Доходи ОСББ: що можна/не можна?

Джерела надходжень

Основні джерела надходжень, які забезпечують діяльність ОСББ, перераховані в ст. 21 Закону про ОСББ. Так, до них, зокрема, належать:

— внески і платежі співвласників, а також добровільні грошові внески від учасників ОСББ (див. ІПК ГУ ДФС в Одеській обл. від 01.04.2019 № 1373/ІПК/15-32-12-05-09). Це, мабуть, найголовніша стаття надходжень і про неї окремий матеріал див. «Внески та платежі співвласників» цього номера журналу;

— кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого загального майна багатоквартирного будинку (див. ІПК ДФСУ від 18.01.2019 № 207/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, ІПК ДПСУ від 19.11.2020 № 4753/ІПК/99-00-05-05-02-06, від 19.02.2021, № 637/ІПК/99-00-18-04-02-06, ІПК ГУ ДПС у м. Києві від 19.02.2021 № 612/ІПК/26-15-04-03-11);

— добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних і юридичних осіб. Зокрема, ОСББ може отримувати поворотну фінансову допомогу (листи ДФСУ від 10.09.2018 № 3900/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, від 27.02.2019 № 781/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— кошти, залучені на умовах кредиту або позики;

— кошти державного та/або місцевих бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;

— кошти, отримані з інших джерел, що направляються на виконання статутних цілей об’єднання;

— пасивні доходи, наприклад, відсотки за депозитом (листи ДПСУ від 19.05.2021 № 1900/ІПК/99-00-21-02-02-06, від 18.08.2021 № 3080/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— доходи від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Інші доходи

Великою мірою ОСББ може отримувати доходи практично від будь-якої діяльності, не забороненої законодавством України, навіть якщо такий вид діяльності прямо не зазначений у ст. 21 Закону про ОСББ. Важливо, щоб при цьому дотримувалися дві умови:

(1) можливість отримання доходів від такої іншої діяльності слід прописати в засновницьких документах ОСББ;

(2) така діяльність має бути безпосередньо пов’язана з тими цілями і завданнями, для яких, власне, створювалося ОСББ.

Так, наприклад, при дотриманні вищезгаданих умов фіскали абсолютно не проти, якщо ОСББ отримуватиме доходи від:

— надання платних послуг від здійснення основної діяльності, передбаченої статутом і законом (див. лист ДПСУ від 22.02.2021 № 695/ІПК/99-00-21-02-02-06);

— надання послуг з платного доступу до інфраструктури будинку (див. лист ДФСУ від 06.09.2018 № 3868/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, від 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— продажу власних основних засобів (див. лист ДФСУ від 13.04.2017 № 7896/6/99-99-15-02-02-15, 102.04 БЗ).

Також ОСББ мають право:

— укладати договори міни нерухомого майна (див. лист ДФСУ від 04.01.2019 № 50/6/99-99-15-02-02-15/ІПК);

— безоплатно отримувати нежитлове приміщення за договором дарування (див. лист ГУ ДПС в Одеській обл. від 12.12.2019 № 1861/ІПК/15-32-04-05-09);

— встановити сонячні батареї для вироблення електричної енергії, яка буде використовуватися з метою самозабезпечення (див. лист ГУ ДПС у Дніпропетровській обл. від 17.02.2020 № 622/ІПК/04-36-04-05-15).

Закон про ОСББ жодних обмежень не встановлює для ОСББ навіть щодо здійснення підприємницької діяльності. Більше того, ЦКУ прямо говорить, що неприбуткові організації (у тому числі ОСББ) можуть разом зі своєю основною діяльністю здійснювати підприємницьку діяльність, за умови, що така діяльність відповідає меті, для якої вони були створені, і сприяє її досягненню (ст. 86 ЦКУ).

Наприклад, ОСББ цілком може надавати місце для розміщення рекламного бігборда, якщо доходи від цієї послуги будуть витрачені на утримання багатоквартирного будинку. Проте із здійсненням підприємницької діяльності ОСББ слід бути акуратніше і знати міру. Адже не характерна для неприбуткової організації діяльність запросто може бути розцінена контролерами як підприємницька діяльність, спрямована на отримання прибутку (листи ДФСУ від 24.07.2017 № 1321/6/99-99-15-02-02-15/ІПК, від 20.07.2017 № 1286/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). Ми з такими висновками категорично не згодні, вважаємо, для них немає ніяких законодавчих підстав.

Оренда, сервітут…

Одне з прав ОСББ — це встановлення сервітутів, здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до законодавства і статуту об’єднання (ст. 16 Закону про ОСББ).

Оренда. ОСББ може здавати в оренду як приміщення, так і інше спільне майно. Що вважати спільним майном, зазначено в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 (ср. ). Це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні); механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання усередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення тощо.

