Подъемные при заключении договора аренды

Суть подъемных

В Украине объем сельхозземель не безграничный. Поэтому каждый аграрий пытается как-то заинтересовать арендодателя, чтобы тот заключил договор аренды именно с ним. Те же аграрии, у которых с определенными арендодателями истекает договор аренды, желают, чтобы те перезаключили или продлили действие своих договоров также именно с ними.

И в первом, и во втором случае аграрии на сегодня предлагают арендодателям предоставить им «подъемные» в честь заключения или пролонгации договора аренды. При этом разные аграрии вкладывают в понятие подъемных разный смысл.

Одни считают, что подъемные — это не что иное, как простой подарок арендодателю средств или материальных ценностей. Другие считают подъемными не подарок, а авансовую уплату арендной платы за будущие периоды.

От того, как именно оформлена выплата таких подъемных (а именно будет ли указано в договоре, что такая выплата является авансовой уплатой), будет зависеть не только порядок их налогообложения, но и правила отражения таких операций в учете.

Подъемные — подарок

НДФЛ. Если подъемные (как выплату денежных средств, так и предоставление материальных ценностей) считают подарком, то есть предоставляют арендодателю даром без любого зачисления в счет будущей уплаты арендной платы, то размер таких подъемных является доходом физлица-арендодателя.

При этом

Делать это следует из всей суммы подъемных. В состав налогооблагаемого дохода такая выплата войдет как дополнительное благо (п.п. «ґ» п.п. 164.2.17 НКУ).

В то же время, если мы говорим о подъемных, оформленных как подарок в натуральной форме, то здесь следует помнить, что п.п. 165.1.39 НКУ выводит из состава облагаемых НДФЛ доходов физического лица неденежные подарки, стоимость которых не превышает 25 % одной минимальной заработной платы (в расчете на месяц), установленной на 1 января отчетного налогового года. В 2021 году размер необлагаемого подарка установлен на уровне 1500 грн в расчете на месяц. При этом для целей налогообложения стоимость неденежного подарка определяйте по обычным ценам (п. 164.5 НКУ).

А вот если стоимость неденежного подарка превысила необлагаемую сумму, из суммы превышения, увеличенной на «натуральный» коэффициент, удерживается НДФЛ как из дополнительного блага (см. п. 164.5, п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). При ставке НДФЛ 18 % «натуральный» коэффициент равен 1,219512.

В качестве налогового агента при предоставлении подъемных (как в денежной, так и в натуральной форме) выступает предприятие-даритель. Следовательно, удерживать НДФЛ из стоимости предоставленного подарка должен арендатор земельного участка (пая).

Одаривая своего арендодателя, аграрий должен помнить, что информацию обо всех выданных ему подарках (и налогооблагаемых, и нет), следует отразить в 4ДФ. Здесь необлагаемый подарок (его часть) указывают с признаком дохода «160», а налогооблагаемый (его часть) — с признаком дохода «126».

ВС. Если подъемные выплачивают физлицу-арендодателю в денежной форме, то из всей суммы подъемных арендатор должен удержать ВС по ставке 1,5 %.

Если же подъемные выдаются в виде материальных ценностей (например, в виде сельхозпродукции), то предоставление таких подъемных следует облагать НДФЛ по аналогии с налогообложением подъемных-подарка в неденежном виде.

То есть из суммы, которая выводится п.п. 165.1.39 НКУ из-под обложения НДФЛ (в месяцы 2021 года — 1500 грн), не следует удерживать и ВС (п.п. 1.7 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

Из суммы, которая превышает необлагаемый предел подарка, ВС удержать следует. В то же время стоит помнить об одной особенности:

Дело в том, что в НКУ для таких случаев натуральный коэффициент не предусмотрен.

Стоимость предоставленного подарка как деньгами, так и в натуральном виде следует отразить в 4ДФ.

ЕСВ. Что касается ЕСВ, то как в случае выплаты подъемных в денежном виде, так и в случае выплаты их в натуральном виде (сельхозпродукцией) его начислять не следует. Поскольку подъемные предоставляются на основании договора дарения, а не в рамках трудовых отношений. Кроме того, такая выплата не является вознаграждением за произведенные работы (предоставленные услуги) по гражданско-правовому договору.

В то же время, если получатель подарка работает у агрария по трудовому договору, то есть риск, что контролеры попробуют подтянуть подарки под такие, которые предоставлены в рамках трудовых отношений. А потому на стоимость таких подарков безопаснее начислить ЕСВ.

Подъемные — авансовая выплата

НДФЛ. Если под выплатой подъемных замаскированы авансовые выплаты арендной платы, то сумма таких подъемных включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход на основании п.п. 164.2.5 НКУ. И облагать налогом такую выплату следует как выплату обычной арендной платы.

Налоговым агентом плательщика налога — арендодателя относительно такого дохода является арендатор (п.п. 170.1.1 НКУ). То есть арендатор должен удержать из суммы начисленных подъемных НДФЛ в размере 18 % и перечислить его в бюджет.

