орендних платежів на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ (звільнення через неможливість використовувати майно). А ось якщо хочете зменшити орендну плату нижче мінімальної межі, то зобов’язання з ПДФО і ВЗ доведеться визначити виходячи з мінімальної суми орендного платежу.
