Підйомні при укладанні договору оренди

Суть підйомних

В Україні обсяг сільгоспземель не безмежний. Тому кожен аграрій намагається якось зацікавити орендодавця, щоб той уклав договір оренди саме з ним. Ті ж аграрії, в яких із певними орендодавцями закінчується договір оренди, бажають, щоб ті переуклали чи продовжили дію своїх договорів також саме з ними.

І в першому, і в другому випадку аграрії на сьогодні пропонують орендодавцям надати їм «підйомні» за укладання чи пролонгацію договору оренди. При цьому різні аграрії вкладають у поняття підйомних різну суть.

Одні вважають, що підйомні — це не що інше, як простий подарунок орендодавцеві коштів чи матеріальних цінностей. Інші вважають підйомними не подарунок, а авансову сплату орендної плати за майбутні періоди.

Від того, як саме оформлено виплату таких підйомних (а саме чи буде вказано у договорі, що така виплата є авансовою сплатою), буде залежати не тільки порядок їх оподаткування, а й правила відображення таких операцій в обліку.

Підйомні — подарунок

ПДФО. Якщо підйомні (як виплату грошових коштів, так і надання матеріальних цінностей) вважають подарунком, тобто надають орендодавцю задарма без будь-якого зарахування в рахунок майбутньої сплати орендної плати, то розмір таких підйомних є доходом фізособи-орендодавця.

При цьому

Робити це слід з усієї суми підйомних. До складу оподатковуваного доходу така виплата увійде як додаткове благо (п.п. «ґ» п.п. 164.2.17 ПКУ).

Водночас якщо ми говоримо про підйомні, оформлені як подарунок у натуральній формі, то тут слід пам’ятати, що п.п. 165.1.39 ПКУ виводить із складу оподатковуваних ПДФО доходів фізичної особи негрошові подарунки, вартість яких не перевищує 25 % однієї мінімальної заробітної плати (у розрахунку на місяць), установленої на 1 січня звітного податкового року. У 2021 році розмір неоподатковуваного подарунка встановлено на рівні 1500 грн із розрахунку на місяць. При цьому для цілей оподаткування вартість негрошового подарунка визначайте за звичайними цінами (п. 164.5 ПКУ).

А ось якщо вартість негрошового подарунка перевищила неоподатковувану суму, з суми перевищення, збільшеної на «натуральний» коефіцієнт, утримається ПДФО, як з додаткового блага (див. п. 164.5, п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). При ставці ПДФО 18 % «натуральний» коефіцієнт дорівнює 1,219512.

Податковим агентом при наданні підйомних (як у грошовій, так і в натуральній формі) виступає підприємство-дарувальник. Отже, утримувати ПДФО з вартості наданого подарунка має орендар земельної ділянки (паю).

Обдаровуючи свого орендодавця, аграрій має пам’ятати, що інформацію про всі видані йому подарунки (і оподатковувані, і ні), слід відобразити у 4ДФ. У 4ДФ неоподатковуваний подарунок (його частину) вказують з ознакою доходу «160», а оподатковувану його частину — з ознакою доходу «126».

ВЗ. Якщо підйомні виплачують фізособі-орендодавцю у грошовій формі, то з усієї суми підйомних орендар має утримати ВЗ за ставкою 1,5 %.

Якщо ж підйомні видаються у вигляді матеріальних цінностей (наприклад, у вигляді сільгосппродукції), то надання таких підйомних слід оподатковувати за аналогією із оподаткуванням підйомних-подарунка у негрошовому вигляді ПДФО.

Тобто із суми, яка виводиться п.п. 165.1.39 ПКУ з-під оподаткування ПДФО (у місяці 2021 року — 1500 грн), не слід утримувати і ВЗ (п.п. 1.7 п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Із суми, що перевищує неоподатковувану межу подарунка, ВЗ утримати слід. Водночас варто пам’ятати про одну особливість:

Річ у тому, що у ПКУ для таких випадків натурального коефіцієнта не передбачено.

Вартість наданого подарунка як грошима, так і в натуральному вигляді слід відобразити у 4ДФ.

ЄСВ. Що стосується ЄСВ, то як у випадку виплати підйомних у грошовому вигляді, так і у випадку виплати їх у натуральному вигляді (сільгосппродукцією) його нараховувати не слід. Оскільки підйомні надаються на підставі договору дарування, а не в рамках трудових відносин. Крім того, така виплата не є винагородою за виконані роботи (надані послуги) за цивільно-правовим договором.

Водночас якщо отримувач подарунка працює в аграрія за трудовим договором, то є ризик, що контролери спробують підтягнути подарунки під такі, що надані в рамках трудових відносин. А тому на вартість таких подарунків безпечніше нарахувати ЄСВ.

Підйомні — авансова виплата

ПДФО. Якщо під виплатою підйомних замасковані авансові сплати орендної плати, то сума таких підйомних включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу на підставі п.п. 164.2.5 ПКУ. І оподатковувати таку виплату слід як виплату звичайної орендної плати.

Податковим агентом платника податку — орендодавця щодо такого доходу є орендар (п.п. 170.1.1 ПКУ). Тобто орендар має утримати з суми нарахованих підйомних ПДФО у розмірі 18 % і перерахувати його до бюджету.

