Приобретаем недвижимость у физлица: бухучет и налог на прибыль

* См. статью «Покупаем недвижимость у физлица: а что там с НДФЛ и ВС?» // «Налоги & бухучет», 2024, № 67.

Бухгалтерский учет

Учитывая продолжительность использования недвижимости и ее стоимость не возникает сомнений в том, что

Кроме того, недвижимость может учитываться как запасы, если она приобреталась не с целью длительного использования, а для продажи, или как инвестиционная недвижимость, например, если она приобреталась с целью сдачи в аренду. Эти варианты учета мы здесь рассматривать не будем.

Первоначальная стоимость. Приобретенную за денежные средства недвижимость засчитывают на баланс предприятия по первоначальной стоимости, которая формируется по правилам, изложенными в п. 8 НП(С)БУ 7. Из всех перечисленных там расходов, которые включаются в первоначальную стоимость, в случае приобретения недвижимости у физлица, которое не является плательщиком НДС, нас интересуют только:

1) суммы, которые платятся физлицу-продавцу. Имеется в виду

Подробнее об этом читайте в статье, упомянутой в преамбуле;

2) регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, которые осуществляются в связи с приобретением/получением прав на объект ОС, в частности:

— сумма государственной пошлины за совершение нотариальных действий, а именно за нотариальное удостоверение договора покупки/продажи недвижимости, которое, как известно, является обязательным (ч. 1 ст. 657 ГКУ). При этом госпошлина уплачивается лицом, в интересах которого осуществляются действия, то есть покупателем. По договоренности сторон сумма государственной пошлины делится между покупателем и продавцом (БЗ 115.05). Обратите внимание, что госпошлину уплачивают только при удостоверении договоров государственными нотариусами;

— сумма админсбора за государственную регистрацию прав вследствие осуществления нотариальных действий согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV. Уплата этих сумм является обязательной предпосылкой регистрации права собственности на купленный объект недвижимости;

3) другие расходы, непосредственно связанные с доведением ОС до состояния, в котором они пригодны для использования с запланированной целью. Это, в частности:

— сумма 1 % пенсионного сбора, которая уплачивается покупателями недвижимости, в том числе юрлицами на основании Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.97 № 400/97-ВР.

Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости осуществляется, только если уплата этого сбора документально подтверждена. Поэтому без его уплаты покупатель не сможет приобрести права собственности на объект недвижимости;

— расходы на оплату услуг нотариуса, если обязанность по их оплате возложена договором на покупателя. Эта статья расходов возникает при оформлении договора покупки/продажи недвижимости у частного нотариуса. При этом госпошлина за совершение нотариальных действий по удостоверению гражданско-правовых соглашений не взимается (БЗ 115.01).

Дополнительные расходы. Отдельные виды расходов, которыми сопровождается приобретение недвижимости, вызывают вопросы при формировании первоначальной стоимости объекта. Рассмотрим самые распространенные случаи:

— вознаграждения посредникам. Если предприятие приобретает недвижимость с привлечением посредников (например, риэлторов, комиссионеров, поверенных, агентов), то

Ведь такой позиции нет в перечне, приведенном в п. 8 НП(С)БУ 7;

— расходы на страхование объекта, который покупается, от пожара, стихийных бедствий или наступления иных страховых случаев в первоначальную стоимость объекта недвижимости тоже не включаются. Объясняется это тем, что п. 8 НП(С)БУ 7 упоминает лишь о страховании рисков доставки ОС. Во всех иных случаях расходы на страхование ОС, которые будут приобретаться, включают в расходы отчетных периодов — Дт 91, 92, 93 или 94 в зависимости от функций, которые выполняются объектами (см. письмо Минфина от 21.07.2004 № 31-17310-01-29/13178);

— финансовые расходы. Такие расходы могут возникнуть, например, в случае приобретения недвижимости в кредит. Финансовые расходы включают в первоначальную стоимость объекта ОС только в случае приобретения (создания) квалификационных активов (п. 8 НП(С)БУ 7). Поскольку недвижимость, приобретенная у физлица, к квалификационным активам не относится, то о включении в первоначальную стоимость финрасходов в этом случае речь не идет;

— платные услуги банков. Это могут быть комиссионные и другие подобные платежи, которые банки взимают за свои услуги. Их в перечне расходов, которые включаются в первоначальную стоимость ОС, нет, а следовательно, путь им туда закрыт;

— ремонт до введения в эксплуатацию. Если возникла необходимость осуществить ремонт приобретенной недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию, расходы на такой ремонт, по нашему мнению, должны увеличивать первоначальную стоимость. Ведь в таком случае эти расходы — дополнительные капинвестиции, осуществленные для того, чтобы довести ОС до состояния, в котором его можно эксплуатировать.

