Збільшення розміру орендної плати за землю за бажанням орендаря

Збільшення виплати — подарунок

Порядок збільшення орендної плати регулює Закон № 161*. У ньому, зокрема, говориться, що правила визначення розміру орендної плати є істотними умовами договору оренди, а отже, обов’язково зазначаються в такому договорі (ст. 15 Закону № 161).

* Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 № 161-XIV.

Як випливає із запитання, орендар вирішив виплатити збільшений розмір орендної плати, не спираючись на норми договору оренди, а виходячи зі своїх побажань. Тому робимо висновок, що

Щоб такий збільшений розмір був орендною платою, потрібно, щоб були внесені відповіді зміни до договору оренди, в яких вказати про таке збільшення. При цьому варто пам’ятати, що зміна умов договору оренди землі має відбуватися за згодою сторін (ст. 30 Закону № 161).

Крім того, щоб договір оренди почав діяти, право оренди земельної ділянки мало пройти держреєстрацію (ст. 6 Закону № 161). Також держреєстрації підлягатиме і додаткова угода, за якою орендар виплачуватиме у 2023 році більший розмір орендної сплати, ніж зазначений у договорі оренди.

Навряд чи хтось забажає морочитися із реєстрацію змін до договору оренди, щоб виплатити тільки у 2023 році дещо збільшений розмір орендної плати. А якщо такої реєстрації не буде, то, з юридичної точки зору, сума, на яку орендар самостійно збільшить орендну плату, вказану у договорі оренди, визнати орендною платою не можна.

Як же тоді слід класифікувати таку виплату?

Деякі фахівці вважають, що таку виплату слід розцінювати як авансову сплату орендної плати за майбутні періоди.

На наш погляд, такі висновки передчасні. Адже після сплати авансу в бухобліку виникає заборгованість. А як випливає з нашого запитання, після перерахування додаткових коштів орендодавець нічого не винен орендарю. Ініціатива щодо виплати додаткових коштів іде від однієї із сторін договору оренди (орендаря) і не погоджена з орендодавцем. Тому авансовою виплатою таку суму назвати не можна.

Її також не можна вважати помилковою виплатою. Адже орендар навмисно вирішив виплатити збільшену суму орендної плати. І таку збільшену суму він не розглядає як оплату за послуги, що будуть надані пізніше.

Тому вважаємо, що ми маємо справу з ситуацією, коли одна особа виявляє бажання виплатити певну суму іншій без отримання натомість жодних вигод. Якщо це перекласти на звичайну мову, то, по суті,

Тому далі будемо розглядати відображення в обліку і оподаткування виплати більшої суми орендної плати, ніж передбачено в договорі оренди, виходячи з того, що вона є подарунком.

ПДФО, ВЗ і ЄСВ

ПДФО. Для ПДФО-цілей подарована сума коштів понад договір є безповоротною фінансовою допомогою (п.п. «ґ» п.п. 164.2.17 ПКУ) та оподатковуються на загальних підставах, передбачених для оподаткування додаткового блага (п. 174.6 ПКУ).

Ставка ПДФО — 18 %.

У 4ДФ Об’єднаного звіту такий дохід відображаємо з ознакою доходу «126».

Крім того, сплачувати ПДФО із суми коштів понад договір слід за місцезнаходженням підприємства, а не як це роблять при утримання ПДФО із орендної плати за надані в оренду земділянки чи паї — за місцезнаходженням таких земділянок (п.п. 168.4.9 ПКУ). Хоча якщо місцезнаходження орендованих земділянок і місцезнаходження підприємства збігатимуться, то сплатити ПДФО слід буде в один бюджет.

ВЗ. Із суми коштів понад договір, що виплачується фізособі-орендодавцю, орендар має утримати ВЗ за ставкою 1,5 %. Внесок сплачуємо за місцезнаходженням підприємства-орендаря.

ЄСВ. Якщо виплату понад суму договору проводимо особі, що не є найманим працівником, то ЄСВ не буде. Підстава — виплата проведена не за трудовим (цивільно-правовим на виконання робіт / надання послуг) договором.

