Як ви розумієте, для укладення нового договору потрібно спочатку розірвати договір зі зниклим орендарем.
Як розірвати діючий договір?
За загальним правилом договір оренди вважається припиненим з моменту підписання акта приймання-передачі (ч. 2 ст. 795 ЦКУ).
Однак є випадки, коли допускається одностороння відмова від договору за ініціативи орендодавця. При цьому акт не грає таку важливу роль.
А варіанти підстав для розірвання можуть бути такими:
1. Специфічні умови у договорі, пов’язані з форс-мажором. Використання нерухомості, а також несплата орендної плати може бути викликана форс-мажором. У цьому випадку у договорі можуть бути положення, де визначено, що у разі дії форс-мажору протягом певного строку (наприклад, протягом 3 місяців), одна із сторін має право відмовитися від договору. Також можуть визначатися правила такої відмови. Якщо вони не визначені, то вважаємо, що тоді необхідно повідомити орендаря про відмову від договору в односторонньому порядку. Робити це доведеться за останньою відомою орендодавцю адресою. Також продублювати повідомлення можна за адресою проживання керівника орендаря (якщо це юрособа).
2. Розірвання договору через те, що орендар не вносить плату протягом 3 місяців підряд (ч. 1 ст. 782 ЦКУ). Кодекс надає право наймодавцю відмовитися від договору найму і вимагати повернення орендованого майна у зазначеному випадку. Договір оренди за цих умов буде вважатися розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (ч. 2 ст. 782 ЦКУ). Знову таки, форма такого повідомлення законодавчо не закріплена. Ключове тут безумовно — це саме факт «одержання наймачем».
Форма подібного повідомлення може закріплюватися у договорі оренди. Тоді ми слідуємо умовам договору. Якщо ж нічого подібного у договорі не закріплено, то найбільш ідеальний варіант — надіслати повідомлення у письмовому вигляді поштою (цінний лист з повідомленням про вручення). Надсилати доведеться цей лист за останнім відомим орендодавцеві місцезнаходженням орендаря.
Також зверніть увагу: у разі, якщо орендар отримає повідомлення про розірвання договору але не звільнить приміщення, то орендодавець може вимагати вже подвійної орендної плати за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦКУ).
Тут є декілька «але».
По-перше, у варіанті зі ст. 782 ЦКУ може бути перепона — несплата орендної плати протягом 3 місяців може бути пов’язана з використанням права на звільнення від цієї плати. Нагадаємо: орендар має право на звільнення від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦКУ). Хоча обов’язок довести наявність таких обставин покладається саме на орендаря.
По-друге, у перших двох варіантах є проблема — отримання повідомлення орендарем. Якщо орендар не виходить на зв’язок через те, що він, наприклад, знаходиться на окупованій території, то навряд він отримає це повідомлення. А отже, розірвання договору, наприклад, на підставі ст. 782 ЦКУ після появи орендаря може бути оскаржене.
У цьому випадку допоможе хіба що розірвання договору через суд (п. 4.6 Огляду судової практики КЦС ВС у справах, що виникають із договорів найму (оренди) житлових та нежитлових приміщень від 25.11.2021).
3. Одностороння відмова орендодавця від договору за інших підстав, установлених у ньому.
Отже, можливість розірвати договір у односторонньому порядку не завжди можлива. Усе залежить від конкретних обставин.
Що робити з речами орендаря?
Якщо орендар раптово зник, то, скоріше за все, у приміщенні залишилися його речі.
У цьому випадку, по-перше, потрібно перевірити договір оренди. У ньому можуть передбачатися правила поведінки із майном орендодавця у випадку розірвання договору.
По-друге, якщо таких норм немає то пам’ятайте: викидати ці речі не можна. Якщо з цими речами щось трапиться, то орендар після повернення може стягувати збитки з орендодавця або взагалі звинуватити його у крадіжці. А раз так, то у вас такі варіанти:
а) передати майно орендаря на відповідальне зберігання сторонньому суб’єкту. При цьому варто:
— повідомити орендаря про про день і час транспортування майна, місце його подальшого зберігання. Хоча, як ми вже зазначали, з повідомленням можуть бути проблеми;
— скласти акт-опис зі свідками при вивезенні майна з орендованого приміщення;
б) самостійно зберігати майно зниклого орендаря. Причому в цьому випадку ви також маєте право вимагати від колишнього орендаря відшкодування витрат з такого зберігання (ч. 3 ст. 947 ЦКУ);
в) притримати майно орендаря (якщо він не сплатив орендну плату). Це право надається орендодавцю ч. 4 ст. 594 ЦКУ (ср. ). Користь від цього статусу у тому, що в такому випадку майно можна продати та за його рахунок погасити заборгованість (ст. 597 ЦКУ). Продаж відбуватиметься на публічних торгах у такому ж порядку, що й заставне майно (див. ст. 591 ЦКУ). Але тут виникатимуть проблеми! Боргу за орендною платою як такого може і не виявитися (пам’ятаємо про право на звільнення від орендної плати за ст. 762 ЦКУ, див. вище). Та й обов’язковою умовою притримання є повідомлення орендаря;
г) звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні приміщенням (ст. 391 ЦКУ). У цьому випадку доводяться:
— факт наявності майна у приміщенні та ухилення колишнього орендаря від його звільнення;
— що перебування майна колишнього орендаря на території об’єкта створює перешкоди в користуванні ним.
Але знову ж таки ми можемо зіштовхнутися з тим, що довести факт ухилення орендаря від звільнення приміщення буде складно. Як мінімум, тому, що доведеться доводити, що орендар отримував звернення з вимогою звільнити приміщення після розірвання договору.
Отже, на нашу думку, у разі зникнення орендаря найбільш безпечними є варіанти «а» та «б».
Будьте обачні, пам’ятайте про законодавчі вимоги. Усе буде Україна!
