Ремонт орендованого в орендодавця

Хто повинен ремонтувати?

За вимогами ст. 776 ЦКУ:

— поточний ремонт об’єкта оренди проводить орендар за свій рахунок, якщо інше не встановлено законом/договором (ч. 1). Тобто сторони можуть відхилитися від загального правила і на свій лад розподілити обов’язки з проведення поточного ремонту в договорі;

— капітальний ремонт — це обов’язок виключно орендодавця (ч. 2). А отже, навіть якщо в договорі це не прописано, за замовчуванням проводити капремонт повинен за свій рахунок орендодавець. Якщо він такий ремонт не провів і це перешкоджає використанню майна за призначенням та умовами договору, орендар може (ч. 3 ст. 776 ЦКУ):

1) сам відремонтувати майно і зарахувати вартість капремонту в рахунок орендної плати або вимагати відшкодувати понесені витрати;

2) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.

Тобто за замовчуванням

Відступити від цих правил можна. Але хто саме й за чий рахунок проводитиме такий ремонт, повинно бути чітко прописано в договорі. Проте навіть якщо сторони не прописали можливості орендаря капітально ремонтувати об’єкт оренди із заліком витрат у рахунок орендної плати, ще не все втрачено. Можна потім підписати додаткову угоду.

Поліпшувати об’єкт орендар може лише з дозволу орендодавця (ч. 1 ст. 778 ЦКУ). Якщо поліпшення здійснені за згодою орендодавця, орендар має право отримати від нього компенсацію вартості робіт або зарахувати в рахунок орендної плати. Інакше (коли згода на проведення поліпшення не була отримана) про відшкодування не йдеться (ч. 1, 5 ст. 778 ЦКУ). Якщо поліпшення — відокремлювані (без пошкодження об’єкта оренди), орендар має право залишити їх собі (ч. 2 ст. 778 ЦКУ).

Якщо капремонт і поліпшення об’єкта оренди здійснює сам орендодавець, то будь-яких особливостей бухобліку таких операцій немає. Для нього ці заходи — звичайний ремонт або поліпшення власних ОЗ (див. «Обліковуємо витрати на ремонт основних засобів» і «Облік поліпшення основних засобів»).

Відновлюємо роботоздатність

Бухоблік. Ремонтні витрати, понесені для підтримання об’єкта в робочому стані (проведення технічного огляду, нагляду, обслуговування, ремонту тощо) та отримання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від його використання, включають до складу поточних витрат (п. 15 НП(С)БО 7). Орендодавець відображає їх:

1) або у складі інших операційних витрат (Дт 949), якщо здавання майна в оренду не є основним видом його діяльності;

2) або у собівартості орендних послуг (Дт 23), якщо надання майна в оренду — основний вид діяльності або в оренду передають інвестнерухомість. Зібрані за Дт 23 витрати списують на собівартість реалізації в момент визнання орендного доходу: Дт 903 — Кт 23.

Тож ремонтні заходи щодо зданого в оренду майна, які здійснює сам орендодавець, він відображає як звичайний ремонт власних ОЗ.

Поточний ремонт за рахунок орендаря. Якщо орендар за свій рахунок проводить поточний ремонт, то орендодавець йому нічого не відшкодовує. Відповідно проведені орендарем ремонти, що не призводять до збільшення економічних вигод, орендодавець у себе в обліку взагалі не відображає.

Податок на прибуток. Такі витрати впливають на прибутковий об’єкт за бухобліковими правилами. Причому не лише в малодохідників-відмовників, але й у високодохідників, а також у малодохідників-добровольців. Адже жодних різниць щодо витрат на ремонт виробничих ОЗ, у тому числі переданих в оперативну оренду, розділ ІІІ ПКУ не передбачає.

Збільшуюче коригування з п. 138.1 ПКУ стосується виключно ремонтів невиробничих ОЗ, які спрямовані на підтримку об’єкта в робочому стані і які за правилами бухобліку включаються до витрат звітного періоду. Об’єкти ОЗ, здані в оренду, до невиробничих ОЗ явно не належать. Вони приносять дохід.

Поліпшуємо об’єкт оренди

Бухоблік. Витрати, спрямовані на поліпшення об’єкта (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що призводить до збільшення майбутніх економвигод збільшують первісну вартість об’єкта оренди (п. 14 НП(С)БО 7). Такі витрати на поліпшення підлягають капіталізації (Дт 152). Надалі їх списують у дебет відповідного субрахунку рахунка 10 «Основні засоби».

Так само відображають витрати на ремонт і поліпшення в разі, коли їх здійснює орендар, а орендодавець потім йому відшкодовує.

Податок на прибуток. Поліпшення власного майна, зданого в оренду, що капіталізуються, у високодохідників і малодохідників-добровольців спричиняють прибуткові наслідки. Адже вони збільшать податкову балансову вартість об’єкта. А отже, податкову амортизацію після поліпшень (так само як і бухгалтерську) потрібно розраховувати виходячи вже з нової (збільшеної) балансової вартості такого об’єкта.

А що коли поліпшення здійснив орендар і орендодавець не відшкодовує йому витрати, зважаючи на їх проведення без його згоди? Зрозуміло, жодних прибуткових наслідків не буде, якщо поліпшення відокремлювані й орендар вилучив їх до передачі об’єкта оренди орендодавцеві. Але якщо поліпшення невідокремлювані й орендар повертає поліпшений об’єкт, орендодавець безоплатно отримує поліпшення у власність. За такого розкладу орендодавець збільшить первісну вартість об’єкта, поверненого з оренди, а це, у свою чергу, призведе до виникнення амортизаційних різниць (пп. 138.1, 138.2 ПКУ). Ну й само собою на фінрезультат (прибутковий об’єкт) впливатиме бухдохід (Дт 424 — Кт 745), який відображається в міру нарахування амортизації.

ПДВ-облік

Якщо ремонт/поліпшення об’єкта здійснює орендодавець, то вхідний ПДВ за такими операціями він включає до податкового кредиту (ПК). Безумовно, за наявності зареєстрованих податкових накладних (пп. 198.2 — 198.3 ПКУ).

А якщо ремонт або поліпшення об’єкта оренди проводить орендар? У такому разі все залежить від того, за чий рахунок такий ремонт. Так, якщо орендодавець не компенсує понесені орендарем витрати на зазначені заходи, то, зрозуміло, жодного ПК у нього не буде. Якщо ж орендодавець відшкодовує такі витрати, то за наявності податкової накладної від орендаря він цілком може показати ПК. Причому неважливо, в якій формі здійснюється компенсація — грошовими коштами чи шляхом заліку в рахунок орендної плати.