Придбаваємо нерухомість у фізособи: бухоблік і податок на прибуток

* Див. статтю «Купуємо нерухомість у фізособи: а що там з ПДФО та ВЗ?» // «Податки & бухоблік», 2024, № 67.

Бухгалтерський облік

З огляду на тривалість використання нерухомості та її вартість не виникає сумнівів у тому, що

Крім того, нерухомість може обліковуватися як запаси, якщо вона придбавалася не з метою тривалого використання, а для продажу, або як інвестиційна нерухомість, наприклад, якщо вона придбавалася з метою здавання в оренду. Ці варіанти обліку ми тут не розглядатимемо.

Первісна вартість. Придбану за грошові кошти нерухомість зараховують на баланс підприємства за первісною вартістю, яка формується за правилами, викладеними в п. 8 НП(С)БО 7. З усіх перелічених там витрат, що включаються до первісної вартості, у разі придбання нерухомості у фізособи, що не є платником ПДВ, нас цікавлять лише:

1) суми, що сплачуються фізособі-продавцеві. Мається на увазі

Детальніше про це читайте в статті, згаданій у преамбулі;

2) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням / отриманням прав на об’єкт ОЗ, зокрема:

— сума державного мита за вчинення нотаріальних дій, а саме за нотаріальне посвідчення договору купівлі / продажу нерухомості, яке, як відомо, є обов’язковим (ч. 1 ст. 657 ЦКУ). При цьому держмито сплачується особою, в інтересах якої здійснюються дії, тобто покупцем. За домовленістю сторін сума державного мита ділиться між покупцем і продавцем (БЗ 115.05). Зверніть увагу, що держмито сплачують тільки при посвідченні договорів державними нотаріусами;

— сума адмінзбору за державну реєстрацію прав унаслідок здійснення нотаріальних дій згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV. Сплата цих сум є обов’язковою передумовою реєстрації права власності на куплений об’єкт нерухомості;

3) інші витрати, безпосередньо пов’язані з доведенням ОЗ до стану, в якому вони придатні для використання із запланованою метою. Це, зокрема:

— сума 1 % пенсійного збору, що сплачується покупцями нерухомості, в тому числі юрособами на підставі Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 № 400/97-ВР.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості здійснюється, тільки якщо сплата цього збору документально підтверджена. Тому без його сплати покупець не зможе набути права власності на об’єкт нерухомості;

— витрати на оплату послуг нотаріуса, якщо обов’язок з їх оплати покладено договором на покупця. Ця стаття витрат виникає при оформленні договору купівлі / продажу нерухомості у приватного нотаріуса. При цьому держмито за вчинення нотаріальних дій щодо посвідчення цивільно-правових угод не справляється (БЗ 115.01).

Додаткові витрати. Окремі види витрат, якими супроводжується придбання нерухомості, викликають запитання при формуванні первісної вартості об’єкта. Розглянемо найпоширеніші випадки:

— винагороди посередникам. Якщо підприємство придбаває нерухомість із залученням посередників (наприклад, рієлторів, комісіонерів, повірених, агентів), то

Адже такої позиції немає в переліку, наведеному в п. 8 НП(С)БО 7;

— витрати на страхування об’єкта, що купується, від пожежі, стихійних лих або настання інших страхових випадків до первісної вартості об’єкта нерухомості теж не включаються. Пояснюється це тим, що п. 8 НП(С)БО 7 згадує лише про страхування ризиків доставки ОЗ. В усіх інших випадках витрати на страхування ОЗ, що придбаваються, включають до витрат звітних періодів — Дт 91, 92, 93 або 94 залежно від функцій, що виконуються об’єктами (див. лист Мінфіну від 21.07.2004 № 31-17310-01-29/13178);

— фінансові витрати. Такі витрати можуть виникнути, наприклад, у разі придбання нерухомості в кредит. Фінансові витрати включають до первісної вартості об’єкта ОЗ тільки у випадку придбання (створення) кваліфікаційних активів (п. 8 НП(С)БО 7). Оскільки нерухомість, придбана у фізособи, до кваліфікаційних активів не належить, то про включення до первісної вартості фінвитрат у цьому випадку не йдеться;

— платні послуги банків. Це можуть бути комісійні та інші подібні платежі, які банки стягують за свої послуги. Їх у переліку витрат, що включаються до первісної вартості ОЗ, немає, а отже, шлях їм туди закритий;

— ремонт до введення в експлуатацію. Якщо виникла необхідність здійснити ремонт придбаної нерухомості, яка ще не введена в експлуатацію, витрати на такий ремонт, на нашу думку, повинні збільшувати первісну вартість. Адже в такому разі ці витрати — додаткові капінвестиції, здійснені для того, щоб довести ОЗ до стану, в якому його можна експлуатувати.

