Как вы понимаете, для заключения нового договора нужно сначала расторгнуть договор с пропавшим арендатором.
Как расторгнуть действующий договор?
По общему правилу договор аренды считается прекращенным с момента подписания акта приема-передачи (ч. 2 ст. 795 ГКУ).
Однако есть случаи, когда допускается односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя. При этом акт не играет такой важной роли.
А варианты оснований для расторжения могут быть следующими:
1. Специфические условия в договоре, связанные с форс-мажором. Использование недвижимости, а также неуплата арендной платы могут быть вызваны форс-мажором. В этом случае в договоре могут быть положения, где определено, что в случае действия форс-мажора в течение определенного срока (например, в течение 3 месяцев) одна из сторон имеет право отказаться от договора. Также могут определяться правила такого отказа. Если они не определены, то считаем, что тогда необходимо уведомить арендатора об отказе от договора в одностороннем порядке. Делать это придется по последнему известному арендодателю адресу. Также продублировать уведомление можно по адресу проживания руководителя арендатора (если это юрлицо).
2. Расторжение договора из-за того, что арендатор не вносит плату в течение 3 месяцев подряд (ч. 1 ст. 782 ГКУ). Кодекс дает право наймодателю отказаться от договора найма и требовать возврата арендованного имущества в указанном случае. Договор аренды при этих условиях будет считаться расторгнутым с момента получения нанимателем уведомления наймодателя об отказе от договора (ч. 2 ст. 782 ГКУ). Снова-таки, форма такого уведомления законодательно не закреплена. Ключевое здесь безусловно — это именно факт «получения нанимателем».
Форма подобного уведомления может закрепляться в договоре аренды. Тогда мы следуем условиям договора. Если же ничего подобного в договоре не закреплено, то наиболее идеальный вариант — отправить уведомление в письменном виде по почте (ценное письмо с уведомлением о вручении). Отправлять придется это письмо по последнему известному арендодателю местонахождению арендатора.
Также обратите внимание: в случае если арендатор получит уведомление о расторжении договора, но не освободит помещение, то арендодатель может требовать уже двойной арендной платы за время просрочки (ч. 2 ст. 785 ГКУ).
Здесь есть несколько «но».
Во-первых, в варианте из ст. 782 ГКУ может быть преграда — неуплата арендной платы в течение 3 месяцев может быть связана с использованием права на освобождение от этой платы. Напомним: арендатор имеет право на освобождение от арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает (ч. 6 ст. 762 ГКУ). Хотя обязанность доказать наличие таких обстоятельств возлагается именно на арендатора.
Во-вторых, в первых двух вариантах есть проблема — получение уведомления арендатором. Если арендатор не выходит на связь из-за того, что он, например, находится на оккупированной территории, то вряд ли он получит это уведомление. А значит, расторжение договора, например, на основании ст. 782 ГКУ после появления арендатора может быть обжаловано.
В этом случае поможет разве что расторжение договора через суд (п. 4.6 Обзора судебной практики КГС ВС по делам, возникающим из договоров найма (аренды) жилых и нежилых помещений от 25.11.2021).
3. Односторонний отказ арендодателя от договора при других основаниях, установленных в нем.
Итак, возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке не всегда возможна. Все зависит от конкретных обстоятельств.
Что делать с вещами арендатора?
Если арендатор внезапно пропал, то, скорее всего, в помещении остались его вещи.
В этом случае, во-первых, нужно проверить договор аренды. В нем могут предусматриваться правила поведения с имуществом арендодателя в случае расторжения договора.
Во-вторых, если таких норм нет, то помните: выбрасывать эти вещи нельзя. Если с этими вещами что-то случится, то арендатор после возвращения может взимать убытки с арендодателя или вообще обвинить его в краже. А раз так, то у вас следующие варианты:
а) передать имущество арендатора на ответственное хранение стороннему субъекту. При этом стоит:
— сообщить арендатору о дне и времени транспортировки имущества, месте его дальнейшего хранения. Хотя, как мы уже отмечали, с уведомлением могут быть проблемы;
— составить акт-опись со свидетелями при вывозе имущества из арендованного помещения;
б) самостоятельно хранить имущество пропавшего арендатора. Причем в этом случае вы также имеете право требовать от бывшего арендатора возмещения расходов с такого хранения (ч. 3 ст. 947 ГКУ);
в) придержать имущество арендатора (если он не уплатил арендную плату). Это право предоставляется арендодателю ч. 4 ст. 594 ГКУ (ср. ). Польза от этого статуса в том, что в таком случае имущество можно продать и за его счет погасить задолженность (ст. 597 ГКУ). Продажа будет происходить на публичных торгах в таком же порядке, что и залоговое имущество (см. ст. 591 ГКУ). Но здесь будут возникать проблемы! Долга по арендной плате как такового может и не оказаться (помним о праве на освобождение от арендной платы по ст. 762 ГКУ, см. выше). Да и обязательным условием придерживания является уведомление арендатора;
г) обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании помещением (ст. 391 ГКУ). В этом случае доказываются:
— факт наличия имущества в помещении и уклонения бывшего арендатора от его освобождения;
— что пребывание имущества бывшего арендатора на территории объекта создает препятствия в пользовании им.
Но опять же мы можем столкнуться с тем, что доказать факт уклонения арендатора от освобождения помещения будет сложно. Как минимум, потому, что придется доказывать, что арендатор получал обращение с требованием освободить помещение после расторжения договора.
Итак, по нашему мнению, в случае пропажи арендатора наиболее безопасными являются варианты «а» и «б».
Будьте осмотрительны, помните о законодательных требованиях. Все будет Украина!
