Работает ли минимальный арендный платеж для ФЛП во время войны?

Арендная плата, какая пожелаете

Сразу проясним принципиальный момент: в законодательстве нет ограничений в отношении размера платы, которая взимается за аренду имущества, в т. ч. недвижимого*.

* Есть некоторые нюансы с арендой сельхозземли. Впрочем, мы сейчас говорим о другой недвижимости.

Так, в ст. 762 ГКУ сказано, что размер арендной платы устанавливается в договоре. В ст. 286 ХКУ тоже никаких ограничений в отношении размера арендной платы нет. То есть

Именно договорную сумму аренды и должен уплачивать арендатор во исполнение своих обязательств по договору.

А что тогда такое тот минимальный арендный платеж?

Минимальный арендный платеж — это что?

Минимальный арендный платеж — это об обложении НДФЛ и военным сбором (ВС). Так, в НКУ есть нормы, которые устанавливают особенности начисления (выплаты) и обложения НДФЛ и ВС отдельных видов доходов, — ст. 170 НКУ. И, в частности, в п.п. 170.1.2 НКУ упомянут минимальный арендный платеж — в контексте налогообложения доходов от предоставления в аренду объектов недвижимости других, нежели упомянуты в п.п. 170.1.1 НКУ (то есть недвижимости, которая не является земельными участками сельхозназначения, земельными долями (паями), имущественными паями).

Установлено, что объект налогообложения (то есть доход для целей обложения НДФЛ и ВС) определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше чем минимальная сумма арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.

Вот это и есть тот самый минимальный арендный платеж, который волнует ФЛП. Он определяется согласно Методике № 1253.

Так вот для чего нужен минимальный арендный платеж — чтобы рассчитать НДФЛ и ВС при выплате арендной платы. И все!

То есть арендатор платит арендную плату по договору аренды столько, сколько обязан. Хоть 1 гривню. А вот НДФЛ (18 %) и ВС (1,5 %) должны быть уплачены не меньше чем НДФЛ и ВС с минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.

Но… причем здесь ФЛП?

Минимальный арендный платеж vs ФЛП

Теперь нам следует выяснить, когда именно работает этот минимальный арендный платеж. Однозначно работает, когда арендодателем недвижимости по договору является обычное физлицо, а арендатором — юрлицо, ФЛП или «независимый профессионал».

В таком случае именно арендатор является налоговым агентом, и он ответственен за то, чтобы НДФЛ и ВС были уплачены не меньше чем от суммы минимального арендного платежа.

Но работает ли это, когда арендодателем недвижимости по договору физлицо выступает как ФЛП?

Нет! Потому что

Смотрите.

Действительно, согласно п. 164.2 НКУ в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включаются, в частности, «доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), определенный в порядке, установленном пунктом 170.1 статьи 170 этого Кодекса» (п.п. 164.2.5 НКУ).

Но касается ли это ФЛП (если аренда осуществляется им в рамках предпринимательской деятельности)? Конечно, нет. Потому что объект налогообложения у него специфический (п. 177.2 НКУ): чистый налогооблагаемый доход, который является разницей между общим налогооблагаемым доходом (выручкой в денежной и неденежной форме) и документально подтвержденными расходами, связанными с хозяйственной деятельностью.

То есть у ФЛП — арендодателя годовой доход формируется не через п. 164.2 НКУ, а согласно ст. 177 НКУ.

И, чтобы в этом удостовериться, достаточно проанализировать форму декларации об имущественном состоянии, где для арендных доходов, в отношении которых работает п.п. 170.1.2 НКУ, отведена строка 10.4 раздела II декларации. А доходы от предпринимательской деятельности рассчитываются по своим правилам (в приложении Ф2), и указываются в строке 10.8 раздела II декларации.

А что такое выручка в денежной и неденежной форме? Как «объяснено» в Порядке № 261, это, в частности, средства, которые поступили на текущий счет и/или получены наличностью, суммы задолженности, по которой истек срок исковой давности, стоимость безвозмездно полученных товаров (работ, услуг). И никаких упоминаний о каких-либо минимальных суммах!