Якщо підйомні орендодавець забажає отримати у натуральному вигляді, то щоб не зв’язуватися із натуральним коефіцієнтом при розрахунку суми ПДФО до сплати, орендар має просто нарахувати орендодавцю підйомні у грошовій формі. А потім у рахунок заборгованості перед орендодавцем продати йому необхідний обсяг продукції. Далі слід провести взаємозалік заборгованості за продану продукцію із заборгованістю за підйомні.

ВЗ. Суму підйомних, які є авансом за оренду земділянки (паю), слід уключити до бази оподаткування ВЗ відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ. Таким чином, із нарахованої орендної плати за земельні ділянки (паї) доведеться утримати і ВЗ. Ставка збору — 1,5 %.

ЄСВ. Нараховувати ЄСВ у випадку виплати підйомних у вигляді авансу за майбутні місяці оренди не слід. Річ у тому, що Закон № 2464 про орендні операції навіть не згадує. Отже, на суму орендної плати за оренду земділянок (паїв) ЄСВ не нараховується.

Податковий та бухгалтерський облік

Бухоблік. Якщо підприємство-орендар виплачує підйомні, які є подарунком, то сума підйомних як у грошовій, так і в натуральній формі включається до складу витрат у періоді обдарування.

При чому оскільки видачу подарункових підйомних не можна пов’язати з основною діяльністю підприємства, то вартість таких подарунків слід визнавати іншими витратами операційної діяльності і відображати на дебеті субрахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності».

Інша справа, коли орендар під виглядом підйомних виплачує орендодавцю авансом орендну плату за майбутні періоди. У цьому випадку в момент нарахування підйомних орендар одразу всю суму до витрат не відносить. Спочатку її відображають на рахунку 39 «Витрати майбутніх періодів», а вже потім списують на витрати діяльності підприємства в тих періодах, до яких вона належить (п. 9 НП(С)БО 14).

Тобто

У періоді, який стосується таких підйомних, аграрій буде відносити їх суму на витрати (Дт 23, 91 — Кт 39).

ПДВ і подарунок. Якщо підйомні у вигляді подарунка виплачують у грошовій формі, то така операція пройде повз ПДВ-облік орендаря, оскільки в цьому випадку не буде операції постачання.

Якщо ж підйомні у вигляді подарунка будуть видаватися товарними цінностями, то відповідно до п.п. 14.1.191 ПКУ така передача підпаде під термін «постачання товарів», а отже, вона потрапить під оподаткування ПДВ.

Для цього на дату передачі товарів у вигляді підйомного подарунка у підприємства виникають ПЗ з ПДВ на загальних підставах (п.п. «б» п. 187.1 ПКУ). База оподаткування визначається виходячи з мінбази і не може бути нижче (п. 188.1 ПКУ):

— ціни придбання — для покупних товарів, які передаються як подарунок;

— звичайних цін (п.п. 14.1.71 ПКУ) — для передачі як подарунок самостійно виготовлених товарів.

Оскільки постачання відбувається безоплатно, то договірна вартість дорівнює нулю. А отже, у такому разі на дату передачі подарунка орендар складає дві податкові накладні (п. 15 Порядку № 1307):

— одну — на фактичну (договірну) вартість постачання (що дорівнює нулю);

— другу — на суму перевищення мінбази над фактичною (договірною) ціною.

Зареєструвати в ЄРПН треба обидві ПН (п. 201.10 ПКУ). При цьому друга ПН, складена на суму перевищення, одержувачу не надається. В її верхньому лівому куті зазначається тип причини «15». У рядках такої ПН, відведених для заповнення даних покупця, орендар зазначає власні дані, тобто складає її «на себе». Таблична частина такої ПН заповнюється згідно з п. 16 Порядку № 1307 (ср. ).

ПДВ і аванс. Якщо ж підйомі виплачуються теж грошима, але у вигляді авансу за майбутні періоди, то оскільки орендодавцем виступає звичайна фізособа — неплатник ПДВ, орендар розраховувати на податковий кредит з ПДВ не буде, оскільки фізособа не складе і не зареєструє на нього податкову накладну.

Якщо ж ви продаєте продукцію на суму нарахованих підйомних у грошовому вигляді, то в ПДВ-обліку орендар має нарахувати ПДВ на передачу товару за загальними правилами, тобто як і у випадку звичайного продажу товарів.

Податок на прибуток. Аграрії, які є платниками податку на прибуток, операцію з надання підйомних фізособам (як у вигляді подарунка, так і у вигляді авансової сплати за оренду землі в майбутніх періодах) відображатимуть за бухправилами. Податкових різниць для таких операцій у ПКУ не передбачено.

СільгоспЄП. Операція з надання підйомних теж не вплине на нарахування сільгоспЄП чи розрахунок сільгоспчастки.

Приклад. Підприємство вирішило надати орендодавцеві-фізособі при переукладенні договору оренди землі підйомні. Сума підйомних складає:

— при видачі їх у вигляді подарунка: 5000 грн і 1 тонна зерна озимої пшениці;

— при видачі в рахунок майбутніх платежів орендної плати: 10000 грн, з них 5000 грн на руки готівкою, а решта у вигляді зерна озимої пшениці.

Звичайна ціна зерна 5700 грн за тонну з ПДВ (ПДВ — 700 грн). Собівартість 1 тонни зерна пшениці складає 3500 грн.

Облік видачі підйомних