Всі витрати на придбання нерухомості, що включаються до первісної вартості, накопичують на субрахунку 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів». При введенні в експлуатацію цього об’єкта роблять проводку: Дт 103 — Кт 152.

Вартість придбаної нерухомості потраплятиме у витрати через амортизацію. Така амортизація списуватиметься в дебет рахунків 23 «Виробництво», 91 «Загальновиробничі витрати», 92 «Адміністративні витрати», 93 «Витрати на збут», 949 «Інші витрати операційної діяльності» залежно від функціонального використання об’єкта.

Податковий облік

Об’єктом оподаткування податком на прибуток є фінансовий результат, визначений згідно з НП(С)БО або МСФЗ і відкоригований на різниці, встановлені ПКУ (п.п. 134.1.1 ПКУ).

Оскільки малодохідники можуть не робити коригувань на різниці з розд. III ПКУ, податковий облік ОЗ у них базується виключно на даних бухгалтерського обліку. Тобто вони просто беруть бухобліковий фінрезультат, у якому вже врахована амортизація об’єкта нерухомості.

А ось

Дані цього обліку потрібні, щоб відкоригувати бухгалтерський фінрезультат на амортизаційні різниці.

У податковому обліку об’єкти нерухомості включають до складу ОЗ групи 3. Мінімальний строк амортизації, зокрема для будівель, становить 20 років (п.п. 138.3.3 ПКУ).

Первісна вартість таких об’єктів у податковому обліку формується в повній відповідності з бухгалтерськими стандартами. Саме по собі формування первісної вартості ОЗ до різниць не призводить. Сформована за правилами бухгалтерського обліку первісна вартість об’єкта ОЗ застосовується також і для податковоприбуткових цілей.

Єдина умова:

У свою чергу, НП(С)БО 7 таких критеріїв належності до об’єктів ОЗ, як використання в господарській діяльності підприємства, не встановлює.

Якщо підприємство придбаває нерухомість не з метою використання його в господарській діяльності, тоді витрати на його придбання як невиробничого ОЗ не підлягають амортизації в податковому обліку (п.п. 138.3.2 ПКУ). Їх доведеться прибирати через амортизаційні різниці, встановлені пп. 138.1 і 138.2 ПКУ.

При цьому в контексті господарськості на увагу заслуговує питання про можливість податкової амортизації об’єктів нерухомості житлового фонду, що знаходяться на балансі підприємства (квартири, інші житлові будівлі та приміщення).

Якщо такі об’єкти використовуються для проживання в них працівників та інших осіб за плату (тобто спрямовані на отримання доходу у процесі господарської діяльності), то амортизація за ними безумовно нараховується та включається до витрат. А от коли такі об’єкти надаються в користування працівникам безоплатно, контролери виступали проти, мотивуючи це негосподарською спрямованістю подібних витрат. Платники мали надію, що цю проблему остаточно зніме новий п. 69 підрозд. 4 розд. ХХ ПКУ, що запрацював з 01.08.2024. Однак знов не судилося… Як на сьогодні вирішується це питання, читайте в статті «Безкоштовне житло для працівника і госпдіяльність для підприємства» // «Податки & бухоблік», 2024, № 67 (ср. ).

Крім того, донедавна податківці категорично заперечували можливість податкової амортизації в разі використання житлової нерухомості для господарських цілей, не пов’язаних з проживанням у ній людей, без переведення до нежитлового фонду. Зараз БЗ 102.05, де про це йшлося, з 01.08.2024 переведена до нечинних. Тож після нововведень, про які йшлося в попередньому абзаці, сподіваємося на зміну позиції ДПСУ.

Насамкінець наведемо умовний числовий приклад.

Відображення цих операцій в обліку наведемо в таблиці.

Облік придбання нерухомості у фізособи