З 10.10.2022 за операціями з першого постачання об’єктів житла / першого постачання майбутнього об’єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод ПДВ-обліку відповідно до п.п. 14.1.266 ПКУ (п. 187.1 ПКУ)*.
*Детально нові правила щодо «житлового» ПДВ ми аналізували в статті «ПДВ з першого постачання житла: перехідні операції, розподіл податкового кредиту» // «Податки & бухоблік», 2023, № 32.
Касовий метод обліку ПДВ відповідно до п.п. 14.1.266 ПКУ передбачає, що за касовим методом формуються як податкові зобов’язання, так і податковий кредит
За касовим методом:
— датою виникнення податкових зобов’язань є дата отримання коштів / інших видів компенсації;
— право на податковий кредит виникає на дату списання коштів в рахунок оплати товарів / послуг / надання інших видів компенсації вартості поставлених товарів/послуг.
При цьому важливо звернути увагу на те, яка операція вважається першим постачанням житла/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
Відповідно до п.п. 197.1.14 ПКУ:
— перше постачання майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта житлової нерухомості — (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт;
— першим постачанням об’єкта житлової нерухомості є перша передача готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.
У нашому випадку підприємство планує укладати з покупцями договори на передачу спеціального майнового права на майбутній об’єкт житлової нерухомості, тобто на продаж майбутніх об’єктів житлової нерухомості. Така операція є першим постачанням об’єкта майбутньої нерухомості. Тобто за цією операцію податкові зобов’язання і податковий кредит формуються за касовим методом. При цьому першим власником = об’єкта нерухомого майна буде саме покупець. Право власності на цей об’єкт до замовника будівництва не переходить (визначення спеціального майнового права на майбутній об’єкт житлової нерухомості — п. 10 ст. 1 Закону № 2518*).
Щодо операцій «замовник» — «генпідрядник», то тут будуть звичайні оподатковувані операції на отримання будівельних підрядних робіт. Постачання об’єкта житлової нерухомості від генпідрядника до замовника тут не буде. Адже в цьому випадку до замовника не переходять права власності на збудований об’єкт житлової нерухомості. Власне, ці роботи для замовника будівництва є придбаннями, призначеними для операцій з першого постачання об’єкта майбутньої нерухомості.
Тепер відносно того, з якої дати замовнику слід починати формувати податковий кредит за касовим методом за придбаннями для операцій з першого постачання майбутніх об’єктів житлової нерухомості, які підприємство планує почати через рік. Варто звернути увагу, що
ця дата початку формування податкового кредиту за касовим методом не прив’язана до дати отримання спеціального права на майбутній об’єкт житлової нерухомості
Для податкового кредиту важливе призначення придбань. Якщо придбання товарів/послуг призначене саме для операцій з першого постачання житла/першого постачання об’єктів майбутньої житлової нерухомості, то такий податковий кредит починаючи з 10.10.2022 (за операціями придбання з цієї дати) має формуватися за касовим методом. Незалежно від того, зареєстровано спецправо на майбутній об’єкт житлової нерухомості забудовником чи ні. Вважаємо, що касовий метод податкового кредиту має дотримуватися за придбаннями, здійсненими після отримання дозволу на будівництво житла (тобто коли вже буде очевидно призначення будівництва).
