Налог на недвижимость: льготы и ФЛП

Один ФЛП, две квартиры

Ситуация и вопросы. ФЛП имеет две собственных квартиры (31 и 43 кв. м) как обычное физлицо. По одному адресу (31 кв. м) он зарегистрирован как ФЛП и сдает это помещение в аренду. Второй адрес (43 кв. м), где он проживает, в налоговой никак не регистрировался. Налоговая посылает налог на недвижимое имущество по обоим адресам с расчетом на общую площадь.

Читатель спрашивает, корректно ли это? И как здесь считается налог?

Давайте вместе разбираться.

Объект, плательщик, база. Напоминаем, что согласно п.п. 266.2.1 НКУ объектом обложения налогом на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка, являются, в частности, объекты жилой недвижимости. А п.п. 266.1.1 НКУ к плательщикам этого налога относит физические лица (в том числе нерезидентов), которые являются собственниками таких объектов. То есть обе квартиры (площадью 31 и 43 кв. м), собственником которых является физлицо, которое также зарегистрировано и как ФЛП, являются объектом обложения налогом на недвижимость. А само физлицо является плательщиком этого налога.

При этом согласно п. 266.3 НКУ базой налогообложения является общая площадь объекта жилой недвижимости, в том числе его частей. И база налогообложения объектов жилой (и нежилой) недвижимости, которые находятся в собственности физлиц, исчисляется налоговиками на основании данных Государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество и/или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в частности документов на право собственности.

О (не)применении льготы. В то же время п.п. 266.4.1 НКУ устанавливает льготу, по которой база налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости (в том числе их частей), которые находятся в собственности физлица — плательщика налога, уменьшается для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 кв. м.

Однако

* Кроме того, льготы не применяются к объекту/объектам жилой недвижимости, если площадь такого/таких объекта/объектов превышает 5-кратный размер необлагаемой налогом площади, установленной в «льготном» п.п. 266.4.1 НКУ (для квартиры/квартир — это: 60 х 5 = 300 кв. м).

То есть эта льгота не должна применяться к той квартире (площадью 31 кв. м), которую наш ФЛП сдает в аренду. И при этом не важно, сдает он ее в аренду как обычное физлицо или как ФЛП (в рамках своей предпринимательской деятельности) — льготы не будет в любом случае.

«Технология» исчисления налога. А как же в такой ситуации должен быть исчислен налог? На первый взгляд кажется, что базой обложения налогом на недвижимость у нашего физлица должна быть лишь площадь одной квартиры (31 кв. м), которая сдается в аренду, потому что площадь второй квартиры меньше льготных 60 кв. м. Но, в действительности, это не так! В консультации в БЗ 106.05 налоговики рассматривают похожую ситуацию: физлицо является собственником двух объектов недвижимости, один из которых не льготируется, поскольку используется с целью получения дохода. И там они сначала отмечают, что, в частности, льгота «60 кв. м» не применяется к объекту недвижимости, который используется с целью получения дохода.

Но дальше, ссылаясь на общий порядок исчисления налога из п. 266.7 НКУ, фискалы пишут, что при этом

Действительно, можно прийти к такому заключению, если формально подходить к норме п.п. «б» п.п. 266.7.1 НКУ. Ведь там указано, что при наличии в собственности плательщика налога больше одного объекта жилой недвижимости одного типа налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на льготную площадь (здесь — на 60 кв. м), и соответствующей ставки налога.

Таким образом, в этом случае налоговики должны были сложить площади обеих квартир (31 + 43), а потом вычесть из нее льготные 60! Результатом должно было получиться 14 кв. м. То есть в нашей ситуации часть второй квартиры, но не общая (!) ее площадь, тоже должна была подпасть под обложение налогом на недвижимость!

Однако для исчисления общей суммы налога этого еще не достаточно. Ведь в соответствии с п.п. «г» того же п.п. 266.4.1 НКУ сумма налога, исчисленная таким образом, должна распределяться налоговиками пропорционально к удельному весу общей площади каждого из объектов жилой недвижимости! Ради наглядности приведем пример.

* Напомним, что в соответствии с п. 266.5 НКУ ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости устанавливаются решениями соответствующих местных советов в зависимости от места расположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, который не превышает 1,5 % МЗП, установленной на 1 января отчетного года, за 1 кв. м базы налогообложения.

