Продаем квартиру: какие расходы несет покупатель и продавец?

Так уж сложилось, что без похода к нотариусу заключить договор купли-продажи недвижимости не выйдет. Виной тому ст. 657 ГКУ, в которой сказано, что договор купли-продажи недвижимости с физлицом заключают в письменной форме и удостоверяют нотариально.

Но для того чтобы сделку оформить нотариально, от сторон договора потребуются документы об уплате НДФЛ, ВС, пенсионного сбора, госпошлины или расходов на нотариальное оформление, административных сборов и др.

Часть из них должен оплатить продавец, часть покупатель. В принципе, стороны могут как угодно поделить эти расходы по договоренности. Но оплачивать их надо от лица «того, кого положено». Если в законе, декрете, кодексе, сказано, что плательщик — продавец, значит именно от его имени должен быть оформлен документ об оплате. А теперь подробнее.

Услуги риелтора

Если вы подключили к поиску жилья риелтора, то агент-посредник возьмет за свои услуги в среднем 5 % от суммы сделки. Кто заказывает музыку тот, конечно, и платит. В данном случае — это покупатель недвижимости.

Оценка недвижимости

Чуть ниже мы подойдем вплотную к вопросу о налогообложении НДФЛ и ВС при продаже недвижимости. Но забегая вперед, скажем, что для определения базы налогообложения НДФЛ надо провести оценку имущества.

Более того, в п. 172.4 НКУ сказано, что во время проведения сделки по купле-продаже недвижимости нотариус удостоверяет договор только при наличии оценочной стоимости недвижимости. Так что как ни крути, а оценка имущества при сделках с недвижимостью является обязательной. Во сколько она обойдется?

С 1 июля должны были заработать правила оценки имущества с учетом требований Закона Украины от 05.12.2019 г. № 354-IX. Собственник имущества мог бы самостоятельно с помощью Единой базы (valuation.spfu.gov.ua) рассчитать стоимость своего имущества и получить справку об оценочной стоимости объекта недвижимости. И все это не стоило бы ему ни копейки.

И только в случае несогласия со стоимостью объекта недвижимого имущества, определенной автоматически, можно обратиться к оценщику и провести оценку в общем порядке с регистрацией его отчета в Единой базе.

В этом случае примерная стоимость услуг оценщика обойдется от 1000 грн и выше.

Но, к сожалению, пока новые правила так и не заработали, поэтому без оценщика вам не обойтись.

Админсбор

За государственную регистрацию прав в результате совершения нотариальных действий взимается административный сбор в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (на сегодня — 220 грн). Перечень лиц, освобожденных от уплаты этого административного сбора, приведен в ч. 8 ст. 34 Закона Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

Платит его покупатель.

Сбор в пенсионный фонд

Тут ориентируемся на Закон Украины № 400/97-ВР и постановление КМУ от 03.11.98 г. № 1740. Для целей взимания этого сбора недвижимым имуществом признается жилой дом или его часть, квартира, садовый дом, дача, гараж, другое постоянно расположенное здание/сооружение.

Ставка сбора — 1 % от стоимости недвижимого имущества.

Плательщик сбора — покупатель.

А теперь важный момент. В п. 15¹ постановления № 1740 перечислены случаи, когда сбор в Пенсионный фонд не уплачивается.

Один из таких — когда граждане приобретают жилье впервые.

Но при этом без документа, подтверждающего уплату пенсионного сбора, нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости в принципе невозможно (п. 15³ постановления № 1740). Поэтому, скорей всего, нотариус попросту не станет регистрировать сделку без такой уплаты.

Как же быть, если вы покупаете жилье впервые и у вас есть непреодолимое желание вернуть уплаченный сбор в пенсионный фонд? Ведь сумма-то не маленькая.

Выход тут один — добиться возврата пенсионного сбора через суд, что вполне реально (см., например, постановления ВС от 03.07.2018 г. по делу № 819/33/17 // reyestr.court.gov.ua/Review/75082506 и от 28.11.2018 г. по делу № 813/1126/17 // reyestr.court.gov.ua/Review/78191908).

Но прежде чем идти в суд, сначала надо обратиться в орган Пенсионного фонда с требованием о возврате ошибочно уплаченного пенсионного сбора. Получив письменный отказ, можно смело его обжаловать в суде.

Если суд вынесет положительное решение в вашу пользу, на основании этого решения можно будет вернуть деньги обратно. Для этого снова направляемся в ПФУ, получаем справку и подаем ее вместе с заявлением в государственное казначейство.