Все расходы на приобретение недвижимости, которые включаются в первоначальную стоимость, накапливают на субсчете 152 «Приобретение (изготовление) основных средств». При введении в эксплуатацию этого объекта делают проводку: Дт 103 — Кт 152.

Стоимость приобретенной недвижимости будет попадать в расходы через амортизацию. Такая амортизация будет списываться в дебет счетов 23 «Производство», 91 «Общепроизводственные расходы», 92 «Административные расходы», 93 «Расходы на сбыт», 949 «Прочие расходы операционной деятельности» в зависимости от функционального использования объекта.

Налоговый учет

Объектом обложения налогом на прибыль является финансовый результат, определенный согласно НП(С)БУ или МСФО и откорректированный на разницы, установленные НКУ (п.п. 134.1.1 НКУ).

Поскольку малодоходники могут не делать корректировок на разницы из разд. III НКУ, налоговый учет ОС у них базируется исключительно на данных бухгалтерского учета. То есть они просто берут бухучетный финрезультат, в котором уже учтена амортизация объекта недвижимости.

А вот

Данные этого учета нужны, чтобы откорректировать бухгалтерский финрезультат на амортизационные разницы.

В налоговом учете объекты недвижимости включают в состав ОС группы 3. Минимальный срок амортизации, в частности для зданий, представляет 20 лет (п.п. 138.3.3 НКУ).

Первоначальная стоимость таких объектов в налоговом учете формируется в полном соответствии с бухгалтерскими стандартами. Само по себе формирование первоначальной стоимости ОС к разницам не приводит. Сформированная по правилам бухгалтерского учета первоначальная стоимость объекта ОС применяется также и для налоговоприбыльных целей.

Единственное условие:

В свою очередь, НП(С)БУ 7 таких критериев принадлежности к объектам ОС, как использование в хозяйственной деятельности предприятия, не устанавливает.

Если предприятие приобретает недвижимость не с целью использования его в хозяйственной деятельности, тогда расходы на его приобретение как непроизводственного ОС не подлежат амортизация в налоговом учете (п.п. 138.3.2 НКУ). Их придется убирать через амортизационные разницы, установленные пп. 138.1 и 138.2 НКУ.

При этом в контексте хозяйственности внимания заслуживает вопрос о возможности налоговой амортизации объектов недвижимости жилищного фонда, которые находятся на балансе предприятия (квартиры, другие жилые здания и помещения).

Если такие объекты используются для проживания в них работников и других лиц за плату (то есть направлены на получение дохода в процессе хозяйственной деятельности), то амортизация по ним безусловно начисляется и включается в расходы. А вот когда такие объекты предоставляются в пользование работникам безвозмездно, контролеры выступали против, мотивируя это нехозяйственной направленностью подобных расходов. Плательщики имели надежду, что эту проблему окончательно снимет новый п. 69 подразд. 4 разд. ХХ НКУ, который заработал с 01.08.2024. Однако опять не судьба… Как на сегодня решается этот вопрос, читайте в статье «Бесплатное жилье для работника и хоздеятельность для предприятия» // «Налоги & бухучет», 2024, № 67 (ср. ).

Кроме того, до недавнего времени налоговики категорически отрицали возможность налоговой амортизации в случае использования жилой недвижимости для хозяйственных целей, не связанных с проживанием в ней людей, без перевода в нежилой фонд. Сейчас БЗ 102.05, где об этом шла речь, с 01.08.2024 переведена в недействительные. Поэтому после нововведений, о которых было сказано в предыдущем абзаце, надеемся на изменение позиции ГНСУ.

В конце приведем условный числовой пример.

Отражение этих операций в учете приведем в таблице.

Учет приобретения недвижимости у физлица