Офис в квартире директора или учредителя: как оформить?

* Далее по тексту участника/собственника будем называть термином «учредитель».

Можем ли использовать квартиру / жилой дом в качестве офиса?

Использовать жилье как офис юрлица в целом можно. Хотя есть нюансы. Объясним.

Прежде всего опираемся на то, что собственник имущества (в том числе и жилья) владеет, пользуется и распоряжается им на свое усмотрение (ч. 1 ст. 319 ГКУ). Кроме всего прочего, речь идет и об использовании своего имущества в предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 320 ГКУ). Исключения могут устанавливаться законом.

И в контексте жилых помещений есть свои особенности. В частности, владелец жилого дома или квартиры имеет право использовать жилище для своего проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства (ч. 1 ст. 383 ГКУ, ст. 6 ЖКУ).

Следовательно,

То есть сказать, что использование жилого помещения в качестве офиса будет считаться нецелевым использованием этого же помещения, считаем, нельзя.

В пользу использования жилья в предпринимательской деятельности говорил в свое время и Госкомпредпринимательства (см. письма от 15.09.2006 № 6700 и от 31.07.2007 № 5620). Главное, что отмечает комитет, — соблюдать правила пользования жилым помещением (не использовать его в хоздеятельности промышленного характера), не наносить вреда окружающей среде и не нарушать права / охраняемые законом интересы граждан, юрлиц и государства.

Также очень косвенно о том, что юрлицо может использовать домашний адрес руководителя или учредителя, говорят разъяснения налоговиков в ЗІР о необходимости подачи и порядке заполнения ф. № 20-ОПП в этом случае (см. разъяснения в категории 116.11 БЗ: № 1 и № 2). Кстати, о том, как заполнить в таком случае эту форму, читайте в статье «Подаем ф. № 20-ОПП на квартиру директора/учредителя» // «Налоги & бухучет», 2024, № 63.

Да и если вы будете регистрировать домашний адрес директора или учредителя как местонахождение юрлица, то госрегистратор это сделает. Он не будет проверять даже документы, которые подтверждают право такого юрлица на пользование этим помещением.

Однако не забывайте, что регистрация юрлица по домашнему адресу учредителя-директора или использование жилья в качестве офиса может привести к потере им льготы по налогу на недвижимое имущество (п.п. 266.4.3 НКУ). Подробнее об этом читайте в статье «Потеря льготы по недвижимому налогу, если квартира используется в качестве офиса» // «Налоги & бухучет», 2024, № 63.

Как оформить использование квартиры юрлицом?

Даже если юрлицо использует квартиру как офис (то ли как фактический адрес, то ли как адрес местонахождения, указанный в ЕГР*), следует позаботиться об основании для такого пользования. Даже если речь идет о жилом помещении учредителя или директора. Кстати, обратите внимание: место регистрации (по-старому, прописка) еще не равно праву собственности. Это важно, потому что только владелец может распоряжаться помещением: предоставлять его кому-то в пользование или же отчуждать.

* Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований.

В контексте оформления права юрлица на пользование квартирой или жилым домом рассмотрим следующие варианты:

— аренда;

— ссуда;

— внесение в уставный капитал юрлица.

Аренда. В контексте аренды обратите внимание на следующие нюансы.

1. Форма договора. Договор найма (аренды) недвижимого имущества надо заключать в письменной форме.

А вот нотариальному удостоверению он будет подлежать только в том случае, когда его срок будет составлять 3 года и больше (здесь применяем не ст. 811 ГКУ (о жилье), а ч. 2 ст. 793 ГКУ (о здании и другом капитальном сооружении*). Кроме того, право пользования в этом случае (когда в договоре определен срок пользования — 3 года и больше) подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952**).

* Такие выводы встречались в судебной практике, в частности в постановлении Львовского апелляционного админсуда от 24.06.2014 по делу № 2а-22/12/0970. Хотя и стоит признать, решение достаточно старое.

** Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV.

2. Оплата договора. Договор аренды должен предусматривать арендную плату (ч. 1 ст. 762 ГКУ). При этом стоит помнить об особенностях налогообложения в этом случае дохода физлица (директора/учредителя). Подробнее об этом читайте в статье «Арендуем недвижимость» // «Налоги & бухучет», 2021, № 48.

3. Риск недействительности. В соответствии с ч. 2 ст. 813 ГКУ, если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.

И вот здесь возникает риск признания договора аренды юридическим лицом жилого помещения директора или учредителя недействительным в судебном порядке (ч. 1 ст. 203, ч. 1, 3 ст. 215 ГКУ).

