Офіс у квартирі директора або засновника: як оформити?

* Далі за текстом учасника / власника називатимемо терміном «засновник».

Чи можемо використовувати квартиру / житловий будинок як офіс?

Використовувати житло як офіс юрособи загалом можна. Хоча є нюанси. Пояснимо.

Передусім опираємося на те, що власник майна (у тому числі й житла) володіє, користується та розпоряджається ним на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦКУ). Крім усього іншого, йдеться й про використання свого майна у підприємницькій діяльності (ч. 1 ст. 320 ЦКУ). Винятки можуть установлюватися законом.

І в контексті житлових приміщень є свої особливості. Зокрема, власник житлового будинку або квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦКУ, ст. 6 ЖКУ).

Отже,

Тобто сказати, що використання житлового приміщення як офіс вважатиметься нецільовим використанням цього ж приміщення, вважаємо, не можна.

На користь використання житла в підприємницькій діяльності говорив свого часу і Держкомпідприємництва (див. листи від 15.09.2006 № 6700 та від 31.07.2007 № 5620). Головне, на чому наголошує комітет, — додержуватися правил користування жилим приміщенням (не використовувати його в госпдіяльності промислового характеру), не завдавати шкоди навколишньому середовищу та не порушувати права / охоронювані законом інтереси громадян, юросіб і держави.

Також дуже побічно про те, що юрособа може використовувати домашню адресу керівника або засновника, говорять роз’яснення податківців у ЗІР щодо необхідності подання та порядку заповнення ф. № 20-ОПП у цьому випадку (див. роз’яснення в категорії 116.11 БЗ: № 1 та № 2). До речі, про те, як заповнити в такому разі цю форму, читайте у статті «Подаємо ф. № 20-ОПП на квартиру директора / засновника» // «Податки & бухоблік», 2024, № 63.

Та і якщо ви реєструватимете домашню адресу директора або засновника як місцезнаходження юрособи, то держреєстратор це зробить. Він не перевірятиме навіть документів, які підтверджують право такої юрособи на користування цим приміщенням.

Однак не забувайте, що реєстрація юрособи на домашню адресу засновника-директора або використання житла як офісу може призвести до втрати ним пільги з податку на нерухоме майно (п.п. 266.4.3 ПКУ). Детальніше про це читайте у статті «Втрата пільги з нерухомого податку, якщо квартира використовується як офіс» // «Податки & бухоблік», 2024, № 63.

Як оформити використання квартири юрособою?

Навіть якщо юрособа використовує квартиру як офіс (чи то як фактичну адресу, чи то як адресу місцезнаходження, зазначену в ЄДР*), слід подбати про підставу для такого користування. Навіть якщо йдеться про житлове приміщення засновника або директора. До речі, зверніть увагу: місце реєстрації (по-старому, прописка) ще не дорівнює праву власності. Це важливо, бо тільки власник може розпоряджатися приміщенням: надавати його комусь у користування або ж відчужувати.

* Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань.

У контексті оформлення права юрособи на користування квартирою або житловим будинком розглянемо такі варіанти:

— оренда;

— позичка;

— внесення до статутного капіталу юрособи.

Оренда. У контексті оренди зверніть увагу на такі нюанси.

1. Форма договору. Договір найму (оренди) нерухомого майна треба укладати в письмовій формі.

А ось нотаріальному посвідченню він підлягатиме лише в тому випадку, коли його строк складатиме 3 роки та більше (тут застосовуємо не ст. 811 ЦКУ (щодо житла), а ч. 2 ст. 793 ЦКУ (щодо будівлі та іншої капітальної споруди*). Крім того, право користування у цьому випадку (коли в договорі визначено строк користування — 3 роки та більше) підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦКУ, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952**).

* Такі висновки зустрічалися в судовій практиці, зокрема в постанові Львівського апеляційного адмінсуду від 24.06.2014 у справі № 2а-22/12/0970. Хоча й варто визнати, рішення достатньо старе…

** Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV.

2. Оплатність договору. Договір оренди має передбачати орендну плату (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). При цьому варто пам’ятати про особливості оподаткування в цьому випадку доходу фізособи (директора / засновника). Детальніше про це читайте у статті «Орендуємо нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2021, № 48.

3. Ризик недійсності. Відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб.

І ось тут виникає ризик визнання договору оренди юридичною особою житлового приміщення директора або засновника недійсним у судовому порядку (ч. 1 ст. 203, ч. 1, 3 ст. 215 ЦКУ).

Питання недійсності правочину можуть порушувати його сторони (що в нашому випадку навряд чи можливо, хоча такі випадки трапляються*) або інша заінтересована сторона (зокрема, й податківці). Виходимо з положень ч. 3 ст. 215 ЦКУ. І ось фіскали цим питанням зазвичай не заморочуються, натомість намагаються одразу зняти в юрособи витрати щодо орендних платежів. А суди в цьому випадку стають на бік платника і не погоджуються з позицією фіскалів (див, наприклад, постанову Шостого апеляційного адмінсуду від 08.12.2020 у справі № 640/15168/19 та рішення Чернігівського окружного адмінсуду від 30.06.2022 у справі № 620/1755/22).

* Рішення Дніпровського районного адмінсуду м. Києва від 28.12.2018 у справі № 755/12211/18.

Тож доходимо висновку: ризик існує, проте він не дуже ймовірний. Принаймні судячи з поточного стану судової практики.

Позичка. Суть позички — в безоплатному користуванні майном, про що сторони мають прямо обумовити в договорі, або ж це повинно виходити з суті відносин між ними (ч. 2 ст. 827 ЦКУ). У цьому випадку доходів у директора або засновника не виникатиме. Відповідно й ПДФО та ВЗ утримувати не потрібно. Відповідно не буде і ЄСВ.

Тут лише одне але: зважаючи на безоплатність користування майном, підприємство повинне буде визнавати дохід (п. 5 НП(С)БО 15) на рівні середньої орендної плати, що стягується при оренді подібного майна за відповідний період (Дт 92 — Кт 719 «Інші доходи від операційної діяльності»).

Внесення до статутного капіталу. Найбільш радикальний варіант, доступний для засновника, — внесення житлового приміщення до статутного капіталу юрособи. Проте не варто забувати, що в такому випадку житлове приміщення стає власністю такої юрособи. Отже, по-перше, доведеться додатково оформлювати право людей, які там проживають, на користування цим приміщенням. По-друге, оформлення також потребуватиме виведення житла зі статутного капіталу. А, по-третє, за рахунок цього житла можуть задовольнятися вимоги кредиторів юрособи. Простіше кажучи, за борги юрособи можна це житло втратити.

Що ж обрати? Як бачимо, ідеальних варіантів, на жаль, немає. Проте можна просто прийняти ті чи інші ризики… І найбільш прийнятними, на нашу думку, є саме позичка та оренда.

Що як житло належить не тільки директору або засновнику?

Варіанти можуть бути різноманітними. Житло може належати на праві:

— спільної сумісної власності. Наприклад, набуто під час шлюбу і належить спільно чоловікові та дружині. Така ситуація може виникати і у випадку з участю осіб, що проживають у цьому житлі, у приватизації;

— спільної часткової власності. Наприклад, може йтися про ту саму приватизацію, якщо мешканці житла на той час висловили бажання оформити право власності саме таким чином (див. ч. 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 № 2482-XII). Або ж говоримо про будинок на декілька хазяїв із можливістю чіткого визначення часток.

Спільна сумісна власність. Нагадуємо, що в режимі спільної сумісної власності співвласники майна володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлене домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369 ЦКУ).

Як тоді в цьому разі директору / засновнику надати юрособі в користування житло під офіс? Додатковий договір між директором (засновником) та іншими співвласниками в цьому випадку не обов’язковий. Причина: якщо щодо спільного майна укладений договір, то вважається, що він укладений за згодою всіх співвласників (якщо інше не передбачено законом). У свою чергу, якщо договір підлягає нотаріальному посвідченню, то дозвіл від співвласника має бути оформлено в письмовому вигляді і нотаріально посвідчено.

Такі правила встановлює ч. 2 ст. 369 ЦКУ.

Спільна часткова власність. Тут нагадаємо, що власник кожної з часток може розпоряджатися нею (ст. 361 ЦКУ). Тобто надавати в оренду, позичку тощо без згоди інших співвласників. Хіба що слід зважати на те, що це не має, наприклад, перешкоджати користуванню іншими частками або іншим чином порушувати права цих (інших) співвласників.

А ось якщо йдеться про передання частки до статкапіталу юрособи (що прирівнюється до купівлі-продажу), то без згоди інших співвласників такий номер не пройде (враховуємо ст. 362 ЦКУ). Хоча вище ми вже з’ясували, що це не найзручніший варіант оформлення прав юрособи на приміщення.

Якщо йдеться про частки, які легко виділити в натурі, то все ніби просто. Наприклад, ідеться про будиночок на «декілька хазяїв». Застосовуємо правила, про які ми сказали вище.

Але бувають ситуації, коли виділити частки в натурі неможливо. Наприклад, ідеться про звичайну квартиру. Тоді з переданням частки до статкапіталу виникнуть труднощі, тож можна обмежитися наданням житла в оренду або позичку. І ось у цьому випадку варто між співвласниками узгодити порядок володіння та користування спільною частковою власністю (ч. 2 ст. 358 ЦКУ).

Чи потрібно переводити житлове приміщення в нежитлове?

Як не дивно, питання лишається досі спірним…

Аргументи для того, щоб НЕ переводити. З одного боку, законодавство прямо не зобов’язує переводити квартиру чи житловий будинок, які використовуються в господарських цілях (але не для виробничих), у статус нежитлових. І, до речі, у судовій практиці (щоправда, на рівні лише першої інстанції) є рішення, де судді так само вказують на необов’язковість цього переведення (див. рішення Чернігівського окружного адмінсуду від 30.06.2022 у справі № 620/1755/22). Крім того, якщо одночасно в цій квартирі або житловому будинку продовжують проживати засновник / директор / члени їх сімей / інші особи, то про переведення в нежитлове приміщення взагалі йтися не може. А така ситуація трапляється найчастіше.

Також у скарбничку аргументів проти переведення приміщення з житлового в нежитлове в разі використання житла засновника або директора додамо лист Мінрегіонбуду від 18.11.2019 № 8/9.3.1/4754-19. Там представники міністерства зазначили, що

Тож якщо, наприклад, квартиру не планується реконструювати під офіс, то, виходить, й переводити її в нежитлове приміщення не потрібно.

Аргументи для того, щоб переводити. Квартири або житлові будинки мають використовуватися для проживання в них самого власника, членів його сім’ї або інших осіб. Про це кажуть положення ч. 1 ст. 383 ЦКУ та ст. 6 ЖКУ (згадували про них вище).

Крім того, не забуваймо, що в ситуації, яку ми з вами розглядаємо, виникають ще питання щодо тарифів на комунальні послуги. Для фізосіб, які використовують житлові приміщення, і для госпсуб’єктів (у тому числі юросіб), які використовують нежитлові приміщення, вони відрізняються.

Плюс для госпдіяльності, що здійснюється в житлових будинках, існують певні вимоги. Зокрема, наприклад, у п. 5.37 ДБН В.2.2-15:2019* зазначено, що вбудовані і вбудовано-прибудовані приміщення громадського призначення (офіси потрапляють у цю категорію) можна розміщувати у цокольному, першому, другому, третьому і вище поверхах. Виняток: об’єкти, які негативно впливають на людину. Але якщо йдеться про подібні приміщення вище третього поверху, то вони мають виділятися в окремий протипожежний відсік житлової частини будівлі. Ті ж приміщення, які розташовуються нижче третього поверху, — відокремлюватися від житлової частини протипожежними стінами (перегородками) та протипожежним перекриттям з відповідним класом вогнестійкості.

* ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».

Виходить, що ідеального рішення в цьому випадку, по суті, немає. Тому для того, щоб визначитися, можна орієнтуватися на ризики. Тобто на те, що буде, якщо не перевести приміщення з житлового в нежитлове.

Залишаємо все як є: ризики. За використання житлових приміщень не за цільовим призначенням може загрожувати адмінштраф за ст. 150 КУпАП. Він невеликий: для фізосіб — від 17 до 51 грн і попередження, а для посадових осіб — від 51 до 119 грн. Накладають цей штраф (складають протоколи та постанови) адмінкомісії при виконкомах місцевих рад (ст. 218 КУпАП).

Більший ризик — стягнення різниці в тарифах за комунальні послуги. У судовій практиці такі випадки трапляються. Хоча в рішеннях Верховного Суду йдеться зазвичай про нотаріусів (див., наприклад, постанови ВС від 22.02.2018 у справі № 359/7497/16-ц, від 28.11.2018 у справі № 361/6987/13-ц). Однак про те, що юрособа використовує у своїй госпдіяльності житло свого засновника або директора, потрібно ще дізнатися підприємствам, які такі послуги надають. Наприклад, цьому можуть посприяти доброзичливі сусіди (звісно, якщо у процесі діяльності підприємства виникне якийсь конфлікт).

Як прийняти рішення? На нашу думку, оскільки здебільшого засновник або ж директор, члени їх сімей або інші особи продовжують проживати в житлі, яке стає офісом, то переведення його в нежитлове не потрібне. Проте якщо планується, наприклад, реконструкція квартири або житлового будинку, то краще все ж надати цьому приміщенню статус нежитлового. Чи (що, ймовірніше, більш простий варіант) підшукати собі вже якесь більш придатне приміщення під офіс.