Арендуем недвижимость

2.1. Оформляем аренду недвижимости

Первое, что нужно сделать при аренде помещения, — это заключить соответствующий договор.

К тому же если договор аренды недвижимости заключен на срок 3 года и больше, то:

1) такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ);

2) право пользования по такому договору подлежит госрегистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Обратите внимание: лишь с даты госрегистрации у арендатора возникнет право пользования таким имуществом (ч. 2 ст. 3 Закона № 1952).

В договоре аренды устанавливают, в частности, размер арендных платежей. Если размер платы не оговорен в договоре, его определяют с учетом потребительского качества вещи (в нашем случае — недвижимого имущества) и других обстоятельств, имеющих существенное значение (ч. 1 ст. 762 ГКУ).

Вместе с тем, если арендатор из-за ограничений в период действия «ковидного» карантина не использует арендованную недвижимость в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, он согласно п. 14 Переходных положений ГКУ имеет право требовать уменьшения суммы арендной платы. В таком случае она не должна превышать коммунальные расходы + плата за землю + налог на недвижимость (пропорционально площади). Если эти расходы арендатор по договору уплачивает отдельно от арендной платы, то их он продолжает вносить, а арендная плата фактически будет равна нулю.

В договоре устанавливают и периодичность уплаты арендных платежей. Если этого условия в договоре нет, плата за пользование имуществом вносится ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГКУ).

Договор аренды является срочным, т. е. имущество передается арендатору в пользование на определенный срок. Если срок аренды не установлен, договор считают заключенным на неопределенный срок (ч. 2 ст. 763 ГКУ).

Учтите: если предприятие заключает договор аренды с его директором, то сам директор не может подписывать договор и со стороны арендатора, и со стороны арендодателя (ч. 3 ст. 238 ГКУ). За него от имени предприятия это должно сделать другое уполномоченное на подпись таких документов лицо, например заместитель. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Принятие недвижимого имущества в аренду, а также его последующий возврат арендодателю оформляют актом приемки-передачи. Именно с момента подписания этого документа начинается исчисление срока договора аренды, если иное не установлено самим договором. Аналогично с момента подписания этого акта при возврате арендованного имущества договор аренды будет прекращен (ст. 795 ГКУ).

В период аренды недвижимого имущества может производиться его ремонт. И тут важно разграничивать, за чей счет «банкет». Поможет в этом ст. 776 ГКУ.

Текущий ремонт арендованного имущества проводится арендатором за его счет, если иное не установлено договором или законом.

Капитальный ремонт арендованного имущества проводится арендодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. Капитальный ремонт осуществляется в срок, установленный договором. Если такой срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок.

При этом если арендодатель не провел капитальный ремонт имущества, что препятствует его использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор имеет право:

1) отремонтировать имущество самостоятельно, зачислив стоимость ремонта в счет арендной платы, или требовать возмещения стоимости ремонта;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Что касается улучшения недвижимого имущества, то осуществлять его арендатор может только с согласия арендодателя (ч. 1 ст. 778 ГКУ). Если такое согласие получено, то арендатор имеет право на возмещение расходов на улучшение или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. В противном случае претендовать на возмещение расходов он не может (ч. 5 ст. 778 ГКУ). Однако если улучшения могут быть отделены от объекта аренды без его повреждения, арендатор может их изъять до возврата недвижимости арендодателю.

Подробнее о текущем, капитальном ремонте и улучшениях помещения поговорим в подразделе 2.3.

2.2. Облагаем арендную плату

НДФЛ. Доход от предоставления имущества в аренду попадает в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя (п.п. 164.2.5 НКУ). При этом облагать такой доход нужно по особым правилам, установленным п. 170.1 НКУ.

Объект налогообложения в этом случае определяют исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (абзац второй п.п. 170.1.2 НКУ).

Для этого нужно руководствоваться Методикой определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253. Она предписывает определять такую сумму по формуле:

П = З х Р,

где П — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, грн;

З — общая площадь арендованного недвижимого имущества, м²;

Р — минимальная стоимость месячной аренды 1 м² общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, грн.

