Оренда плата, як забажаєте
Відразу проясним принциповий момент: в законодавстві немає обмежень щодо розміру плати, що справляється за оренду майна, у т.ч. нерухомого*.
* Є деякі нюанси із орендою сільгоспземлі. Втім, ми зараз говоримо про іншу нерухомість.
Так, в ст. 762 ЦКУ сказано, що розмір орендної плати встановлюється в договорі. В ст. 286 ГКУ теж ніяких обмежень щодо розміру орендної плати немає. Тобто,
орендодавець з орендарем самостійно домовляються про суму оренди. Про ніякий мінімальний орендний платіж тут мова не йде.
Саме договірну суму оренди і має сплачувати орендар на виконання своїх зобов’язань за договором.
А що тоді таке той мінімальний орендний платіж?
Мінімальний орендний платіж — це що?
Мінімальний орендний платіж то про оподаткування ПДФО та військовим збором (ВЗ). Так у ПКУ є норми, що встановлюють особливості нарахування (виплати) та оподаткування ПДФО та ВЗ окремих видів доходів — ст. 170 ПКУ. І, зокрема , у п.п. 170.1.2 ПКУ згадано мінімальний орендний платіж — в контексті оподаткування доходів від надання в оренду об’єктів нерухомості інших, ніж згадані у п.п. 170.1.1 ПКУ (тобто нерухомості, що не є земельними ділянками сільгосппризначення, земельними частками (паями), майновими паями).
Встановлено, що об’єкт оподаткування (тобто дохід для цілей оподаткування ПДФО и ВЗ) визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.
Ось це і є той самий мінімальний орендний платіж, який хвилює ФОП. Він визначається згідно Методикою № 1253.
Так ось для чого потрібен мінімальний орендний платіж — щоб розрахувати ПДФО та ВЗ при виплаті орендної плати. І все!
Тобто орендар платить орендну плату за договором оренди стільки, скільки зобов’язаний. Хоч 1 гривню. А от ПДФО (18 %) та ВЗ (1,5 %) має бути сплачено не менше ніж ПДФО та ВЗ з мінімальної суми орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.
Але … до чого тут ФОП?
Мінімальний орендний платіж vs ФОП
Тепер нам слід з’ясувати, коли саме працює цей мінімальний орендний платіж. Однозначно працює, коли орендодавцем нерухомості за договором є звичайна фізособа, а орендарем юрособа, ФОП чи «незалежний професіонал».
У такому разі саме орендар є податковим агентом і є відповідальним за те, щоб ПДФО та ВЗ було сплачено не менше ніж від суми мінімального орендного платежу.
Та чи працює це, коли орендодавцем нерухомості за договором фізособа виступає як ФОП?
Ні! Тому що
п.п. 170.1.2 ПКУ не стосується доходів від підприємницької діяльності.
Дивіться.
Дійсно, згідно п. 164.2 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема «дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 цього Кодексу» (п.п. 164.2.5 ПКУ).
Та чи стосується це ФОПа (якщо оренда здійснюється ним у рамках підприємницької діяльності)? Звісно, ні. Бо об’єкт оподаткування в нього специфічний (п. 177.2 ПКУ): чистий оподатковуваний дохід, що є різницею між загальним оподатковуваним доходом (виручкою у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю.
Тобто у ФОПа — орендодавця річний дохід формується не через п. 164.2 ПКУ, а згідно ст. 177 ПКУ.
І щоб у цьому впевнитися достатньо проаналізувати форму декларації про майновий стан, де для орендних доходів, щодо яких працює п.п. 170.1.2 ПКУ, відведено рядок 10.4 розділу II декларації. А доходи від підприємницької діяльності розраховуються за своїми правилами (у додатку Ф2), та вказуються в рядку 10.8 розділу II декларації.
А що таке виручка у грошовій та негрошовій формі? Як «пояснено» у Порядку № 261 то є зокрема кошти, що надійшли на поточний рахунок та/або отримані готівкою, суми заборгованості, за якою минув строк позовної давності, вартість безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг). І ніяких згадок про якісь мінімальні суми!
Щодо ФОП на єдиному податку, то правила визначення доходу для них встановлено ст. 292 ПКУ. І до цієї ст. 292 ПКУ той п.п. 170.1.2 ПКУ взагалі ніяк не приліпити. Бо стосується останній саме ПДФО та ВЗ, але ніяк не єдиного податку.
Щоб перейти до п.п. 170.1.2 ПКУ слід визнати що з якогось доходу не сплачено єдиний податок (п.п. 165.1.36 ПКУ). Втім у тому ж п.п. 1 п. 292.1 ПКУ немає виключень для орендних доходів. Тож вони оподатковуються саме за єдиноподатковими правилами і застосовувати п.п. 170.1.2 ПКУ підстав немає.
