Теми статей
Обрати теми

Продаємо квартиру: які витрати несе покупець та продавець?

Савченко Олена, налоговый эксперт
Якщо ви вирішили продати або придбати квартиру, то напевно захочете заздалегідь підрахувати всі можливі супутні витрати при укладенні правочину. А їх, варто сказати, «по дрібниці» набігає пристойно, особливо якщо врахувати, що сума правочину не маленька, а деякі з цих витрат сплачуються у відсотках від суми правочину. Скільки приблизно? З’ясуємо саме зараз. А заразом і подивимося, чи можна десь на таких додаткових витратах зекономити. Уточнимо: розглядати будемо тільки варіанти, коли фізособа продає нерухомість іншій фізособі.

Так уже склалося, що без походу до нотаріуса укласти договір купівлі-продажу нерухомості не вийде. Виною тому ст. 657 ЦКУ, в якій сказано, що договір купівлі-продажу нерухомості з фізособою укладають у письмовій формі і посвідчують нотаріально.

Але для того щоб правочин оформити нотаріально, від сторін договору знадобляться документи про сплату ПДФО, ВЗ, пенсійного збору, держмита або витрат на нотаріальне оформлення, адміністративних зборів тощо.

Частину з них повинен оплатити продавець, частину — покупець. У принципі, сторони можуть як завгодно поділити ці витрати за домовленістю. Але оплачувати їх потрібно від імені «того, кого потрібно». Якщо в законі, декреті, кодексі сказано, що платник — продавець, отже, саме від його імені має бути оформлений документ про оплату. А тепер детальніше.

Послуги рІєлтора

Якщо ви підключили до пошуку житла рієлтора, то агент-посередник візьме за свої послуги в середньому 5 % від суми правочину. Хто замовляє музику, той, звичайно, і платить. У цьому випадку — це покупець нерухомості.

Оцінка нерухомості

Трохи нижче ми підійдемо впритул до питання про оподаткування ПДФО і ВЗ при продажу нерухомості. Але забігаючи наперед, слід сказати, що для визначення бази оподаткування ПДФО потрібно провести оцінку майна.

Ба більше, у п. 172.4 ПКУ сказано, що під час проведення правочину купівлі-продажу нерухомості нотаріус засвідчує договір тільки за наявності оціночної вартості нерухомості. Тож що не кажи, а оцінка майна при правочинах з нерухомістю є обов’язковою. У скільки вона обійдеться?

З 01.07.2020 р. мали розпочати дію правила оцінки майна з урахуванням вимог Закону України від 05.12.2019 р. № 354-IX. Власник майна міг би самостійно за допомогою Єдиної бази (valuation.spfu.gov.ua) розрахувати вартість свого майна й отримати довідку про оціночну вартість об’єкта нерухомості. І все це не коштувало б йому жодної копійки.

Така довідка діє протягом 30 календарних днів з дня формування Єдиною базою

І тільки в разі незгоди з вартістю об’єкта нерухомого майна, визначеного автоматично, можна звернутися до оцінювача й провести оцінку в загальному порядку з реєстрацією його звіту в Єдиній базі.

У цьому випадку примірна вартість послуг оцінювача обійдеться від 1000 грн і вище.

Але, на жаль, поки нові правила так і не розпочали діяти, тому без оцінювача вам не обійтися.

Адмінзбір

За державну реєстрацію прав унаслідок здійснення нотаріальних дій стягується адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (наразі — 220 грн).

Перелік осіб, звільнених від сплати цього адміністративного збору, наведений у ч. 8 ст. 34 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV.

Платить його покупець.

Збір до Пенсійного фонду

Тут орієнтуємося на Закон України № 400/97-ВР і постанову КМУ від 03.11.98 р. № 1740. Для цілей стягнення цього збору нерухомим майном визнається житловий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля/споруда.

Ставка збору — 1 % від вартості нерухомого майна.

Платник збору — покупець.