Минимальную стоимость месячной аренды 1 м² общей площади недвижимого имущества (Р) устанавливают органы местного самоуправления села, поселка, города, на территории которого размещена сдаваемая в аренду недвижимость. Указанный орган обязан обнародовать ее способом, наиболее доступным для жителей территориальной громады, до 1 января отчетного налогового года. Но! Если до указанной даты она не была установлена или обнародована, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

Предприятию-арендатору в этом случае необходимо выполнить все функции налогового агента (п.п. 170.1.2 НКУ), а именно:

— удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы дохода физлица-арендодателя от предоставления в аренду объекта недвижимости;

— отразить в приложении 4ДФ сведения о суммах начисленной (выплаченной) физическому лицу арендной платы с признаком дохода «196» и суммах удержанного (перечисленного) с нее НДФЛ.

Доход от предоставления в аренду недвижимости облагают во время его начисления (выплаты) по ставке 18 % (п.п. 170.1.4 НКУ).

Перечислить в бюджет НДФЛ, удержанный с суммы арендной платы, арендатор должен (п. 168.1 НКУ):

1) при выплате налогооблагаемого дохода — если выплата дохода в виде арендной платы производится наличными, снятыми со счета в банке, или путем перечисления на банковский счет физического лица — арендодателя;

2) в течение 3 банковских дней, следующих за днем такого начисления (выплаты, предоставления), — если выплата производится в натуральной форме или наличными из кассы налогового агента.

Если же арендатор начислил доход (арендную плату), но задержал его выплату арендодателю, то он должен перечислить НДФЛ в бюджет не позднее 30 календарных дней, следующих за месяцем начисления дохода (п.п. 49.18.1, п. 57.1, п.п. 168.1.5 НКУ).

На это указывают налоговики в консультации из подкатегории 103.07 БЗ (ср. ).

Учтите: особые правила налогообложения действуют в отношении аренды недвижимости, принадлежащей физлицу-нерезиденту. С ними вы можете ознакомиться «13. выплачиваем доходы иностранцам».

ВС. Где есть НДФЛ, там ищи и ВС. Так, доход физлица-арендодателя от предоставления недвижимости в аренду придется обложить ВС на основании п.п. 1.2 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ. При этом и здесь стоит руководствоваться нормами п. 170.1 НКУ. В частности, объект обложения ВС не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.

Ставка ВС составляет 1,5 %.

Налоговый агент, как и в случае с НДФЛ, — предприятие-арендатор*.

* За исключением случая, когда арендодатель — физлицо-нерезидент (см. «13. выплачиваем доходы иностранцам»).

Схожим с НДФЛ образом происходят начисление, удержание и уплата (перечисление) сбора в бюджет (п.п. 1.4 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

ЕСВ. А вот с начислением и уплатой ЕСВ предприятию-арендатору морочить голову не придется. Арендная плата не является выплатой, включаемой в базу начисления этого взноса (ст. 7 Закона № 2464). Ведь

Это признают и налоговики в разъяснении из подкатегории 201.03 БЗ.

Пример 2.1. Предприятие получило в аренду от физлица (непредпринимателя, неработника) гараж для стоянки служебного автомобиля, предназначенного для административных целей. Стоимость объекта аренды согласно договору составляет 260000 грн. Месячная арендная плата — 1800 грн (эта сумма превышает минимальную сумму арендного платежа).

Учет указанных операций отразим в табл. 2.1.

Таблица 2.1. Учет аренды недвижимости у физлица

2.3. Ремонты и улучшения

А будет ли возникать налогооблагаемый доход у физлица-арендодателя при проведении ремонтов, улучшений и техобслуживания арендованной недвижимости? Давайте разбираться!

Техобслуживание. Осуществлять техническое обслуживание объекта аренды с целью поддержания его в надлежащем состоянии — обязанность арендатора. Такие работы направлены на обеспечение безопасной и надежной работы арендованного имущества и не приводят ни к восстановлению первоначально ожидаемых экономических выгод от его использования, ни к его улучшению. А значит, говорить о каких-либо доходах физлица-арендодателя в этом случае не приходится. Соответственно облагать НДФЛ и ВС попросту нечего. Не возникает здесь вопрос и о начислении ЕСВ.