При цьому об’єкти, що є спільним майном багатоквартирного будинку, можуть передаватися в користування (у тому числі на умовах оренди) фізичним і юридичним особам тільки за рішенням загальних зборів об’єднання* (ст. 26 Закону про ОСББ). Найголовніше обмеження:

* При цьому достатньо, щоб за таке рішення проголосували не менше 2/3 загальної кількості всіх співвласників, а в разі, якщо в статуті не передбачено ухвалення таких рішень, — більшістю голосів (ст. 10 Закону про ОСББ).

Сервітут або право доступу. Сервітут — це обмежене право користування чужою річчю. Найчастіше цей термін застосовується в земельних відносинах. На практиці ОСББ може укласти договір сервітуту нерухомості, який є угодою, де одна сторона на платній або безоплатній основі отримує право проходу по сходовій клітці, коридору та іншій частині будівлі, будинку і т. д., які належать іншій стороні. Такі договори ОСББ оформляє, наприклад, з інтернет-провайдером на надання останньому права безперешкодного доступу до технічних засобів телекомунікацій, розташованих біля будинку і в ньому.

Втім, такі і подібні відносини також можуть оформлятися іншим чином. Наприклад, у частині першій ст. 16 Закону № 1834 передбачено укладення договору про право доступу до інфраструктури об’єкта будівництва, кабельної каналізації електрозв’язку, будинкової розподільчої мережі для розміщення технічних засобів телекомунікацій. Податківці підтверджують, що отримання доходу ОСББ за договором про доступ на платній основі до інфраструктури багатоквартирного житлового будинку не є підставою для виключення таких організацій з неприбуткового Реєстру (лист ДФСУ від 09.11.2018 № 4770/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

Особливості бухобліку

Усі надходження на ОСББ залежно від прив’язки до цільового призначення і відображення в обліку, можна розбити на дві групи: (1) цільові та (2) інші. При цьому важливо: розпорядження таким коштами повинно здійснюватися на підставі кошторису, затвердженого загальними зборами (ст. 10 Закону про ОСББ).

Кошти, отримані від оренди допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку за доступ до інфраструктури об’єкта, сервітуту, від наданих житлово-комунальних послуг мешканцям та інших послуг, а також пасивні доходи (відсотки банку та інше) належать до інших надходжень. Вони прямо не прив’язані до конкретного напряму використання. Хоча їх також можна вважати цільовими надходженнями з тією лише різницею, що вони з однаковим успіхом можуть бути спрямовані і на фінансування витрат на утримання апарату управління ОСББ, і на фінансування витрат на утримання будинку та прибудинкової території тощо. Проте, вважаємо, такі доходи ОСББ слід відразу відображати на відповідних субрахунках рахунків класу 7 «Доходи і результати діяльності», оминувши рахунки обліку цільового фінансування.

У Звіті інші надходження (від оренди, продажу майна і т. п.) відображаються за рядком 1.11 «інші доходи». Окремий рядок є хіба що для пасивних доходів. Наприклад, для відсотків за депозитом на банківському рахунку передбачений рядок 1.9 «пасивні доходи».

ПДВ-облік

Одразу скажемо: у ПКУ відсутні окремі норми, які б регламентували особливості оподаткування ПДВ операцій в ОСББ, тому останні реєструються платниками ПДВ на загальних підставах.

Якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розд. V ПКУ, зокрема з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1000000 грн (без урахування ПДВ), така особа зобов’язана зареєструватися платником податку (п. 181.1 ПКУ).

У загальний обсяг оподатковуваних операцій для цілей реєстрації особи як платника ПДВ уключаються операції, що підлягають оподаткуванню ПДВ і звільнені від оподаткування ПДВ. При цьому обсяг операцій, що не є об’єктом оподаткування, при розрахунку загального обсягу операцій з постачання товарів/послуг не враховується (див. лист ДПСУ від 17.10.2019 № 826/6/99-00-07-02-02-15/ІПК).

І насамперед з’ясуємо, які операції підпадають / не підпадають під оподаткування ПДВ.

Зокрема, внески, що надходять у вигляді грошових коштів на банківський рахунок ОСББ від власників приміщень на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває в спільній власності об’єднання,

Кошти, перераховані згідно з угодою співвласниками багатоквартирного будинку на окремий банківський рахунок резервного фонду платника у вигляді цільових надходжень, не є компенсацією вартості товарів/послуг, що поставляються такою компанією. Отже, по цих операціях відсутній об’єкт оподаткування ПДВ (див. лист ДПСУ від 09.07.2021 № 2706/ІПК/99-00-21-03-02-06).

А ось оренда допоміжних приміщень, надання права доступу до інфраструктури об’єкта, сервітут та інші подібні операції є об’єктом оподаткування ПДВ. Отже, такі операції враховуються при розрахунку загального обсягу оподатковуваних операцій з метою реєстрації платником ПДВ.