А тепер важливий момент. У п. 151 постанови № 1740 перераховано випадки, коли збір до Пенсійного фонду не сплачується. Один з таких — коли громадяни придбавають житло уперше. Але при цьому без документа, що підтверджує сплату пенсійного збору, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в принципі неможливе (п. 153 постанови № 1740). Тому, імовірно, нотаріус просто не стане реєструвати правочин без такої сплати.

Як же бути, якщо ви придбаваєте житло вперше й у вас є непереборне бажання повернути сплачений збір до Пенсійного фонду? Адже сума чималенька.

Вихід тут один — добитися повернення пенсійного збору через суд, що цілком реально (див., наприклад, постанову ВС від 03.07.2018 р. у справі № 819/33/17 // reyestr.court.gov.ua/Review/75082506 і від 28.11.2018 р. у справі № 813/1126/17 // reyestr.court.gov.ua/Review/78191908).

Але перш ніж іти до суду, спочатку потрібно звернутися до органу Пенсійного фонду з вимогою про повернення помилково сплаченого пенсійного збору. Отримавши письмову відмову, можна сміливо її оскаржити через суд.

Якщо суд винесе позитивне рішення на вашу користь, на підставі цього рішення можна буде повернути гроші назад. Для цього знову направляємося до ПФУ, отримуємо довідку й подаємо її разом із заявою в Державне казначейство.

Держмито/послуги нотаріуса

Якщо договір купівлі-продажу нерухомості оформляється через державного нотаріуса, то за оформлення правочину сплачується державне мито в розмірі 1 % суми договору (ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито» від 21.01.93 р. № 7-93).

У ст. 4 Декрету перераховані особи, які звільнені від сплати державного мита:

у їх числі особи з інвалідністю груп I і II, особи, віднесені до першої та другої категорій постраждалих унаслідок Чорнобильської катастрофи, тощо

Державне мито сплачується особою, в інтересах якої здійснюються дії.

Якщо правочин оформляє приватний нотаріус, його послуги оплачуються за домовленістю.

ПДФО і ВЗ

Тут на перше місце виходить ст. 172 ПКУ. Правила оподаткування доходу від продажу об’єктів нерухомості фізособою-резидентом наведемо в таблиці.

Оподаткування доходу від продажу нерухомості фізособою-резидентом

№ з/п

Вид доходу

ПДФО

ВЗ

1

Дохід від продажу (обміну) не частіше 1 разу протягом звітного податкового року нерухомого майна, перерахованого в п. 172.1 ПКУ*, яке перебувало у власності більше 3 років або було успадковане

2

Дохід від продажу (обміну) протягом звітного податкового року більше одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 1 цієї таблиці, або від продажу іншого об’єкта нерухомості фізособою-:

— резидентом

5 %

1,5 %

— нерезидентом

18 %

1,5 %

* До такої нерухомості належать житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарчо-побутові споруди і будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення (далі — «пільгована» нерухомість).

Зверніть увагу: при визначенні кількості продажів протягом звітного року об’єкти нерухомості, не зазначені в п. 172.1 ПКУ, не враховують.

Наприклад, якщо фізособа протягом звітного податкового року продасть гараж і квартиру, то оподаткування квартири здійснюють згідно з п. 172.1 ПКУ, незалежно від того, що протягом року продавався гараж.

Черговість продажу об’єктів нерухомості визначає саму фізособу, що продає такі об’єкти (103.21 БЗ)

Майте на увазі! Для цілей оподаткування ПДФО під продажем розуміють будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх спадкоємства та дарування (п. 172.8 ПКУ). Таким чином, внесення засновником-фізособою нерухомого майна до статутного капіталу юридичної особи також прирівнюється до його реалізації. А це означає, що така операція повинна враховуватися при визначенні кількості продажів протягом року.

Внесли до статутного фонду одну квартиру, а потім у тому ж році продали другу? Отже, у вас вже другий продаж.