Водночас якщо отримувач подарунка працює в аграрія за трудовим договором, то є ризик, що контролери спробують підтягнути такі подарункові виплати під ті, що надані в рамках трудових відносин. Тому тут краще отримати ІПК з цього питання, щоб убезпечити себе від можливих «наїздів» з боку податківців.

Податковий та бухгалтерський облік

Бухоблік. Якщо підприємство-орендар виплачує орендодавцеві суму у вигляді подарунка, то таку суму слід уключити до складу витрат у періоді обдарування.

Причому оскільки видачу суми у вигляді подарунка не можна пов’язати з основною діяльністю підприємства, тому вартість таких подарунків слід визнавати іншими витратами операційної діяльності і відображати на дебеті субрахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності».

ПДВ. Оскільки в нашому випадку подарунок виплачується у грошовій формі, то така операція пройде повз ПДВ-облік орендаря, адже в цьому випадку не буде операції постачання.

Податок на прибуток. Аграрії, які є платниками податку на прибуток, операцію з обдаровування своїх орендарів відображатимуть за бухгалтерськими правилами. Податкових різниць для таких операцій у ПКУ не передбачено.

СільгоспЄП. Операція з надання підйомних теж не вплине на нарахування сільгоспЄП чи розрахунок сільгоспчастки.

МПЗ. Враховуючи те, що сума, на яку аграрій збільшив розмір орендної плати, визначений у договорі оренди, є подарунком (додатковим благом), то виникає запитання:

Нагадаємо, що за загальним правилом до виконання МПЗ потрапляють суми ПДФО і ВЗ, сплачені за договорами оренди, суборенди, емфітевзису земельних ділянок, віднесених до сільськогосподарських угідь, за податковий (звітний) рік (ст. 297¹ ПКУ та п. 141.9 ПКУ). А оскільки сума, яка перевищує розмір орендної плати, визначений у договорі оренди, не є орендною платою, то, здається, включити ПДФО і ВЗ, утримані з таких сум і сплачені в бюджет, до виконання МПЗ не вдасться.

Цей висновок, здається, спростовують податківці (відповідь на запитання № 10). Вони наголошують, що у разі якщо відповідно до наказу по підприємству здійснюється виплата орендної плати орендодавцям-фізособам за передані ними в користування платнику МПЗ земельні ділянки у розмірі, більшому, ніж передбачено відповідним договором оренди, і при цьому вся така виплата відображена в регістрах бухгалтерського обліку, оподатковується та відображається у звітності за правилами, встановленими для орендної плати, то сплачені з неї суми ПДФО та ВЗ можуть бути враховані під час визначення МПЗ.

Тобто податківці вважають, що незважаючи на те, що така виплата лише формально названа орендною платою, ПДФО і ВЗ з неї можна враховувати під час визначення МПЗ.

Але, на наш погляд, це не орендна плата, причому не тільки з юридичної точки зору, а й із погляду оподаткування (правила оподаткування визначені різними нормами ПКУ: виплата оренди регулюється п.п. 164.2.17 ПКУ, а подарунка (додаткового блага) — п. 174.6 ПКУ) та відображення такої виплати у бухобліку (орендна плата відноситься до витрат на виробництво — Дт 23, 91 — Кт 685, а подарунок — до складу інших операційних витрат — Дт 949 — Кт 685). Тому вважаємо, що ПДФО і ВЗ, утримані з подарованої суми орендної плати, безпечніше не включати до виконання МПЗ.

Але якщо ви все-таки бажаєте включити сплачені ПДФО і ВЗ з такої подарованої суми до виконання МПЗ, то радимо отримати від фіскалів індивідуальну консультацію з цього приводу на своє ім’я. І якщо вони дозволять вам включати до виконання МПЗ і ПДФО, і ВЗ, то причин не враховувати ці суми не буде.

Облік видачі більшого розміру орендної плати