Увеличение размера арендной платы за землю по желанию арендатора

Увеличение выплаты — подарок

Порядок увеличения арендной платы регулирует Закон № 161*. В нем, в частности, говорится, что правила определения размера арендной платы являются существенными условиями договора аренды, а следовательно, обязательно указываются в таком договоре (ст. 15 Закона № 161).

* Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 № 161-XIV.

Как следует из вопроса, арендатор решил выплатить увеличенный размер арендной платы, не опираясь на нормы договора аренды, а исходя из своих пожеланий. Поэтому делаем вывод, что

Чтобы такой увеличенный размер был арендной платой, нужно, чтобы были внесены соответствующие изменения в договор аренды, в которых указать о таком увеличении. При этом стоит помнить, что изменение условий договора аренды земли должно происходить по соглашению сторон (ст. 30 Закона № 161).

Кроме того, чтобы договор аренды начал действовать, право аренды земельного участка должно было пройти госрегистрацию (ст. 6 Закона № 161). Также госрегистрации будет подлежать и дополнительное соглашение, по которому арендатор будет выплачивать в 2023 году больший размер арендной уплаты, чем указан в договоре аренды.

Вряд ли кто-то пожелает морочиться с регистрацией изменений в договор аренды, чтобы выплатить только в 2023 году несколько увеличенный размер арендной платы. А если такой регистрации не будет, то, с юридической точки зрения, сумму, на которую арендатор самостоятельно увеличит арендную плату, указанную в договоре аренды, признать арендной платой нельзя.

Как же тогда следует классифицировать такую выплату?

Некоторые специалисты считают, что такую выплату следует расценивать как авансовую уплату арендной платы за будущие периоды.

На наш взгляд, такие выводы преждевременны. Ведь после уплаты аванса в бухучете возникает задолженность. А как следует из нашего вопроса, после перечисления дополнительных средств арендодатель ничего не должен арендатору. Инициатива в отношении выплаты дополнительных средств идет от одной из сторон договора аренды (арендатора) и не согласована с арендодателем. Поэтому авансовой выплатой такую сумму назвать нельзя.

Ее также нельзя считать ошибочной выплатой. Ведь арендатор преднамеренно решил выплатить увеличенную сумму арендной платы. И такую увеличенную сумму он не рассматривает как оплату за услуги, которые будут предоставлены позже.

Поэтому считаем, что мы имеем дело с ситуацией, когда одно лицо выражает желание выплатить определенную сумму другому без получения взамен каких-либо выгод. Если это перевести на обычный язык, то, по сути,

Поэтому дальше будем рассматривать отражение в учете и налогообложение выплаты большей суммы арендной платы, чем предусмотрено в договоре аренды, исходя из того, что она является подарком.

НДФЛ, ВС и ЕСВ

НДФЛ. Для НДФЛ-целей подаренная сумма средств сверх договора является безвозвратной финансовой помощью (п.п. «ґ» п.п. 164.2.17 НКУ) и облагается налогом на общих основаниях, предусмотренных для обложения дополнительного блага (п. 174.6 НКУ).

Ставка НДФЛ — 18 %.

В 4ДФ Объединенного отчета такой доход отражаем с признаком дохода «126».

Кроме того, уплачивать НДФЛ с суммы средств сверх договора следует по местонахождению предприятия, а не как это делают при удержании НДФЛ с арендной платы за предоставленные в аренду земучастки или паи — по местонахождению таких земучастков (п.п. 168.4.9 НКУ). Хотя если местонахождение арендованных земучастков и местонахождение предприятия будут совпадать, то уплатить НДФЛ следует будет в один бюджет.

ВС. Из суммы средств сверх договора, которая выплачивается физлицу-арендодателю, арендатор должен удержать ВС по ставке 1,5 %. Взнос уплачиваем по местонахождению предприятия-арендатора.