Вопрос недействительности сделки могут затрагивать его стороны (что в нашем случае вряд ли возможно, хотя такие случаи встречаются*) или другая заинтересованная сторона (в частности, и налоговики). Исходим из положений ч. 3 ст. 215 ГКУ. И вот фискалы этим вопросом обычно не заморачиваются, зато пытаются сразу снять у юрлица расходы по арендным платежам. А суды в этом случае становятся на сторону плательщика и не соглашаются с позицией фискалов (см., например, постановление Шестого апелляционного админсуда от 08.12.2020 по делу № 640/15168/19 и решение Черниговского окружного админсуда от 30.06.2022 по делу № 620/1755/22).

* Решение Днепровского районного админсуда г. Киева от 28.12.2018 по делу № 755/12211/18.

Поэтому приходим к заключению: риск существует, однако он не очень вероятный. По крайней мере судя по текущему состоянию судебной практики.

Ссуда. Суть ссуды — в безвозмездном пользовании имуществом, о чем стороны должны прямо оговорить в договоре или же это должно исходить из сути отношений между ними (ч. 2 ст. 827 ГКУ). В этом случае доходы у директора или учредителя не возникают. Соответственно и НДФЛ и ВС удерживать не нужно. А значит, не будет и ЕСВ.

Здесь есть лишь одно «но»: принимая во внимание безвозмездность пользования имуществом, предприятие должно будет признавать доход (п. 5 НП(С)БУ 15) на уровне средней арендной платы, которая взимается при аренде подобного имущества за соответствующий период (Дт 92 — Кт 719 «Прочие доходы от операционной деятельности»).

Внесение в уставный капитал. Наиболее радикальный вариант, доступный для учредителя, — внесение жилого помещения в уставный капитал юрлица. Однако не стоит забывать, что в таком случае жилое помещение становится собственностью такого юрлица. Следовательно, во-первых, придется дополнительно оформлять право людей, которые там проживают, на пользование этим помещением. Во-вторых, оформление также будет требовать выведения жилья из уставного капитала. А, в-третьих, за счет этого жилья могут удовлетворяться требования кредиторов юрлица. Проще говоря, за долги юрлица можно это жилье потерять.

Что же выбрать? Как видим, идеальных вариантов, к сожалению, нет. Однако можно просто принять те или иные риски… И наиболее приемлемыми, по нашему мнению, являются именно ссуда и аренда.

Что если жилье принадлежит не только директору или учредителю?

Варианты могут быть разнообразными. Жилье может принадлежать на праве:

— общей совместной собственности. Например, приобретено во время брака и принадлежит совместно мужу и жене. Такая ситуация может возникать и в случае с участием лиц, которые проживают в этом жилье, в приватизации;

— общей частичной собственности. Например, речь может идти о той же приватизации, если жители жилья на то время выразили желание оформить право собственности именно таким образом (см. ч. 2 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 № 2482-XII). Или же говорим о доме на несколько хозяев с возможностью четкого определения долей.

Общая совместная собственность. Напоминаем, что в режиме общей совместной собственности совладельцы имущества владеют и пользуются им сообща, если иное не установлено договоренностью между ними (ч. 1 ст. 369 ГКУ).

Как тогда в этом случае директору/учредителю предоставить юрлицу в пользование жилье под офис? Дополнительный договор между директором (учредителем) и другими совладельцами в этом случае не обязателен. Причина: если в отношении общего имущества заключен договор, то считается, что он заключен по соглашению всех совладельцев (если иное не предусмотрено законом). В свою очередь, если договор подлежит нотариальному удостоверению, то разрешение от совладельца должно быть оформлено в письменном виде и нотариально удостоверено.

Такие правила устанавливает ч. 2 ст. 369 ГКУ.

Общая частичная собственность. Здесь напомним, что владелец каждой из долей может распоряжаться ею (ст. 361 ГКУ). То есть предоставлять в аренду, ссуду и т. п. без согласия других совладельцев. Разве что следует считаться с тем, что это не должно, например, препятствовать пользованию другими долями или иным образом нарушать права этих (других) совладельцев.

А вот если речь идет о передаче доли в уставный капитал юрлицу (что приравнивается к купле-продаже), то без согласия других совладельцев такой номер не пройдет (учитываем ст. 362 ГКУ). Хотя выше мы уже выяснили, что это не самый удобный вариант оформления прав юрлица на помещение.

