Доходы ОСМД: что можно/нельзя?

Источники поступлений

Основные источники поступлений, которые обеспечивают деятельность ОСМД, перечислены в ст. 21 Закона об ОСМД.

К ним, в частности, относятся:

— взносы и платежи совладельцев, а также добровольные денежные взносы от участников ОСМД (см. ИНК ГУ ГФС в Одесской обл. от 01.04.2019 № 1373/ІПК/15-32-12-05-09). Это, пожалуй, самая главная статья поступлений и о ней отдельный материал см. «Взносы и платежи совладельцев» этого номера журнала;

— средства, полученные объединением в результате сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества многоквартирного дома (см. ИНК ГФСУ от 18.01.2019 № 207/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, ИНК ГНСУ от 19.11.2020 № 4753/ІПК/99-00-05-05-02-06, от 19.02.2021 № 637/ІПК/99-00-18-04-02-06, ИНК ГУ ГНС в г. Киеве от 19.02.2021 № 612/ІПК/26-15-04-03-11);

— добровольные имущественные, в том числе денежные, взносы физических и юридических лиц. В частности, ОСМД может получать возвратную финансовую помощь (письма ГФСУ от 10.09.2018 № 3900/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, от 27.02.2019 № 781/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— средства, привлеченные на условиях кредита или займа;

— средства государственного и/или местных бюджетов, полученные на основании совместного финансирования для содержания, реконструкции, реставрации, проведения текущего и капитального ремонтов, технического перевооружения многоквартирного дома;

— средства, полученные из других источников, направляемые на выполнение уставных целей объединения;

— пассивные доходы, например, проценты по депозиту (письма ГНСУ от 19.05.2021 № 1900/ІПК/99-00-21-02-02-06, от 18.08.2021 № 3080/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— доходы от деятельности основанных объединением юридических лиц, направляемые на выполнение уставных целей объединения.

Прочие доходы

По большому счету ОСМД может получать доходы практически от любой деятельности, не запрещенной законодательством Украины, даже если такой вид деятельности прямо не обозначен в ст. 21 Закона об ОСМД. Важно, чтобы при этом соблюдались два условия:

(1) возможность получения доходов от такой прочей деятельности следует прописать в учредительных документах ОСМД;

(2) такая деятельность должна быть непосредственно связана с теми целями и задачами, для которых, собственно, создавалось ОСМД.

Так, например, при соблюдении вышеуказанных условий фискалы совершенно не против, если ОСМД будет получать доходы от:

— предоставления платных услуг от осуществления основной деятельности, предусмотренной уставом и законом (см. письмо ГНСУ от 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— предоставления услуг по платному доступу к инфраструктуре дома (см. письма ГФСУ от 06.09.2018 № 3868/6/99-99-15-02-02-15/ІПК и от 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— продажи собственных основных средств (см. письмо ГФСУ от 13.04.2017 № 7896/6/99-99-15-02-02-15, 102.04 БЗ).

Также ОСМД имеют право:

— заключать договоры мены недвижимого имущества (см. письмо ГФСУ от 04.01.2019 № 50/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— бесплатно получать нежилое помещение по договору дарения (см. письмо ГУ ГНС в Одесской обл. от 12.12.2019 № 1861/ІПК/15-32-04-05-09);

— установить солнечные батареи для выработки электроэнергии, которая используется в целях самообеспечения (письмо ГУ ГНС в Днепропетровской обл. от 17.02.2020 № 622/ІПК/04-36-04-05-15).

В целом, Закон об ОСМД никаких ограничений не устанавливает для ОСМД даже в отношении осуществления предпринимательской деятельности. Более того, ГКУ прямо говорит, что неприбыльные организации (в том числе ОСМД) могут наряду со своей основной осуществлять предпринимательскую деятельность, при условии, что такая деятельность соответствует цели, для которой они были созданы, и способствует ее достижению (ст. 86 ГКУ).

Например, ОСМД вполне может предоставлять место для размещения рекламного бигборда, если доходы от этой услуги будут потрачены на содержание многоквартирного дома. Тем не менее с осуществлением предпринимательской деятельности ОСМД следует быть поаккуратней и знать меру. Ведь не характерная для неприбыльной организации деятельность запросто может быть расценена контролерами как предпринимательская деятельность, направленная на получение прибыли (письма ГФСУ от 24.07.2017 № 1321/6/99-99-15-02-02-15/ІПК и от 20.07.2017 № 1286/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). Хотя, мы с такими выводами категорически не согласны, считаем, для них нет никаких законодательных оснований.

Аренда, сервитут…

Одно из прав ОСМД — это установление сервитутов, сдача в аренду вспомогательных помещений и иного совместного имущества многоквартирного дома в соответствии с законодательством и уставом объединения (ст. 16 Закона об ОСМД).

Аренда. ОСМД может сдавать в аренду как помещения, так и иное совместное имущество. Что считать совместным имуществом, указано в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 417 (ср. ). Это помещения общего пользования (в том числе вспомогательные); механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и пр.