Итак, общая площадь двух квартир составляет 74 кв. м. Теперь рассчитаем в общей площади удельный вес квартиры, площадь которой льготируется: (43 : 74) х 100 % = 58,11 %.

Таким образом, из разницы, которая превысила льготные 60 кв. м, должно облагаться налогом 14 х 58,11 %, то есть 8,14 кв. м. А остальные от этих 14 кв. м — 5,86 кв. м облагаются налогом в составе общей площади (31 кв. м) той квартиры, которая не льготируется.

Следовательно, в нашей ситуации обложению налогом на недвижимость у физлица подлежит вся площадь — 31 кв. м первой квартиры, а также (с учетом льготы) — 8,14 кв. м от площади второй квартиры.

Поэтому в этом случае налог фискалы должны были рассчитать так: 39,14 кв. м умножить на ставку, которая установлена местным органом, где находятся эти квартиры. Если бы эти квартиры облагались налогом по разным ставкам, то соответственно 31 кв. м и 8,14 кв. м умножались бы на соответствующие ставки, а потом подытоживался бы результат.

Следовательно, в нашем примере (с одной ставкой 1 % МЗП) налог на недвижимость этого физлица за 2023 год должен был бы составить 2622,38 грн (39,14 х 67).

Поэтому читателю стоит проверить расчет налоговиков в части обложенной налогом площади и суммы налога, исходя из своей местной ставки (ставок). И если действительно налоговики требуют уплатить налог со всей (или с большей, чем определенная нами) площади второй квартиры, нужно такое НУР обжаловать!

Бонус о «местном». Дополнительно акцентируем:

Ведь п.п. 266.4.2 НКУ предоставляет право местным органам власти устанавливать дополнительные льготы по налогу на недвижимость.

Например, по решению горсовета г. Харьков от 22.02.2017 № 542/17 (см. действующую редакцию) в этом городе не облагается (ставка 0 %) налогом жилая недвижимость общей площадью 85 кв. м (независимо от количества квартир). То есть если бы в нашей ситуации не было сдачи квартиры в аренду (или какого-то другого использования жилья с целью получения дохода), то налог бы вообще не взимался, потому что общая площадь (74 кв. м) меньше льготных 85 кв. м. Однако поскольку такое использование есть, то эта дополнительная льгота на расчет бы не повлияла. Потому что согласно п.п. 266.4.3 НКУ эти дополнительные местные льготы тоже бы не применялись.

Поэтому расчет налога для нашей ситуации и в г. Харьков будет таким же.

Однако если нулевую ставку не считать льготой (аргументы для этого изобрести можно), то расчет был бы другим — в пользу плательщика, ведь ограничение из п.п. 266.4.3 НКУ не сработало бы. В то же время и фискалы (именно они делают расчет налога), и даже судьи* считают нулевую ставку льготой. Поэтому здесь доказывать в этой ситуации другой (либеральный) подход к расчету плательщику будет слишком трудно.

* См., например, в этих судебных решениях: reyestr.court.gov.ua/Review/111660278 и reyestr.court.gov.ua/Review/106105783.

Кстати, за 2023 год налог на недвижимость в Харькове и большой части Харьковской области (даже той, которая граничит с россией и находится под постоянными обстрелами!) должен взиматься по общим правилам (поскольку этот город и большая часть населенных пунктов области не входят в Перечень территорий, на которых ведутся активные боевые действия...** — см. п.п. 1 п.п. 69.22 подразд. 10 разд. ХХ НКУ)!..

** Этот Перечень утвержден приказом Министерства по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий от 22.12.2022 № 309 (см. действующую редакцию).

Две квартиры, но в одной «ФЛПит» жена собственника

Ситуация и вопросы. Физическое лицо — муж, собственник двух квартир, не является субъектом предпринимательства. В одной из этих квартир он прописан и проживает, а во второй прописана его жена, которая является действующим (зарегистрированным) ФЛП и осуществляет в этой второй квартире предпринимательскую деятельность.

Мужа-собственника интересует, будет ли льгота по налогу на недвижимость («60 кв. м») распространяться на обе его квартиры? Или площадь второй квартиры должна полностью облагаться налогом?

