Ремонт арендованного у арендодателя

Кто должен ремонтировать?

По требованиям ст. 776 ГКУ:

— текущий ремонт объекта аренды проводит арендатор за свой счет, если иное не установлено законом или договором (ч. 1). То есть стороны могут отклониться от общего правила и на свой лад распределить обязанности по проведению текущего ремонта в договоре;

— капитальный ремонт — это обязанность исключительно арендодателя (ч. 2). А значит, даже если в договоре это не прописано, по умолчанию проводить капремонт должен за свой счет арендодатель. Если арендодатель такой ремонт не делал и это препятствует использованию имущества по назначению и условиям договора, арендатор может (ч. 3 ст. 776 ГКУ):

1) сам отремонтировать имущество и зачесть стоимость капремонта в счет арендной платы или требовать возместить понесенные расходы;

2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

То есть по умолчанию

Отступить от этих правил можно. Но кто именно и за чей счет будет проводить такой ремонт, должно быть четко прописано в договоре аренды. Однако даже если в арендном договоре стороны не прописали возможность арендатора капитально ремонтировать объект аренды с зачетом расходов в счет арендной платы, еще не все потеряно. Можно подписать допсоглашение, в котором оговорить эти условия.

Улучшать объект аренды арендатор может лишь с разрешения арендодателя (ч. 1 ст. 778 ГКУ). Если улучшения осуществлены с согласия арендодателя, арендатор вправе получить от него компенсацию стоимости работ или зачесть в счет арендной платы. Иначе (если согласие на улучшения не получено) речь о возмещении не идет (ч. 1, 5 ст. 778 ГКУ). Если улучшения отделимые (без повреждения объекта аренды), арендатор вправе оставить их себе (ч. 2 ст. 778 ГКУ).

Если капремонт и улучшение объекта аренды осуществляет сам арендодатель, то каких-либо особенностей бухучета таких операций нет. Для него эти мероприятия — обычный ремонт или улучшение собственных ОС (см. «Учитываем расходы на ремонт основных средств» и «Учет улучшения основных средств»).

Восстанавливаем работоспособность

Бухучет. Ремонтные расходы, понесенные для поддержания объекта в рабочем состоянии (технический осмотр, надзор, обслуживание, ремонт и т. п.) и получения первоначально определенной суммы будущих экономвыгод от его использования, включают в состав текущих расходов (п. 15 НП(С)БУ 7). Арендодатель отражает их:

1) или в составе прочих операционных расходов (Дт 949), если сдача имущества в аренду не является основным видом его деятельности;

2) или в себестоимости арендных услуг (Дт 23), если сдача в аренду — основной вид деятельности либо в аренду передают инвестнедвижимость. Собранные по Дт 23 расходы списывают на себестоимость реализации в момент признания арендного дохода: Дт 903 — Кт 23.

Так что ремонтные мероприятия по сданному в аренду имуществу, которые осуществляет сам арендодатель, он отражает как обычный ремонт собственных ОС.

Текущий ремонт за счет арендатора. Если арендатор за свой счет проводит текущий ремонт, то арендодатель ему ничего не возмещает. Соответственно проведенные арендатором ремонты, не приводящие к увеличению экономвыгод от использования объекта аренды, арендодатель у себя в учете вообще не отражает.

Налог на прибыль. Такие расходы влияют на прибыльный объект обложения по бухправилам. Причем не только у малодоходников-отказников, но и у высокодоходников, а также у малодоходников-добровольцев. Ведь никаких разниц по расходам на ремонт производственных ОС, в том числе переданных в оперативную аренду, разд. ІІІ НКУ не предусматривает.

Увеличивающая корректировка из п. 138.1 НКУ касается исключительно ремонтов непроизводственных ОС, направленных на поддержание объекта в рабочем состоянии, которые в бухучете включаются в расходы периода. Объекты ОС, сданные в аренду, к непроизводственным ОС явно не относятся. Они приносят доход.

Улучшаем объект аренды

Бухучет. Расходы, направленные на улучшение ОС (модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция и т. п.), которое приведет к увеличению будущих экономвыгод увеличивают первоначальную стоимость этого объекта (п. 14 НП(С)БУ 7). Такие расходы на улучшения подлежат капитализации (Дт 152). В последующем их списывают в дебет соответствующего субсчета счета 10.

Таким же образом отражают расходы на ремонт и улучшение объекта аренды в случае, когда их осуществляет арендатор, а арендодатель потом ему возмещает.

Налог на прибыль. Проведение капитализируемых улучшений собственного имущества, сданного в аренду, у высокодоходников и малодоходников-добровольцев влечет прибыльные последствия. Ведь такие улучшения увеличат налоговую балансовую стоимость объекта аренды. А значит, налоговую амортизацию после улучшений (равно как и бухгалтерскую) нужно рассчитывать исходя уже из новой (увеличенной) балансовой стоимости такого объекта.

А что если улучшения осуществил арендатор и арендодатель не возмещает ему расходы ввиду их проведения без его согласия? Понятно, никаких налоговоучетных последствий не будет, если улучшения отделимы и арендатор изъял их до передачи объекта аренды арендодателю. Но если улучшения неотделимы и арендатор возвращает улучшенный объект, арендодатель бесплатно получает улучшения в собственность. При таком раскладе арендодатель увеличит первоначальную стоимость объекта, возвращенного из аренды, а это, в свою очередь, потянет за собой и амортизационные разницы (пп. 138.1, 138.2 НКУ). Ну и само собой на финрезультат (прибыльный объект) будет влиять бухдоход (Дт 424 — Кт 745), отражаемый по мере начисления амортизации.

НДС-учет

Если ремонт/улучшение объекта аренды осуществляет арендодатель, то входной НДС по таким операциям он включает в налоговый кредит (НК). Безусловно, при наличии зарегистрированных налоговых накладных (пп. 198.2 — 198.3 НКУ).

А если ремонт или улучшение объекта аренды проводит арендатор? Тогда все зависит от того, за чей счет такой ремонт. Так, если арендодатель не компенсирует понесенные арендатором расходы, то, ясное дело, никакого НК у него не будет. Если же арендодатель возмещает такие расходы, то при наличии налоговой накладной от арендатора он вполне может показать НК. Причем не важно, в какой форме осуществляется компенсация — денежными средствами или путем зачета в счет арендной платы.