ЕСВ. Если выплату сверх суммы договора проводим лицу, которое не является наемным работником, то ЕСВ не будет. Основание — выплата проведена не по трудовому (гражданско-правовому на выполнение работ / предоставления услуг) договору.

В то же время если получатель подарка работает у агрария по трудовому договору, то есть риск, что контролеры попробуют подтянуть такие подарочные выплаты под те, которые предоставлены в рамках трудовых отношений. Поэтому здесь лучше получить ИНК по этому вопросу, чтобы оградить себя от возможных «наездов» со стороны налоговиков.

Налоговый и бухгалтерский учет

Бухучет. Если предприятие-арендатор выплачивает арендодателю сумму в виде подарка, то такую сумму следует включить в состав расходов в периоде дарения.

Причем поскольку выдачу суммы в виде подарка нельзя связать с основной деятельностью предприятия, потому стоимость таких подарков следует признавать прочими расходами операционной деятельности и отражать на дебете субсчета 949 «Прочие расходы операционной деятельности».

НДС. Поскольку в нашем случае подарок выплачивается в денежной форме, то такая операция пройдет мимо НДС-учета арендатора, ведь в этом случае не будет операции поставки.

Налог на прибыль. Аграрии, которые являются плательщиками налога на прибыль, операцию по дарению своих арендаторов будут отражать по бухгалтерским правилам. Налоговых разниц для таких операций в НКУ не предусмотрено.

СельхозЕН. Операция по предоставлению подъемных тоже не повлияет на начисление сельхозЕН или расчет сельхоздоли.

МНО. Учитывая то, что сумма, на которую аграрий увеличил размер арендной платы, определенный в договоре аренды, является подарком (дополнительным благом), то возникает вопрос:

Напомним, что по общему правилу в выполнение МНО попадают суммы НДФЛ и ВС, уплаченные по договорам аренды, субаренды, эмфитевзиса земельных участков, отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, за налоговый (отчетный) год (ст. 297¹ НКУ и п. 141.9 НКУ). А поскольку сумма, которая превышает размер арендной платы, определенный в договоре аренды, не является арендной платой, то, кажется, включить НДФЛ и ВС, удержанные с таких сумм и уплаченные в бюджет, в выполнение МНО не удастся.

Этот вывод как будто опровергают налоговики (ответ на вопрос № 10). Они указывают, что в случае, если в соответствии с приказом по предприятию осуществляется выплата арендной платы арендодателям-физлицам за переданные ими в пользование плательщику МНО земельные участки в размере больше, чем предусмотрено соответствующим договором аренды, и при этом вся такая выплата отражена в регистрах бухгалтерского учета, облагается налогом и отражается в отчетности по правилам, установленным для арендной платы, то уплаченные с нее суммы НДФЛ и ВС могут быть учтены во время определения МНО.

То есть налоговики считают, что невзирая на то, что такая выплата только формально названа арендной платой, НДФЛ и ВС с нее можно учитывать во время определения МНО.

Но, на наш взгляд, это не арендная плата, причем не только с юридической точки зрения, но и с точки зрения налогообложения (правила налогообложения определены разными нормами НКУ: выплата аренды регулируется п.п. 164.2.17 НКУ, а подарка (дополнительного блага) — п. 174.6 НКУ) и отражения такой выплаты в бухучете (арендная плата относится в расходы на производство — Дт 23, 91 — Кт 685, а подарок — в состав прочих операционных расходов — Дт 949 — Кт 685). Поэтому считаем, что НДФЛ и ВС, удержанные с подаренной суммы арендной платы, безопаснее не включать в выполнение МНО.

Но если вы все-таки желаете включить уплаченные НДФЛ и ВС с такой подаренной суммы в выполнение МНО, то советуем получить от фискалов индивидуальную консультацию по этому поводу на свое имя. И если они позволят вам включать в выполнение МНО и НДФЛ, и ВС, то причин не учитывать эти суммы не будет.

Учет выдачи большего размера арендной платы