Вывод документа
До конца карантина арендную плату ограничили коммунальными расходами и налогами. Касается коммерческих объектов, которые из-за карантина полностью или частично не используются
Внесли очередные изменения в п. 14 Переходных положений ГКУ. Сравним «до» и «после».
Как было? Арсенал арендатора таков.
Вариант 1. Потребовать уменьшить плату, если карантин существенно уменьшил возможность пользоваться имуществом (ч. 4 ст. 762 ГКУ).
Звучит красиво, но в ГКУ не было конкретного размера уменьшения. Поэтому арендатор и арендодатель могли долго спорить и не договориться.
Вариант 2. Не платить арендную плату, если из-за карантинных запретов невозможно пользоваться помещением (ч. 6 ст. 762 ГКУ).
Один из способов доказать эти обстоятельства — обратиться в ТПП с просьбой удостоверить форс-мажор, из-за которого использование помещения стало невозможным.
Добавим односторонний отказ от договора, изменение договора через суд и т. п. Однако их не рассматриваем как малореальные для арендатора.
Как стало? Арендатор может требовать уменьшить арендную плату, если из-за карантинных ограничений он не использовал объект в полном объеме (п. 14 Переходных положений ГКУ). В отличие от ситуации «до», новые правила вводят максимальный размер арендной платы.
В этом случае плата не должна превышать коммунальные расходы + налог на землю + налог на недвижимость (пропорционально площади). Если эти расходы арендатор по договору уплачивает отдельно от арендной платы, то их он продолжает вносить, а арендная плата фактически будет равна нулю.
При частичном использовании объекта позиция арендатора улучшилась. Вместо лозунга «имеет право требовать уменьшения платы» в ГКУ появился потолок такой арендной платы (коммунальные плюс налоги). Разумеется, стороны могут торговаться: от нуля до потолка.
Этот потолок работает и при полной невозможности использования помещения. В условиях карантина новый п. 14 Переходных положений ГКУ — это специальное правило, которое приоритетнее ч. 6 ст. 762 ГКУ (она полностью освобождает от арендной платы при невозможности использования помещения). Значит, при полной остановке арендатор должен погашать коммунальные плюс налоги, даже когда договор возлагает эти расходы на арендодателя (если арендатор не выбьет меньшую сумму).
Когда заработают новые правила? В тексте арендного п. 14 Переходных положений ГКУ сказано: «…с момента установления карантина… и до его отмены…».
Очевидно, авторы правки пытались придать ей обратное действие во времени (запустить задним числом с 12 марта).
Но Закон вступил в силу 16 июля 2020 года. Исходя из правил действия гражданского законодательства во времени считаем, что новые требования не касаются периода до этой даты (ст. 5 ГКУ).
Внести эти изменения пытались давно. Хотя карантин и не закончился, но большинство карантинных ограничений уже сняли. Поэтому сфера действия введенных правил естественным образом сократилась.
Изменения затронут объекты, используемые в предпринимательской деятельности арендатора (кроме коммунального имущества). Арендаторы жилья не могут ссылаться на эти нормы.
