Темы статей
Выбрать темы

Аренда у ФЛП недвижимого имущества — «статусный» вопрос

Томашпольский Сергей, налоговый эксперт
Ситуация. Юридическое лицо взяло в субаренду коммунальную недвижимость у ФЛП (лицо зарегистрировано предпринимателем, уплачивает единый налог, есть «арендный» код КВЭД в Реестре плательщиков единого налога, есть другие объекты аренды). Но и по договору аренды, и по договору субаренды этот ФЛП выступает как физическое лицо без упоминания о своем ФЛП-статусе. Может ли юридическое лицо арендные выплаты в пользу такого лица воспринимать как выплаты в пользу именно ФЛП? То есть не удерживать с них НДФЛ и ВС?

Детализируем ситуацию

Базовое регулирование в отношении аренды коммунального имущества содержится в Законе № 157* и постановлении № 483**.

* Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 № 157-IX.

** Постановление КМУ «Некоторые вопросы аренды государственного и коммунального имущества» от 03.06.2020 № 483.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 157 арендаторами по данному Закону могут быть юридические и физические лица. Без конкретизации, имеют они статус предпринимателя или не имеют.

Впрочем, если физическое лицо хочет выступать в арендных отношениях (как арендатор) как ФЛП, а не как обычный гражданин, то и при регистрации в электронной торговой системе для участия в арендном аукционе, и, соответственно, при заключении договора аренды оно проходит именно как ФЛП. В договоре аренды, соответственно, прописывается его ФЛП-статус и дается ссылка на выписку из ЕГР (Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований).

В нашем же случае арендатор по неизвестным причинам фактически избрал статус именно обычного физлица. Соответственно с ним, именно как с обычным физлицом, и был по результатам аукциона заключен договор аренды коммунальной недвижимости. Дальше оно в том же статусе заключило договор субаренды, который был обнародован в электронной системе. И внесение в него изменений не предусматривается.

Но изюмина в том, что это физическое лицо в отношениях с юридическим лицом — в качестве субарендатора хочет выступать именно как ФЛП. Не станет ли впоследствии это проблемой для этого юридического лица? Не скажут ли налоговики, что с арендной платы следовало удерживать НДФЛ с ВС как с непредпринимательских выплат?

Ищем аргументы

Не договором единым. Обычно, если физическое лицо вступает в договорные отношения как предприниматель, то в том же договоре оно ссылается на свой ФЛП-статус. Но если уже так случилось, что это не сделано, можно ли говорить, что это уже на 100 % нехозяйственные/непредпринимательские отношения?

Интересный вывод по этому поводу видим в постановлении ВС от 07.04.2020 по делу № 743/534/16-ц:

«…одно то обстоятельство, что физическое лицо — предприниматель не отразило наличие у него такого статуса в тексте заключенного договора, не изменяет характер приобретенных им прав и обязанностей как таких, которые возникли из хозяйственных правоотношений, если такие правоотношения имеют признаки осуществления их в пределах хозяйственной деятельности»

То есть суть важнее формы. Сам лишь факт отсутствия в договоре ссылки на ФЛП-статус решающим не является. Если есть признаки того, что для лица это «бизнес» (предпринимательская деятельность) это хозяйственные/предпринимательские отношения.

Поэтому положим «под микроскоп» наш договор субаренды (аренды). Какие признаки могут указывать, что для физлица это именно «бизнес», и на самом деле физлицо действует как ФЛП?

Признаки предпринимательской деятельности. Вообще аренда в этом плане это такой очень загадочный подопытный. И сейчас поймете почему.

Судебные баталии (вокруг привлечения к административной ответственности за незарегистрированное предпринимательство по ст. 164 КУоАП) говорят о том, что любую аренду представители власти могут отнести к предпринимательству. Впрочем, этим славятся в основном представители Нацполиции, которые вместе с налоговиками уполномочены протоколировать админнарушения по ст. 164 КУоАП (ср. ).

Позиция же налоговиков другая. Более взвешенная. Их устраивает любой вариант (разъяснение в категории 103.09 БЗ):

«…сдача в аренду собственного недвижимого имущества может осуществляться физическими лицами как в пределах предпринимательской деятельности, так и путем выполнения норм п. 170.1 ст. 170 разд. IV Налогового кодекса Украины... без регистрации арендодателя как физического лица — предпринимателя»

То есть как хочешь, так и сдавай. Поэтому если налоговикам приспичит, то они наоборот будут тянуть все к непредпринимательскому варианту.

Но внимательный читатель мог бы заметить, что здесь налоговики говорят о собственном недвижимом имуществе. Не совсем поняло, принципиально ли это для них. Ведь в п. 170.1 НКУ сказано не только об аренде, но и о субаренде.