Текущий ремонт. По общему правилу текущий ремонт осуществляет арендатор за свой счет (ч. 1 ст. 776 ГКУ). Такой ремонт направлен лишь на восстановление работоспособности недвижимого имущества. Ни к улучшению объекта аренды, ни к увеличению срока его службы он не приводит. Следовательно, никакого экономического эффекта от осуществления таких работ арендодатель не получает.

Таким образом, расходы на текущий ремонт не попадают в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя, а значит, не подлежат обложению НДФЛ и ВС. Также нет необходимости начислять ЕСВ.

Капитальный ремонт. Напомним: по общему правилу капремонт — это обязанность арендодателя. Однако его может осуществлять и арендатор с последующей компенсацией арендодателем стоимости такого ремонта. Если компенсация была, то о налогооблагаемом доходе физлица речи нет.

Если же случилось так, что арендатор осуществил капитальный ремонт, а арендодатель не компенсировал его стоимость, то имеет место бесплатное предоставление арендатором арендодателю услуги по капитальному ремонту арендованного имущества. В этом случае у арендодателя возникнет доход в виде дополнительного блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Такой доход облагают НДФЛ и ВС. В каком порядке, расскажем далее, рассматривая улучшения арендованного объекта (подход в этих случаях одинаковый).

Улучшение арендованной недвижимости. Напомним: арендатор может произвести улучшение арендованного имущества только с согласия арендодателя. Тогда арендатор имеет право требовать компенсацию расходов на такие мероприятия. Если указанная компенсация осуществляется арендодателем, то никакого налогооблагаемого дохода у него не возникает. То же самое касается случая, когда предварительное согласие получено не было, но после проведения улучшений арендодатель их одобрил и возместил арендатору понесенные на них расходы.

Если же компенсация расходов на улучшение не осуществляется, можно говорить, что арендатор бесплатно улучшил объект аренды. А это уже дополнительное благо арендодателя, которое подлежит обложению НДФЛ и ВС (п.п. «е» п.п. 164.2.17, п.п. 1.2 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Ставки в этом случае стандартные: НДФЛ — 18 %, ВС — 1,5 %.

Обратите внимание: доход в виде стоимости капитального ремонта или улучшений предоставляется арендодателю-физлицу в неденежной форме. Поэтому в базу обложения НДФЛ он должен попасть увеличенным на «натуральный» коэффициент, предусмотренный п. 164.5 НКУ (см. подкатегорию 103.02 БЗ). При ставке НДФЛ 18 % его величина составляет 1,219512.

Что касается базы обложения ВС, то, по мнению налоговиков, ее нужно определять без учета «натурального» коэффициента (см. подкатегорию 126.05 БЗ).

Важно! По нашему мнению, и при капремонте, и при улучшении объекта аренды доход арендодателя, не возместившего стоимость этих работ, возникает не в месяце завершения капремонта (осуществления улучшений), а в момент передачи (возврата) такого объекта арендодателю. Ведь воспользоваться результатом таких работ арендодатель сможет только после получения объекта аренды обратно. К тому же к окончанию срока договора аренды улучшения могут значительно износиться, а то и вовсе утратить свою актуальность. Вдобавок арендодатель может передумать и все-таки компенсировать расходы арендатора. А еще в случае с отделимыми улучшениями арендатор может их изъять перед возвратом объекта аренды арендодателю. Тогда оснований для начисления дохода, как мы сказали выше, вообще не будет.

На момент возврата объекта аренды арендодателю замененная при проведении капитального ремонта конструкция и/или дополнительные усовершенствования в определенной степени будут изношены. Поэтому сумму дохода физлица, по нашему мнению, нужно определять как стоимость выполненных работ, уменьшенную на сумму фактического износа замененных или установленных конструкций (деталей, усовершенствований). Чтобы определить обычную цену (справедливую стоимость) возвращаемых улучшений, арендатору целесообразно создать на предприятии специальную комиссию. Именно к этой сумме и применяем «натуральный» коэффициент.

Сумму предоставленного арендодателю дохода предприятие-арендатор отражает в разделе I приложения 4ДФ с учетом «натурального» коэффициента (см. подкатегорию 103.25 БЗ) с признаком дохода «126».

ЕСВ в этом случае начислять не придется. Ведь даже если при проведении капремонта/улучшений объекта аренды за счет арендатора у арендодателя-физлица возникнет доход, он не будет получен в рамках трудовых отношений или в связи с выполнением этим лицом работ (услуг) по гражданско-правовому договору. А значит, базы для начисления ЕСВ в этом случае не будет. Таким образом, стоимость капремонта/улучшений в приложении Д1 Объединенной отчетности не отражаем.

Пример 2.2. Предприятие арендует у физлица здание склада, используемого для хранения готовой продукции, и офисное помещение. Арендатор не является плательщиком НДС.

В текущем месяце предприятие осуществило:

1) текущий ремонт арендованного здания склада хозяйственным способом на сумму 25000 грн;

2) улучшение арендованного офисного помещения (подрядным способом) на сумму 40200 грн.

На объект «улучшения» арендатор ежемесячно начисляет в бухучете амортизацию в сумме 837,50 грн.

Улучшения передаются арендодателю по окончании срока действия договора без компенсации. Остаточная стоимость улучшений на конец месяца их передачи — 6700 грн.

Как отразить указанные операции в учете предприятия, покажем в табл. 2.2.

Таблица 2.2. Учет ремонта и улучшения недвижимости, арендованной у физлица

2.4. Коммунальные платежи при аренде

Расходы на содержание объекта аренды (коммунальные услуги, уборка помещений и т. п.) ложатся на плечи арендатора. При этом существует несколько способов «расплаты» по таким расходам. Так, договор аренды может предусматривать, что арендатор:

— оплачивает их самостоятельно. При таком способе расчетов арендатор заключает прямые договоры с предприятиями — поставщиками коммунальных и других услуг;

— компенсирует их арендодателю в составе арендной платы. То есть при определении размера арендной платы его увеличивают на ожидаемую сумму коммунальных платежей;

— возмещает их арендодателю отдельным платежом.

Рассмотрим, будет ли возникать налогооблагаемый доход при применении того или иного способа.

НДФЛ и ВС. При перечислении арендатором эксплуатационных расходов напрямую специализированным организациям ни о каком доходе арендодателя, конечно, речи быть не может. Следовательно, оснований для начисления НДФЛ и ВС нет.

Расходы компенсируются в составе арендной платы? Тогда облагаете такой доход и отражаете в приложении 4ДФ как арендные платежи.

Появляется облагаемый НДФЛ и ВС доход у арендодателя и при возмещении ему эксплуатационных расходов отдельным платежом. Однако в этом случае, на наш взгляд, речь идет уже о доходе в виде дополнительного блага, который, в разделе І 4ДФ отражают с признаком «126». С этим согласны и налоговики (см. разъяснение из подкатегории 103.25 БЗ).

ЕСВ. Ни при одном из компенсационных вариантов оплаты эксплуатационных расходов начислять ЕСВ не придется. Поскольку такие доходы физлица-арендодателя не являются выплатой в связи с отношениями трудового найма или оплатой работ (услуг) по гражданско-правовому договору, в базу начисления ЕСВ они не попадают. Таким образом, указанные выплаты в приложении Д1 Объединенной отчетности не отражают.

Пример 2.3. Предприятие арендует у физлица склад для хранения товаров, подлежащих реализации. В текущем месяце оно понесло расходы на содержание и эксплуатацию помещения (коммунальные платежи, уборка помещения и т. п.) в размере 7200 грн (в том числе НДС — 1200 грн). Эти расходы предприятие:

а) оплачивает непосредственно специализированным предприятиям;

б) возмещает арендодателю отдельным платежом.

В учете арендатора указанные операции следует отразить так, как показано в табл. 2.3.

Таблица 2.3. Учет расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией помещения