Тай й взагалі, якщо формально читати той п.п. 170.1.2 ПКУ, то вся ця історія з мінімальним орендним платежем стосується випадку, коли відповідальним за сплату ПДФО та ВЗ з орендної плати є податковий агент. Це, до речі, прямо підтверджується п. 1 Методики № 1253. А у видку з ФОП відповідальним за сплату є він сам.
Але в податківців з цього приводу своя оригінальна думка. Фіскальна.
Дохід ФОП-орендодавця очима податківців
Вже досить давно податківці наполягають на тому, що будь-який ФОП: і єдинник, і загальносистемник, — якщо він здає в оренду нерухомість, повинен включати в дохід суму, що вказаний в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу (категорія 104.02 БЗ, 107.05 БЗ).
Тобто податківці хочуть,
щоб ФОП-орендодавець включав до доходу орендну плату не нижче мінімального розміру!
Виходить, що сплачувати ПДФО, ВС, ЄСВ (загальносистемнику) та ЄП (єдиноподаткнику) доведеться з урахуванням умовного доходу, який буде завищено порівняно з реальним розміром орендної плати (якщо фактична орендна плата буде менше за мінімальний орендний платіж).
Ми вже розібралися, що це не відповідає вимогам ПКУ. Втім податківців це не зупиняє. Це з одного боку. З іншого є і позитивні для платників судові рішення з цього приводу. Зокрема у рішенні Запорізького окружного адмінсуду від 15.01.2019 у справі № 280/4577/18 бачимо такий висновок:
«Таким чином Методика визначення ПДФО з орендної плати фізичної особи орендодавця…, не може бути застосована до взаємовідносин між суб’єктами господарювання — фізичними особами-підприємцями / юридичними особами та при нарахуванні ПДВ».
Але зрозуміло, що судитися з фіскалами, тим паче зараз, мало хто погодиться. Та й гарантувати позитивне вирішення питання не можна.
Що робити?
Наразі ми маємо справу з об’єктивними обставинами, за яких орендну плату або взагалі на деякий час доведеться обнулити, або суттєво її зменшити.
То ж і щодо мінімального орендного платежу не зайвим було б передбачити якісь воєнні особливості. Але, нажаль, поки що не бачимо ні реакції законодавця, ні реакції місцеві органів влади, які встановлюють мінімальну суму орендного платежу за 1 кв. м нерухомості. Останні, зрозуміло, зв’язані по рукам та ногам методикою визначення цього показника. Порахувати його інакше вони просто не вправі. Тому навряд чи зможуть змінити його в середині року чи встановити якісь понижуючі коефіцієнти. Хіба що взагалі можуть скасувати на якийсь період. Але це все поки що лише припущення.
То що ж робити ФОП-орендодавцям?
Спершу радимо перевірити, чи ваші місцеві органи влади взагалі встановили мінімальну суму орендного платежу за 1 кв. м нерухомості, чи ні.
Якщо мінімальну плату не встановили або не опублікували до початку 2022 року, то об’єкт оподаткування визначається виходячи з орендної плати, вказаної в договорі.
Але якщо мінімальний орендний платіж таки встановлено, тоді слід врахувати ще на такі моменти.
Якщо орендаря повністю звільнено від орендної плати, то необхідність застосування у цих періодах мінімального орендного платежу не виникає. Бо формально обов’язок з утримання/сплати ПДФО/ВЗ з орендного доходу виникає тоді, коли цей дохід нарахований/виплачується (пп. 170.1.2, 170.1.4 ПКУ). Принагідно нагадаємо, що згідно ч. 6 ст. 762 ЦКУ наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Також мінімальний орендний платіж не застосовується до позички (це коли майно передається у користування безоплатно) — ст. 827 ЦКУ. Позичка відрізняється від оренди саме тим, що вона безоплатна. А раз це не оренда, то й мінімальний орендний платіж тут ні до чого. Втім позичка спричиняє негативні податкові наслідки у її отримувача.
Висновки
- Орендар та орендодавець нерухомості можуть встановити будь-який розмір орендної плати, на свій розсуд.
- Якщо громадянин (не ФОП) здає в оренду нерухомість юрсобі чи підприємцю, то орендарі, виплачуючи йому орендну плату, повинні утримати ПДФО та ВЗ в розмірі, не менше, ніж 19,5 % від мінімального орендного платежу.
- Проте податківці притягують мінімальний орендний платіж куди завгодно. Навіть вимагають, щоб ФОП-орендодавець включав до доходу орендну плату не нижче мінімального розміру. Хоча це не правильно!
- Якщо на вашій території мінімальну орендну плату не встановили або не опублікували до початку 2022 року, можна розслабитися. Питань с мінімальним орендним платежем від податківців у будь якому випадку не буде.
- А ось якщо мінімальний орендний платіж встановлено, то можуть бути проблеми. Бо на жаль, законодавець не потурбувався про вирішення питання з мінімальним орендним платежем на час військового стану. Втім якщо орендна плата взагалі не стягується, то і питань з мінімальним орендним платежем немає. Бо він «працює», коли дохід нараховується/виплачується.