Но к чему это мы. Если физлицо берет в аренду объект недвижимости. Несет для этого какие-то расходы. Может потом осуществляет какие-то улучшения объекта. Потом подыщет арендатора для субаренды уже на более выгодных условиях, чтобы подзаработать на этом. Что, кстати, возможно и в случае с коммунальным имуществом (если арендатор получил имущество в результате победы на аукционе и одновременно это имущество, которое может быть использовано по любому целевому назначению*).

* Иначе разница между платой за субаренду и платой по договору аренды направляется арендатором в бюджет (п. 174 постановления № 483).

Что это, если не признаки предпринимательской деятельности? Ведь по определению из ст. 42 ХКУ такими признаками являются самостоятельность, инициативность деятельности, осуществление ее на свой риск и с целью получения прибыли.

Поэтому в таком случае, даже если в договоре ничего не указано о ФЛП-статусе физического лица, то это еще не повод говорить, что это нехозяйственные/непредпринимательские отношения. Потому что сам факт того, что мы имеем дело именно с субарендой, цель которой получить прибыль, уже наводит на мысль, что мы имеем дело именно с предпринимательством. Но этого, конечно, недостаточно. Поэтому продолжаем искать дополнительные аргументы. И для этого выйдем за пределы собственно самого договора субаренды (аренды).

Наличие у физлица статуса ФЛП и арендного кода КВЭД. Наличие у физлица статуса ФЛП, а также наличие арендного кода КВЭД в ЕГР и Реестре плательщиков единого налога тоже является мощным аргументом в пользу того, что по договору мы имеем дело именно с ФЛП.

Потому что каковы требования НКУ для квалификации выплат в пользу ФЛП именно как предпринимательских, с которых можно не удерживать НДФЛ и ВС?

ФЛП должен предоставить субъекту хозяйствования, который выплачивает (начисляет) доход, копию документа, подтверждающего госрегистрацию как ФЛП (п. 177.8 НКУ, который касается общесистемщиков).

Налоговики понимают это так, что:

— ФЛП на общей системе налогообложения должен предоставить копию извлечения или выписки из ЕГР, в которых указываются виды деятельности (104.12 БЗ);

— ФЛП на едином налоге групп 1 — 3 — копию извлечения из Реестра плательщиков единого налога (107.05 БЗ).

Поэтому если ФЛП-арендодатель предоставит юрлицу-арендатору такие документы, то это тоже будет однозначно свидетельствовать в пользу того, что по договору он выступает именно как ФЛП. Для надежности можно даже, чтобы ФЛП предоставил эти документы с каким-то сопроводительным письмом, в котором указал, что эти документы он «прилагает» к конкретному договору субаренды (аренды). Но и это еще не все.

Первичные документы на ФЛП. Акт приема-передачи имущества в аренду, акты предоставленных услуг аренды — это тоже очень важные документы. В них арендодатель уже должен фигурировать именно как ФЛП. Это тоже станет ярким признаком того, что по договору субаренды (аренды) арендодатель действует именно как ФЛП, а не как обычное физлицо.

Опять же сам ФЛП должен учитывать арендные доходы в составе предпринимательских. С соответствующим отражениями в учетных регистрах и отчетности. Впрочем, это уже дела именно ФЛП.

Какие риски

Поэтому если:

— вооружиться позицией ВС, которая была озвучена раньше;

— обложиться копиями документов, которые подтверждаются наличие у ФЛП такого статуса и арендного кода КВЭД;

— всю первичку оформлять на физлицо как на ФЛП,

то, считаем, вероятность придирок налоговиков является небольшой.

Впрочем, крайне важно уделить этому внимание. Потому что в зоне риска не только юрлицо (в отношении выполнения функций налогового агента). «Неудачи» могут постигнуть и ФЛП. Потому что позиция налоговиков такова, что ФЛП на едином налоге не может часть недвижимости сдавать как ФЛП, а часть — как обычное физлицо (консультация в разделе 107.01.02 БЗ). Поэтому если ФЛП уже сдает в аренду другие объекты как ФЛП, то его вообще могут «сбросить» с единого налога.

Выводы

  • Один лишь факт отсутствия в договоре ссылки на ФЛП-статус решающим не является. Вполне возможно отношения по такому договору считать хозяйственными/предпринимательскими.
  • Но, во-первых, по своей сути отношения по договору должны иметь хозяйственный/предпринимательский характер. Во-вторых, лицо должно быть зарегистрировано как ФЛП с соответствующим видом деятельности и оно должно предоставить контрагенту копии соответствующих регистрационных документов. В-третьих, первичку лицо должно подписывать именно как ФЛП.
  • В таком случае контрагент без опасений выплаты по договору может расценивать как предпринимательские и не удерживать с них НДФЛ и ВС.
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше