С 10.10.2022 по операциям по первой поставке объектов жилья / первой поставке будущего объекта жилой недвижимости применяется кассовый метод НДС-учета в соответствии с п.п. 14.1.266 НКУ (п. 187.1 НКУ)*.
*Подробно новые правила в отношении «жилищного» НДС мы анализировали в статье «НДС с первой поставки жилья: переходные операции, распределение налогового кредита» // «Налоги & бухучет», 2023, № 32.
Кассовый метод учета НДС в соответствии с п.п. 14.1.266 НКУ предусматривает, что по кассовому методу формируются как налоговые обязательства, так и налоговый кредит
По кассовому методу:
— датой возникновения налоговых обязательств является дата получения средств / других видов компенсации;
— право на налоговый кредит возникает на дату списания средств в счет оплаты товаров / услуг / предоставления других видов компенсации стоимости поставленных товаров/услуг.
При этом важно обратить внимание на то, какая операция считается первой поставкой жилья / будущего объекта жилой недвижимости.
В соответствии с п.п. 197.1.14 НКУ:
— первая поставка будущего объекта жилой недвижимости означает первую передачу специального имущественного права на соответствующий объект покупателю по договору купли-продажи будущего объекта жилой недвижимости — (первую продажу) от заказчика строительства / девелопера строительства, за которым зарегистрировано специальное имущественное право на соответствующий объект;
— первой поставкой объекта жилой недвижимости является первая передача готового нововыстроенного жилья (объекта жилой недвижимости) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.
В нашем случае предприятие планирует заключать с покупателями договоры на передачу специального имущественного права на будущий объект жилой недвижимости, то есть на продажу будущих объектов жилой недвижимости. Такая операция является первой поставкой объекта будущей недвижимости. То есть по этой операции налоговые обязательства и налоговый кредит формируются по кассовому методу. При этом первым собственником объекта недвижимого имущества будет именно покупатель. Право собственности на этот объект к заказчику строительства не переходит (определение специального имущественного права на будущий объект жилой недвижимости — п. 10 ст. 1 Закона № 2518*).
Что касается операций «заказчик» — «генподрядчик», то здесь будут обычные налогооблагаемые операции на получение строительных подрядных работ. Поставки объекта жилой недвижимости от генподрядчика к заказчику здесь не будет. Ведь в этом случае к заказчику не переходят права собственности на построенный объект жилой недвижимости. Собственно, эти работы для заказчика строительства являются приобретениями, предназначенными для операций по первой поставке объекта будущей недвижимости.
Теперь о том, с какой даты заказчику следует начинать формировать налоговый кредит по кассовому методу по приобретениям для операций по первой поставке будущих объектов жилой недвижимости, которые предприятие планирует начать через год. Стоит обратить внимание, что
эта дата начала формирования налогового кредита по кассовому методу не привязана к дате получения специального права на будущий объект жилой недвижимости
Для налогового кредита важно назначение приобретений. Если приобретение товаров/услуг предназначено именно для операций по первой поставке жилья / первой поставке объектов будущей жилой недвижимости, то такой налоговый кредит начиная с 10.10.2022 (по операциям приобретения с этой даты) должен формироваться по кассовому методу. Независимо от того, зарегистрировано спецправо на будущий объект жилой недвижимости застройщиком или нет. Считаем, что кассовый метод налогового кредита должен соблюдаться по приобретениям, осуществленным после получения разрешения на строительство жилья (то есть когда уже будет очевидно назначение строительства).