Если речь идет о долях, которые легко выделить в натуре, то все вроде бы просто. Например, речь идет о домике на «несколько хозяев». Применяем правила, о которых мы сказали выше.

Но бывают ситуации, когда выделить доли в натуре невозможно. Например, речь идет об обычной квартире. Тогда с передачей доли в уставный капитал возникнут трудности, поэтому можно ограничиться предоставлением жилья в аренду или ссуду. И вот в этом случае стоит между совладельцами согласовать порядок владения и пользования общей частичной собственностью (ч. 2 ст. 358 ГКУ).

Нужно ли переводить жилое помещение в нежилое?

Как ни странно, вопрос остается до сих пор спорным.

Аргументы для того, чтобы НЕ переводить. С одной стороны, законодательство прямо не обязывает переводить квартиру или жилой дом, которые используются в хозяйственных целях (но не для производственных), в статус нежилых. И, кстати, в судебной практике (правда, на уровне только первой инстанции) есть решение, где судьи так же указывают на необязательность этого перевода (см. решение Черниговского окружного админсуда от 30.06.2022 по делу № 620/1755/22). Кроме того, если одновременно в этой квартире или жилом доме продолжают проживать учредитель / директор / члены их семей / другие лица, то о переводе в нежилое помещение вообще речи быть не может. А такая ситуация случается чаще всего.

Также в копилку аргументов против перевода помещения из жилого в нежилое в случае использования жилья учредителя или директора прибавим письмо Минрегионстроя от 18.11.2019 № 8/9.3.1/4754-19. Там представители министерства отметили, что

Поэтому если, например, квартиру не планируется реконструировать под офис, то, получается, и переводить ее в нежилое помещение не нужно.

Аргументы для того, чтобы переводить. Квартиры или жилые дома должны использоваться для проживания в них самого владельца, членов его семьи или других лиц. Об этом говорят положения ч. 1 ст. 383 ГКУ и ст. 6 ЖКУ (упоминали о них выше).

Кроме того, не забываем, что в ситуации, которую мы с вами рассматриваем, возникают еще вопросы о тарифах на коммунальные услуги. Для физлиц, которые используют жилые помещения, и для хозсубъектов (в том числе юрлиц), которые используют нежилые помещения, они отличаются.

Плюс для хоздеятельности, которая осуществляется в жилых домах, существуют определенные требования. В частности, например, в п. 5.37 ГСН В.2.2-15:2019* указано, что встроенные и встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (офисы попадают в эту категорию) можно размещать в цокольном, первом, втором, третьем и выше этажах. Исключение: объекты, которые негативно влияют на человека. Но если речь идет о подобных помещениях выше третьего этажа, то они должны выделяться в отдельный противопожарный отсек жилой части здания. Те же помещения, которые располагаются ниже третьего этажа, — отделяться от жилой части противопожарными стенами (перегородками) и противопожарным перекрытием с соответствующим классом огнестойкости.

* ГСН В.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения».

Получается, что идеального решения в этом случае, по сути, нет. Поэтому для того, чтобы определиться, можно ориентироваться на риски. То есть на то, что будет, если не перевести помещения из жилого в нежилое.

Оставляем все как есть: риски. За использование жилых помещений не по целевому назначению может грозить админштраф по ст. 150 КУоАП. Он небольшой: для физических лиц — от 17 до 51 грн и предупреждение, а для должностных лиц — от 51 до 119 грн. Налагают этот штраф (составляют протоколы и постановления) админкомиссии при исполкомах местных советов (ст. 218 КУоАП).

Больший риск — взыскание разницы в тарифах за коммунальные услуги. В судебной практике такие случаи встречаются. Хотя в решениях Верховного Суда речь идет обычно о нотариусах (см., например, постановления ВС от 22.02.2018 по делу № 359/7497/16-ц, от 28.11.2018 по делу № 361/6987/13-ц). Однако о том, что юрлицо использует в своей хоздеятельности жилье своего учредителя или директора, нужно еще узнать предприятиям, которые такие услуги предоставляют. Например, этому могут посодействовать доброжелательные соседи (конечно, если в процессе деятельности предприятия возникнет какой-то конфликт).

Как принять решение? По нашему мнению, поскольку по большей части учредитель или же директор, члены их семей или другие лица продолжают проживать в жилье, которое становится офисом, то перевод его в нежилое не нужен. Однако если планируется, например, реконструкция квартиры или жилого дома, то лучше все же предоставить этому помещению статус нежилого. Или подыскать себе уже какое-то более подходящее помещение под офис.