При этом объекты, являющиеся совместным имуществом многоквартирного дома, могут передаваться в пользование (в том числе на условиях аренды) физическим и юридическим лицам только по решению общего собрания объединения* (ст. 26 Закона об ОСМД). Самое главное ограничение:

* При этом достаточно, чтобы за такое решение проголосовало не менее 2/3 общего количества всех совладельцев, а в случае, если в уставе не предусмотрено принятие таких решений, — большинство голосов (ст. 10 Закона об ОСМД).

Сервитут или право доступа. Сервитут — это ограниченное право пользования чужой вещью. Чаще всего этот термин применяется в земельных отношениях. На практике ОСМД может заключить договор сервитута недвижимости, который представляет собой сделку, где одна сторона на платной или бесплатной основе получает право прохода по лестничной клетке, коридору и иной части здания, дома и т. д., которые принадлежат другой стороне. Такие договоры ОСМД оформляет, например, с интернет-провайдером на предоставление последнему права беспрепятственного доступа к техническим средствам телекоммуникаций, расположенных возле дома и в нем.

Впрочем, такие и подобные отношения также могут оформляться другим образом. Например, в части первой ст. 16 Закона № 1834 предусмотрено заключение договора о праве доступа к инфраструктуре объекта строительства, кабельной канализации электросвязи, домовой распределительной сети для размещения технических средств телекоммуникаций. Причем налоговики подтверждают, что получение дохода ОСМД по договору о доступе на платной основе к инфраструктуре многоквартирного жилого дома не является основанием для исключения такой организаций из неприбыльного Реестра (см. письмо ГФСУ от 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

Особенности бухучета

Все поступления в ОСМД в зависимости от привязки к целевому назначению и отражению в учете можно разбить на две группы: (1) целевые и (2) прочие поступления. При этом важно: распоряжение такими средствами должно осуществляться на основании сметы, утвержденной общим собранием (ст. 10 Закона об ОСМД).

Средства, полученные от аренды общего имущества многоквартирного дома, за доступ к инфраструктуре объекта, сервитут, от предоставленных жилищно-коммунальных услуг жильцам и прочих услуг, а также пассивные доходы (проценты банка и прочее) относятся к прочим поступлениям. Они прямо не привязаны к конкретному направлению использования. Хотя их также можно считать целевыми поступлениями с той лишь разницей, что они с одинаковым успехом могут быть направлены и на финансирование расходов на содержание аппарата управления ОСМД, и на финансирование расходов на содержание дома и придомовой территории и т. д. Тем не менее, считаем, такие доходы ОСМД следует сразу отражать на соответствующих субсчетах счетов класса 7 «Доходы и результаты деятельности», минуя счета учета целевого финансирования.

В Отчете прочие поступления (от аренды, продажи имущества и т. п.) отражаются по строке 1.11 «інші доходи». Отдельная строка есть разве что для пассивных доходов. Например, для процентов по депозиту на банковском счете предусмотрена строка 1.9 «пасивні доходи».

НДС-учет

Сразу скажем: в НКУ отсутствуют отдельные нормы, которые бы регламентировали особенности обложения НДС операций у ОСМД, поэтому последние регистрируются плательщиками НДС на общих основаниях.

Если общая сумма от осуществления операций по поставке товаров/услуг, подлежащих налогообложению согласно разд. V НКУ, в частности с использованием локальной или глобальной компьютерной сети, начисленная (уплаченная) такому лицу в течение последних 12 календарных месяцев, совокупно превышает 1000000 грн (без учета НДС), такое лицо обязано зарегистрироваться в качестве плательщика налога (п. 181.1 НКУ).

В общий объем налогооблагаемых операций для целей регистрации лица в качестве плательщика НДС включаются операции, подлежащие обложению НДС и освобожденные от обложения НДС. При этом объем операций, не являющихся объектом обложения налогом, при расчете общего объема операций по поставке товаров/услуг не учитывается (см. письмо ГНСУ от 17.10.2019 № 826/6/99-00-07-02-02-15/ІПК).

И первым делом выясним, какие операции подпадают или не подпадают под обложение НДС.

В частности, взносы, поступающие в виде денежных средств на банковский счет ОСМД от собственников помещений на содержание и ремонт помещений или другого имущества, находящегося в общей собственности объединения,

Средства, перечисленные согласно договору совладельцами многоквартирного дома на отдельный банковский счет резервного фонда плательщика в виде целевых поступлений, не являются компенсацией стоимости товаров/услуг, поставляемых такой компанией. Следовательно, по этим операциям отсутствует объект обложения НДС (см. письмо ГНСУ от 09.07.2021 № 2706/ІПК/99-00-21-03-02-06).

А вот аренда вспомогательных помещений, предоставление право доступа к инфраструктуре объекта, сервитут и прочие подобные операции являются объектом обложения НДС. Значит, такие операции учитываются при расчете общего объема облагаемых операций с целью регистрации плательщиком НДС.