Госпошлина/услуги нотариуса

Если договор купли-продажи недвижимости оформляется через государственного нотариуса, то за оформление сделки уплачивается государственная пошлина в размере 1 % суммы договора (ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.93 г. № 7-93).

В ст. 4 Декрета перечислены лица, которые освобождены от уплаты государственной пошлины:

Государственная пошлина уплачивается лицом, в интересах которого осуществляются действия.

Если сделку оформляет частный нотариус, его услуги оплачиваются по договоренности.

НДФЛ и ВС

Здесь на первое место выходит ст. 172 НКУ. Правила налогообложения дохода от продажи объектов недвижимости физлицом-резидентом приведем в таблице.

Налогообложение дохода от продажи недвижимости физлицом-резидентом

Обратите внимание: при определении количества продаж в течение отчетного года объекты недвижимости, не указанные в п. 172.1 НКУ, не учитывают.

Например, если физлицо в течение отчетного налогового года продаст гараж и квартиру, то налогообложение квартиры осуществляют согласно п. 172.1 НКУ, независимо от того, что в течение года продавался гараж.

Имейте в виду! Для целей обложения НДФЛ под продажей понимают любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НКУ). Таким образом, внесение учредителем-физлицом недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица также приравнивается к его реализации. А это значит, что такая операция должна учитываться при определении количества продаж в течение года.

Внесли в уставный фонд одну квартиру, а затем в том же году продали вторую? Значит, у вас уже вторая продажа.

Кроме того, налоговики настаивают (103.21 БЗ), что налогообложение дохода, полученного от продажи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, зависит от количества договоров, которыми такая сделка оформлена. И если на продажу дома и земли заключены два отдельных договора, будет считаться, что физлицо продало два объекта недвижимости в течение отчетного налогового года с соответствующим налогообложением.

Бывают случаи, когда физлицо продало «льготируемую» недвижимость, но в дальнейшем, по ряду причин, договор продажи этого имущества аннулируется. Как тогда быть с НДФЛ при повторной продаже этого имущества в течение того же отчетного налогового года? Доход от повторной продажи такого имущества в течение года не облагается НДФЛ при условии, что оно пребывало в собственности этого физлица более трех лет (об этом условии — ниже).

Важно! Доход для целей исчисления суммы НДФЛ определяют исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку, и зарегистрированной в единой базе отчетов об оценке (п.п. 172.3 НКУ).

Физлицо — продавец недвижимости должен самостоятельно определить сумму НДФЛ и уплатить ее в бюджет до нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 172.5 НКУ).

А как быть с декларацией об имущественном состоянии и доходах? Надо ли ее подавать продавцу недвижимости и декларировать полученные от продажи доходы? Спешим всех успокоить. Подавать декларацию в данном случае не нужно (п. 179.2 НКУ).

Ну и чтобы окончательно разобраться с правилами обложения НФДЛ и ВС при продаже недвижимости, для наглядности приведем пример.

Пример. Физлицо — резидент Украины продало в 2020 году:

— в январе — гараж за 90500 грн (оценочная стоимость — 75000 грн);

— в апреле — квартиру № 1 по договорной стоимости 1250500 грн (оценочная стоимость соответствует договорной);

— в июле — квартиру № 2 по договорной стоимости 2360500 грн (оценочная стоимость — 2700500 грн).

Вся недвижимость находилась в собственности физлица более 3 лет.

Гараж не входит в перечень объектов «льготируемой» недвижимости (см. примечание в таблице), поэтому с дохода от его продажи был уплачен НДФЛ и ВС.

Сумма НДФЛ составила:

90500 грн х 5 % : 100 % = 4525 грн.

Сумма ВС равна:

90500 грн х 1,5 % : 100 % = 1357,50 грн.

Продажа квартиры № 1 хотя и является второй операцией по продаже имущества в отчетном налоговом году, но это первая операция по продаже «льготируемой» недвижимости. Квартира № 1 находится в собственности продавца свыше 3 лет. Поэтому облагать НДФЛ и ВС доход, полученный от ее продажи, не нужно.

Продажа квартиры № 2 — это уже вторая операция по продаже «льготируемой» недвижимости в отчетном налоговом году. Следовательно, доход от такой продажи облагают НДФЛ по ставке 5 % и ВС — 1,5 %.

По условиям примера, договорная стоимость квартиры № 2 меньше оценочной. Для расчета НДФЛ и ВС нужно брать оценочную стоимость (п. 172.3 НКУ).

Сумма НДФЛ составит:

2700500 грн х 5 % : 100 % = 135025 грн.

Сумма ВС составит:

2700500 грн х 1,5 % : 100 % = 40507,5 грн.