Если подъемные арендодатель пожелает получить в натуральном виде, то, чтобы не связываться с натуральным коэффициентом при расчете суммы НДФЛ к уплате, арендатор должен просто начислить арендодателю подъемные в денежной форме. А потом в счет задолженности перед арендодателем продать ему необходимый объем продукции. Дальше следует провести взаимозачет задолженности за проданную продукцию с задолженностью за подъемные.

ВС. Сумма подъемных, которые являются авансом за аренду земучастка (пая), следует включить в базу обложения ВС в соответствии с п.п. 1.7 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ. Таким образом из начисленной арендной платы за земельные участки (паи) придется удержать и ВС. Ставка сбора — 1,5 %.

ЕСВ. Начислять ЕСВ в случае выплаты подъемных в виде аванса за будущие месяцы аренды не следует. Дело в том, что Закон № 2464 об арендных операциях даже не упоминает. Следовательно, на сумму арендной платы за аренду земучастков (паев) ЕСВ не начисляется.

Налоговый и бухгалтерский учет

Бухучет. Если предприятие-арендатор выплачивает подъемные, которые являются подарком, то сумма подъемных как в денежной, так и в натуральной форме включается в состав расходов в периоде дарения.

Причем поскольку выдачу подарочных подъемных нельзя связать с основной деятельностью предприятия, то стоимость таких подарков следует признавать другими расходами операционной деятельности и отражать на дебете субсчета 949 «Прочие расходы операционной деятельности».

Другое дело, когда арендатор под видом подъемных выплачивает арендодателю авансом арендную плату за будущие периоды. В этом случае в момент начисления подъемных арендатор сразу всю сумму к расходам не относит. Сначала ее отражают на счете 39 «Расходы будущих периодов», а уже потом списывают на расходы деятельности предприятия в тех периодах, к которым она относится (п. 9 НП(С)БУ 14).

То есть

В периоде, который касается таких подъемных, аграрий будет относить их сумму на расходы (Дт 23, 91 — Кт 39).

НДС и подарок. Если подъемные в виде подарка выплачивают в денежной форме, то такая операция пройдет мимо НДС-учета арендатора. Так как в данном случае не будет операции поставки.

Если же подъемные в виде подарка будут выдаваться товарными ценностями, то в соответствии с п.п. 14.1.191 НКУ такая передача подпадет под термин «поставка товаров», а значит, попадет под обложение НДС.

Для этого на дату передачи товаров в виде подъемного подарка у предприятия возникают НО по НДС на общих основаниях (п.п. «б» п. 187.1 НКУ). База налогообложения определяется исходя из минбазы и не может быть ниже (п. 188.1 НКУ):

— цены приобретения — для покупных товаров, которые передаются как подарок;

— обычных цен (п.п. 14.1.71 НКУ) — для передачи как подарок самостоятельно изготовленных товаров.

Так как поставка происходит безвозмездно, то договорная стоимость равняется нулю. А значит, в таком случае на дату передачи подарка арендатор составляет две налоговых накладных (п. 15 Порядка № 1307):

— одну — на фактическую (договорную) стоимость поставки (которая равняется нулю);

— вторую — на сумму превышения минбазы над фактической (договорной) ценой.

Зарегистрировать в ЕРНН надо обе НН (п. 201.10 НКУ). При этом вторая НН, составленная на сумму превышения, получателю не предоставляется. В ее верхнем левом углу указывается тип причины «15». В строках такой НН, отведенных для заполнения данных покупателя, арендатор отмечает собственные данные, то есть составляет ее «на себя». Табличная часть такой НН заполняется согласно п. 16 Порядка № 1307 (ср. ).

НДС и аванс. Если же подъемные выплачиваются тоже деньгами, но в виде аванса за будущие периоды, то поскольку в качестве арендодателя выступает обычное физлицо — неплательщик НДС, арендатор рассчитывать на налоговый кредит по НДС не будет. Так как физлицо не составит и не зарегистрирует на него налоговую накладную.

Если же вы продаете продукцию на сумму начисленных подъемных в денежном виде, то в НДС-учете арендатор должен начислить НДС на передачу товара по общим правилам, то есть как и в случае обычной продажи товаров.

Налог на прибыль. Аграрии, которые являются плательщиками налога на прибыль, операцию по предоставлению подъемных физлицам (как в виде подарка, так и в виде авансовой уплаты за аренду земли в будущих периодах) будут отражать по бухгалтерским правилам. Налоговых разниц для таких операций в НКУ не предусмотрено.

СельхозЕН. Операция по предоставлению подъемных тоже не повлияет на начисление сельхозЕН или расчет сельхоздоли.

Пример. Предприятие решило предоставить арендодателю-физлицу при перезаключении договора аренды земли подъемные. Сумма подъемных составляет:

— при выдаче их в виде подарка: 5000 грн и 1 тонну зерна озимой пшеницы;

— при выдаче в счет будущих платежей арендной платы: 10000 грн, из них 5000 грн на руки наличными, а остальное в виде зерна озимой пшеницы.

Обычная цена зерна — 5700 грн за тонну с НДС (НДС — 700 грн). Себестоимость 1 т зерна пшеницы составляет 3500 грн.

Учет выдачи подъемных