Крім того, податківці наполягають (103.21 БЗ), що оподаткування доходу, отриманого від продажу житлового будинку і земельної ділянки, на якій він розташований, залежить від кількості договорів, якими такий правочин оформлено. І якщо на продаж будинку і землі укладено два окремих договори, вважатиметься, що фізична особа продала два об’єкти нерухомості протягом звітного податкового року з відповідним оподаткуванням.

Трапляються випадки, коли фізособа продала «пільговану» нерухомість, але надалі, з низки причин, договір продажу цього майна анулюється. Як тоді бути з ПДФО при повторному продажу цього майна протягом того ж звітного податкового року? Дохід від повторного продажу такого майна протягом року не оподатковується ПДФО за умови, що воно перебувало у власності цієї фізособи більше трьох років (про цю умову — далі).

Важливо! Дохід для цілей обчислення суми ПДФО визначають виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку, і зареєстрованої в єдиній базі звітів про оцінку (п. 172.3 ПКУ).

Фізособа — продавець нерухомості повинна самостійно визначити суму ПДФО і сплатити її до бюджету до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (п. 172.5 ПКУ).

А як бути з декларацією про майновий стан і доходи? Чи треба її подавати продавцеві нерухомості і декларувати отримані від продажу доходи? Поспішаємо всіх заспокоїти. Подавати декларацію в цьоому випадку не потрібно (п. 179.2 ПКУ).

І не важливо, продавалася «пільгована» нерухомість чи продавцеві довелося сплатити ПДФО

Ну і щоб остаточно розібратися з правилами оподаткування ПДФО і ВЗ при продажу нерухомості, для наочності наведемо приклад.

Приклад. Фізособа — резидент України продала у 2020 році:

— у січні — гараж за 90500 грн (оціночна вартість — 75000 грн);

— у квітні — квартиру № 1 за договірною вартістю 1250500 грн (оціночна вартість відповідає договірній);

— у липні — квартиру № 2 за договірною вартістю 2360500 грн (оціночна вартість — 2700500 грн).

Уся нерухомість перебувала у власності фізособи більше 3 років.

Гараж не входить до переліку об’єктів «пільгованої» нерухомості (див. примітку в таблиці), тому з доходу від його продажу були сплачені ПДФО і ВЗ.

Сума ПДФО становить: 90500 грн х 5 % : 100 % = 4525 грн.

Сума ВЗ дорівнює: 90500 грн х 1,5 % : 100 % = 1357,50 грн.

Продаж квартири № 1 хоча і є другою операцією з продажу майна у звітному податковому році, але це перша операція з продажу «пільгованої» нерухомості. Квартира № 1 перебуває у власності продавця більше 3 років. Тому оподатковувати ПДФО і ВЗ дохід, отриманий від її продажу, не треба.

Продаж квартири № 2 — це вже друга операція з продажу «пільгованої» нерухомості у звітному податковому році. Отже, дохід від такого продажу оподатковують ПДФО за ставкою 5 % і ВЗ — 1,5 %.

За умовами прикладу, договірна вартість квартири № 2 менше за оціночну. Для розрахунку ПДФО і ВЗ треба брати оціночну вартість (п. 172.3 ПКУ).

Сума ПДФО становить: 2700500 грн х 5 % : 100 % = 135025 грн.

Сума ВЗ становить: 2700500 грн х 1,5 % : 100 % = 40507,5 грн.

ВИСНОВКИ

  • При продажу житлового будинку, квартири ПДФО не буде, якщо це перший у звітному році продаж і об’єкт перебував у власності продавця більше 3 років або отриманий у спадок.
  • При придбанні житла вперше суму пенсійного збору можна повернути. Але тільки через суд.
  • Дохід від продажу (обміну) не частіше 1 разу протягом звітного податкового року «пільгованого» нерухомого майна, яке перебувало у власності більше 3 років або було успадковане, ПДФО не оподатковується.
  • Декларувати доходи від продажу нерухомості не потрібно.
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі