Темы статей
Выбрать темы

Учитываем гарантийный платеж при аренде

Хмелевский Игорь, налоговый эксперт
Сдача в аренду собственного имущества — дело хотя и выгодное, однако достаточно рискованное. Один неудачный шаг — и можно остаться и без прибылей, и без имущества, которое их приносило. Поэтому чтобы хоть как-то оградить себя, арендодатели требуют уплатить заранее или впоследствии так называемый гарантийный платеж (обычно в размере месячной арендной оплаты). Какова его правовая природа? К каким налоговым последствиям приводит такой платеж? Как он учитывается у арендатора и арендодателя?

Правовая природа гарантийного платежа

Гарантийный платеж является видом обеспечения выполнения обязательств по договору аренды. Чаще всего на практике в зависимости от содержания этого вида договора гарантийный платеж рассматривают или как задаток, или как залог.

Гарантийный платеж — задаток. Согласно ч. 1 ст. 570 ГКУ задаток выдается кредитору должником в счет платежей по договору, в подтверждение обязательств и на обеспечение их выполнения. Поэтому если в договоре предусмотрено, что гарантийный платеж засчитывается в оплату арендных платежей и является обеспечением этих платежей, он в понимании ГКУ представляет собой задаток за услуги аренды, которые будут предоставлены.

При нормальном развитии событий переданный задаток будет зачтен как частичное выполнение денежного обязательства по основному договору (договору аренды).

Если должник (арендатор) нарушит обязательства, задаток остается у кредитора (арендодателя) как штрафная санкция.

Обратите внимание! О том, что по договору происходит выдача задатка, следует указать в основном договоре или заключить об этом отдельное соглашение. Если этого не сделать, то такой задаток будет считаться обычным авансом (ч. 2 ст. 570 ГКУ).

Гарантийный платеж — залог. Согласно ст. 573 ГКУ залогом обеспечивают требования, которые могут возникнуть в будущем. Следовательно, если гарантийный платеж обеспечивает именно такие требования (например, если он является обеспечением сохранения имущества, которое передается), то такой гарантийный платеж является залогом.

Гарантийный платеж в виде залога в случае наступления события, для обеспечения которого он предоставлен (например, повреждения имущества), засчитывается в счет возмещения убытков.

Если же событие, в обеспечение которого он был предоставлен, не наступает, то средства возвращаются арендатору.

Это классические последствия, если выполнение обязательств обеспечивается задатком или залогом. Вместе с тем стороны договора могут по общему согласию изменять их, прописав это дополнительно в договоре. При необходимости на этих нюансах будем останавливаться дальше отдельно.

От статуса гарантийного платежа зависит его бухгалтерский и налоговый учет. Но самое важное здесь — разобраться с правилами обложения НДС этого платежа у сторон договора. Поэтому с этого и начнем.

НДС-учет

У арендодателя. Ответ на вопрос, начисляются ли налоговые обязательства (НО) по НДС арендодателем при получении гарантийного платежа,

налоговики разграничивают в зависимости от того, засчитывается гарантийный платеж в будущем в погашение арендной платы (задаток) или возвращается арендатору (залог)

По их мнению, если по договору аренды предусмотрено, что:

1) средства в виде гарантийного платежа в будущем засчитываются в оплату аренды, НО по НДС по такой операции возникают на дату получения таких средств арендодателем (БЗ 101.04);

2) гарантийный платеж выполняет исключительно функцию средства обеспечения выполнения обязательств и в оплату за аренду не засчитывается, а возвращается арендатору, НО по НДС арендодатель при получении такого гарантийного платежа не определяет (БЗ 101.04).

В отношении п. 1 можно, конечно, отрицать, что гарантийный платеж в виде задатка налогообложению при поступлении средств не подлежит. Ведь пока он не будет зачтен в счет арендной платы или признан неустойкой из-за неподобающего выполнения договора арендатором, он является именно обеспечением. Но вряд ли контролеры будут считаться с этим. Поэтому есть смысл сразу прислушиваться к ним и составить налоговую накладную (НН) по первому событию.

Если впоследствии арендатор нарушит взятые на себя обязательства, гарантийный платеж в виде задатка приобретет статус штрафной санкции (превратится в неустойку). Поскольку суммы неустойки (штрафов и/или пени) НДС не облагают (п. 188.1 НКУ), НО, начисленные при получении гарантийного платежа, придется откорректировать. Для этого нужно будет составить расчет корректировки (РК) к ранее выписанной НН.

В отношении п. 2 — никаких отрицаний.

Гарантийный платеж в виде залога, который подлежит возврату после окончания срока аренды, не является объектом обложения НДС, потому что не считается компенсацией стоимости арендных услуг

Если же стороны договорятся об изменении целевого назначения такого гарантийного платежа, тогда на дату зачисления таких средств в счет оплаты стоимости услуг по аренде (подписания дополнительного соглашения) арендодатель обязан определить НО по НДС (при условии, что такое зачисление является первым событием) и составить НН и зарегистрировать ее в ЕРНН.

У арендатора. На дату перечисления гарантийного платежа в виде задатка, который засчитывается в счет арендной платы за последний месяц, арендатор имеет право показать налоговый кредит (НК) по НДС на основании НН, зарегистрированной арендодателем в ЕРНН (пп. 198.2, 198.6 НКУ).

Если договор не выполняется арендатором, гарантийный платеж изменяет назначение и превращается в неустойку. А сумму штрафных санкций не включают в базу обложения НДС (п. 188.1 НКУ). Поэтому НК, начисленный арендатором при перечислении гарантийного платежа, нужно откорректировать. При этом уменьшить НК арендатор обязан даже в том случае, если РК арендодатель не составит или же он не будет зарегистрирован.

Бухгалтерский учет

У арендодателя. Здесь тоже все зависит от сути гарантийного платежа.

1. Гарантийный платеж в виде задатка для арендодателя является кредиторской задолженностью — арендной платой, внесенной авансом. Поэтому в момент его получения доход не признают (п.п. 6.4 НП(С)БУ 15 «Доход»), а отражают обязательства проводкой: Дт 301, 311 — Кт 681 «Расчеты по авансам полученным».

Одновременно на сумму арендной платы начисляют НО по НДС: Дт 643 — Кт 641/НДС. Кроме того, арендодатель показывает полученную гарантию на забалансовом счете 06 «Гарантии и обеспечения полученные».

В периоде, когда такой гарантийный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц (несколько последних месяцев), арендодатель начисляет арендную плату и признает доход от операционной деятельности: Дт 361 (377) — Кт 703 (713). Тут же он закрывает расчеты по НДС-обязательствам на сумму арендной платы: Дт 703 (713) — Кт 643 и относит полученный аванс в счет погашения задолженности по арендной плате: Дт 681 — Кт 361 (377).

В то же время арендодатель списывает сумму полученной гарантии с забаланса: Кт 06.

Если такой гарантийный платеж приобретает статус штрафной санкции (арендатор выполнял обязательства неподобающим образом), на сумму признанного должником штрафа арендодатель признает прочий операционный доход: Дт 681 — Кт 715 «Штрафы, пени, неустойки» и списывает полученные гарантии с забаланса (Кт 06). Также арендодатель сторнирует начисленные при получении гарантийного платежа НО по НДС (при наличии уменьшающего РК, зарегистрированного в ЕРНН): Дт 643 — Кт 641/НДС методом «красное сторно».

2. Гарантийный платеж в виде залога в момент получения арендодатель доходом тоже не признает (п.п. 6.5 НП(С)БУ 15) и отражает такую сумму по кредиту субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» (и в то же время забалансу — Дт 06).

При этом НО по НДС он не начисляет

Если такой гарантийный платеж возвращается назад арендатору, то это будет обычная операция возврата ранее полученных сумм (Дт 685 — Кт 301, 311). Ну и, конечно, следует списать полученные гарантии с забаланса (Кт 06).

Если такой гарантийный платеж превращается в штраф (арендатор выполнял обязательства неподобающим образом), на сумму признанного должником штрафа арендодатель признает прочий доход от операционной деятельности (Дт 685 — Кт 715). При этом НО по НДС он не сторнирует, поскольку при получении гарантийного платежа их не начислял. И наконец, списывает полученные гарантии с забаланса (Кт 06).

У арендатора. Для него, как и для арендодателя, бухучет будет зависеть от сути гарантийного платежа.

1. Гарантийный платеж в виде задатка считают дебиторской задолженностью. Поэтому в момент перечисления такой суммы в счет уплаты арендной платы за последний месяц арендатор не относит ее в состав расходов, а отражает проводкой: Дт 371 «Расчеты по выданным авансам» — Кт 301, 311 (п.п. 9.2 НП(С)БУ 16 «Расходы»).

При этом арендатор фиксирует право на НК по НДС: Дт 644/1 «Налоговый кредит не подтвержденный» — Кт 644/НДС. При получении от арендодателя НН, зарегистрированной в ЕРНН, отражает НК: Дт 641/НДС — Кт 644/1.

Одновременно арендатор показывает сумму гарантийного платежа на забалансовом счете 05 «Гарантии и обеспечения предоставленные».

Когда такой гарантийный платеж засчитывается в счет уплаты арендных платежей за последний месяц (несколько месяцев), арендатор начисляет арендную плату: Дт 15, 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 631 (685). Тут же закрывает расчеты по НК: Дт 644/НДС — Кт 631 (685). Вслед за этим отражает зачет гарантийного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц: Дт 631 (685) — Кт 371.

После этого арендатору нужно только списать с забаланса предоставленные гарантии (Кт 05).

Если такой гарантийный платеж превращается в штраф (остается у арендодателя в счет покрытия нанесенного ущерба от повреждения имущества или досрочного расторжения договора), арендатор в периоде признания своей вины включает его в состав прочих операционных расходов (п. 20 НП(С)БУ 16). То есть делает запись: Дт 948 «Признанные штрафы, пени, неустойки» — Кт 371). И сразу же (не ожидая уменьшающего РК) сторнирует НК по НДС, ранее отраженный при перечислении гарантийного платежа: Дт 644/1 — Кт 644/НДС и Дт 641/НДС — Кт 644/1 методом «красное сторно».

Одновременно арендатор списывает предоставленные гарантии с забалансового учета (Кт 05).

2. Гарантийный платеж в виде залога — тоже дебиторская задолженность (Дт 377 «Расчеты с прочими дебиторами» — Кт 301, 311 с одновременным отражением этой суммы на забалансовом счете 05).

Если такой гарантийный платеж возвращается арендатору, то в учете он просто показывает возвращение ранее выданных средств (Дт 301, 311 — Кт 377). И, конечно, списывает с забаланса сумму выданной гарантии (Кт 05).

Дохода в этом случае не возникает, поскольку фактически предприятие получит назад свои же средства

То есть у него при этом не происходит ни увеличения активов, ни роста капитала (п. 5 НП(С)БУ 15).

Если такой гарантийный платеж превращается в штраф, то в учете в периоде признания своей вины арендатор должен отнести размер предоставленного гарантийного платежа в состав прочих операционных расходов (п. 20 НП(С)БУ 16) проводкой: Дт 948Кт 377) и списать с забаланса предоставленные гарантии (Кт 05).

Налог на прибыль

У арендодателя. При определении объекта обложения налогом на прибыль для всех арендодателей получение гарантийного платежа и его зачисление в счет штрафов или арендных платежей, а также его возврат отражаются по бухучетным правилам. Корректировок финрезультата НКУ не предусматривает.

У арендатора. Выдачу гарантийного платежа, его возврат или зачет в счет уплаты арендной платы арендатор тоже отражает по правилам бухучета без каких-либо корректировок.

Если же речь идет о гарантийном платеже, который превращается в штрафную санкцию из-за невыполнения обязательств, тогда арендатор-высокодоходник или малодоходник-доброволец должен учитывать разницу по п.п. 140.5.11 НКУ. То есть

увеличить финрезультат до налогообложения на сумму расходов от признанных штрафов, пени, неустоек, начисленных согласно гражданскому законодательству и гражданско-правовым договорам

Правда, эта корректировка срабатывает лишь в том случае, если штрафы признаны в пользу лиц, которые не являются плательщиками налога на прибыль, кроме физлиц — плательщиков НДФЛ (включая ФЛП-общесистемщиков). К неплательщикам налога на прибыль относятся, в частности, неприбыльные организации, а также плательщики единого налога (юрлица и физлица).

Пример. Предприятие (плательщик налога на прибыль и НДС) передало в аренду офисное помещение сроком на год. Ежемесячная сумма арендных платежей составляет 6 тыс. грн (в том числе НДС — 1 тыс. грн). Договором аренды предусмотрена уплата гарантийного платежа в виде задатка в сумме 6 тыс. грн, который засчитывается в счет уплаты арендной платы за последний месяц.

Гарантийный платеж в виде задатка

п/п

Содержание хозяйственной операции

Корреспонденция счетов

Сумма,

грн

Дт

Кт

Учет у арендодателя

1

Получен гарантийный платеж от арендатора

311

681

6000

2

Отражены НО по НДС

643

641/НДС

1000

3

Предоставлены арендные услуги за последний месяц

361

703

6000

4

Отражены расчеты по НО по НДС

703

643

1000

5

Зачислен гарантийный платеж в счет уплаты арендных услуг за последний месяц

681

361

6000

Учет у арендатора

1

Перечислен гарантийный платеж арендодателю

371

311

6000

2

Отражен НК по НДС на основании зарегистрированной НН

644/1

644/НДС

1000

641/НДС

644/1

1000

3

Получены арендные услуги за последний месяц

92

685

5000

4

Отражены расчеты по НК по НДС

644/НДС

685

1000

5

Зачислен гарантийный платеж в счет уплаты арендных услуг за последний месяц

685

371

6000

Выводы

  • Гарантийный платеж по договору аренды по своей сути является или задатком, или залогом.
  • При получении гарантийного платежа арендодатель будет начислять НДС только в том случае, когда в договоре предусмотрено зачисление его в счет уплаты арендных платежей.
  • Если гарантийный платеж подлежит возврату арендатору, НДС начислять не нужно.
  • При исчислении налога на прибыль получение и возврат гарантийных платежей или зачисление в счет уплаты арендных платежей отражаются по правилам бухучета. В то же время когда платеж становится штрафной санкцией, то у арендаторов-высокодоходников может возникнуть штрафная налоговая разница.
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше