Висновок документа
До кінця карантину орендну плату обмежили комунальними витратами і податками. Це спрацює щодо комерційних об’єктів, які повністю або частково не використовуються
Внесли чергові зміни до п. 14 Перехідних положень ЦКУ. Порівняємо «до» і «після».
Як було? Арсенал орендаря такий.
Варіант 1. Вимагати зменшити орендну плату, якщо через карантин істотно зменшилася можливість користуватися майном (ч. 4 ст. 762 ЦКУ).
Звучить красиво, але в ЦКУ не було конкретного розміру зменшення. Тому орендар та орендодавець могли довго сперечатися і не домовитися.
Варіант 2. Не платити орендну плату, якщо через карантинні заборони неможливо користуватися приміщенням (ч. 6 ст. 762 ЦКУ).
Один зі способів довести ці обставини — звернутися в ТПП з проханням засвідчити форс-мажор, через який використання приміщення стало неможливим.
Додамо односторонню відмову від договору, зміну договору через суд тощо. Проте їх не розглядаємо як малореальні для орендаря.
Як стало? Орендар може вимагати зменшити орендну плату, якщо через карантинні обмеження він не використовував об’єкт у повному обсязі (п. 14 Перехідних положень ЦКУ). На відміну від ситуації «до», нові правила вводять максимальний розмір орендної плати.
У цьому випадку плата не повинна перевищувати комунальні витрати + податок на землю + податок на нерухомість (пропорційно площі). Якщо ці витрати орендар за договором сплачує окремо від орендної плати, то їх він продовжує вносити, а орендна плата фактично дорівнюватиме нулю.
При частковому використанні об’єкта позиція орендаря покращала. Замість гасла «має право вимагати зменшення плати», у ЦКУ з’явилася верхня межа такої орендної плати (комунальні плюс податки). Зрозуміло, сторони можуть торгуватися: від нуля до верхньої межі.
Ця межа працює і при повній неможливості використання приміщення. В умовах карантину новий п. 14 Перехідних положень ЦКУ — це спеціальне правило, яке пріоритетніше, ніж ч. 6 ст. 762 ЦКУ (вона повністю звільняє від орендної плати при неможливості використання приміщення). Отже, при повному зупиненні орендареві доведеться погашати комунальні плюс податки, навіть якщо договір покладає ці витрати на орендодавця (якщо орендар не виб’є меншу суму).
Коли запрацюють нові правила? У п. 14 Перехідних положень ЦКУ зафіксували часові межі: «…з моменту встановлення карантину… і до його відміни…».
Очевидно, автори правки намагалися надати їй зворотну дію в часі (запустити заднім числом з 12 березня).
Але Закон набрав чинності 16 липня 2020 року. Є правила дії в часі цивільного законодавства (ст. 5 ЦКУ). Вважаємо, що нові вимоги не стосуються періоду до набрання чинності Законом.
Прийняти ці зміни намагалися давно. Хоча карантин і не закінчився, але більшість карантинних обмежень уже зняли. Тому сфера дії введених правил природним чином скоротилася.
Зміни стосуються об’єктів, які використовуються в підприємницькій діяльності орендаря (крім комунального майна). Тому орендарі житла не можуть посилатися на ці норми.