Что касается ФЛП на едином налоге, то правила определения дохода для них установлены ст. 292 НКУ. И к этой ст. 292 НКУ тот п.п. 170.1.2 НКУ вообще никак не прилепить. Потому что касается последний именно НДФЛ и ВС, но никак не единого налога.

Чтобы перейти к п.п. 170.1.2 НКУ, следует признать, что из какого-то дохода не уплачен единый налог (п.п. 165.1.36 НКУ). Впрочем, в том же п.п. 1 п. 292.1 НКУ нет исключений для арендных доходов. Поэтому они облагаются налогом именно по единоналожным правилам и применять п.п. 170.1.2 НКУ нет оснований.

Да и вообще, если формально читать тот п.п. 170.1.2 НКУ, то вся эта история с минимальным арендным платежом касается случая, когда ответственным за уплату НДФЛ и ВС с арендной платы является налоговый агент. Это, кстати, прямо подтверждается п. 1 Методики № 1253. А в случае с ФЛП ответственным за уплату является он сам.

Но у налоговиков по этому поводу свое оригинальное мнение. Фискальное.

Доход ФЛП-арендодателя глазами налоговиков

Уже достаточно давно налоговики настаивают на том, что любой ФЛП: и единщик, и общесистемщик, — если он сдает в аренду недвижимость, должен включать в доход сумму, указанную в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа (категория 104.02 БЗ, 107.05 БЗ).

То есть налоговики хотят,

Получается, что уплачивать НДФЛ, ВС, ЕСВ (общесистемщику) и ЕН (единоналожнику) придется с учетом условного дохода, который будет завышен по сравнению с реальным размером арендной платы (если фактическая арендная плата будет меньше минимального арендного платежа).

Мы уже разобрались, что это не отвечает требованиям НКУ. Впрочем, налоговиков это не останавливает. Это с одной стороны. С другой, есть и позитивные для плательщиков судебные решения по этому поводу. В частности в решении Запорожского окружного админсуда от 15.01.2019 по делу № 280/4577/18 видим следующий вывод:

Но понятно, что судиться с фискалами, тем более сейчас, немногие согласятся. Да и гарантировать позитивное решение вопроса нельзя.

Что делать?

Теперь мы имеем дело с объективными обстоятельствами, при которых арендную плату или вообще на некоторое время придется обнулить, или существенно ее уменьшить.

Поэтому и в отношении минимального арендного платежа не лишним было бы предусмотреть какие-то военные особенности. Но, к сожалению, пока что не видим ни реакции законодателя, ни реакции местных органов власти, которые устанавливают минимальную сумму арендного платежа за 1 кв. м недвижимости. Последние, понятно, связаны по рукам и ногам методикой определения этого показателя. Посчитать его иначе они просто не вправе. Поэтому вряд ли смогут изменить его в середине года или установить какие-то понижающие коэффициенты. Разве что вообще могут отменить на какой-то период. Но это все пока что лишь предположения.

Так что же делать ФЛП-арендодателям?

Сначала советуем проверить, установили вообще ваши местные органы власти минимальную сумму арендного платежа за 1 кв. м недвижимости или нет.

Но если минимальный арендный платеж таки установлен, тогда нужно учесть еще такие моменты.

Если арендатор полностью освобожден от арендной платы, то необходимости применения в этих периодах минимального арендного платежа не возникает. Потому что формально обязанность по удержанию/уплате НДФЛ/ВС с арендного дохода возникает тогда, когда этот доход начислен/выплачивается (пп. 170.1.2, 170.1.4 НКУ). При случае напомним, что согласно ч. 6 ст. 762 ГКУ наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Также минимальный арендный платеж не применяется к ссуде (это когда имущество передается в пользование безвозмездно) — ст. 827 ГКУ. Ссуда отличается от аренды именно тем, что она безвозмездна. А раз это не аренда, то и минимальный арендный платеж здесь ни к чему. Впрочем, ссуда приводит к негативным налоговым последствиям у ее получателя.