Льгота — для двух. Считаем, что льгота из п.п. 266.4.1 НКУ — уменьшение обложенной налогом площади на 60 кв. м должна применяться к обеим квартирам этого мужа. Конечно, если общая площадь этих квартир не превышает 300 кв. м (5-кратный размер необлагаемой налогом площади).

Обоснуем наш вывод. Как мы уже упоминали в прошлом ответе, согласно п.п. 266.4.3 НКУ предусмотренная для физлиц льгота не применяется к объекту/объектам налогообложения, которые используются их собственниками (!) с целью получения доходов. То есть

А в этом случае квартиру в целях получения доходов использует другое лицо, хотя оно и является женой собственника. Но для таких случаев ограничения этой льготы НКУ ни прямо, ни косвенно не предусматривает.

Фискалы тоже согласны?.. Считаем, что наш нефискальный вывод можно подтвердить и консультацией налоговиков в БЗ 106.05 (ср. ).

Там они отвечают на вопрос: «Имеет ли право на льготу по уплате налога на недвижимое имущество собственник жилой недвижимости, сведения о которой значатся в выписке из ЕГР как место осуществления деятельности другого лица — ФЛП, которое не является собственником и не использует такую недвижимость в предпринимательской деятельности»?

Ответ фискалов позитивный, то есть собственник имеет право на льготу в отношении такого жилья. Почва вывода: поскольку плательщиком налога на недвижимое имущество является собственник объектов жилой недвижимости, то такой собственник имеет право на льготу по уплате налога на недвижимое имущество «при условии соблюдения требований п.п. 266.4.3» НКУ.

И все было бы хорошо, но в консультации нас несколько огорчает фраза «и не использует такую недвижимость в предпринимательской деятельности». Ведь по конструкции предложения эта фраза явно относится к «другому лицу — ФЛП, которое не является собственником», иначе бы перед «и» стояла запятая. И это как-то настораживает. То есть если бы ФЛП ее использовал, то вроде бы собственник имел бы тоже какой-то (скрытый?..) доход от этой недвижимости? Следовательно, этот момент немного «напрягает», как и упоминание в конце консультации из п.п. 266.7.3 НКУ, что плательщики имеют право обратиться с письменным заявлением к контролирующему органу по своему налоговому адресу для проведения сверки в частности в отношении права на пользование льготой по уплате налога.

Тот факт, что по этому адресу «ФЛПит» именно жена собственника, полностью понятен, и подозрения в укрывательстве собственником собственного ☺ дохода он исключает. Но местные фискалы все равно могут рассчитать налог без льготы и заявить, что собственник все же получает доход от этой недвижимости — опосредованно (через жену), потому — кукиш ему вместо льготы! Но, думаем, оснований для обжалования таких фискальных действий вполне достаточно...

ФЛП зарегистрирован по адресу, но деятельность там не ведет

Ситуация и вопросы. Еще на вебинаре читатели интересовались ситуацией, применяется ли льгота к жилой/нежилой недвижимости, если в ЕГР такой адрес указан как местонахождение ФЛП, но который не используется им в хоздеятельности?

Либеральная БЗ и проблемы с доказательством. Отметим, что в категории 106.05 БЗ есть либеральная консультация налоговиков по похожему вопросу. Выводом в ней указано, что в такой ситуации физлицо «имеет право на льготу при условии соблюдения требований, в частности, п.п. 266.4.3 НКУ*».

* То есть: если площадь объекта/объектов недвижимости не превышает 5-кратный размер необлагаемой налогом площади, установленной п.п. 266.4.1 НКУ, или объект(ы) не используется(ются) собственником с целью получения доходов.

Для этого либерального вывода налоговики упомянули п. 63.3 НКУ, где определено, что плательщики с целью проведения налогового контроля подлежат регистрации или постановке на учет в ГНС, в частности, по месту жительства лица (основное место учета), а также по месту расположения (регистрации) их подразделений, движимого и неподвижного имущества, объектов налогообложения или объектов, которые связаны с налогообложением или через которые осуществляется деятельность. Собственно, из этой нормы четко видно, что в месте регистрации не обязательно может осуществляться деятельность ФЛП (получение доходов).

И все было бы хорошо, но возникает вопрос:

Если ФЛП имеет какое-то определенное место, где проводит деятельность (торговля, услуги и т. п. предоставляются по другому адресу), и это подтверждается документально (в частности информацией о месте осуществления деятельности из Реестра плательщиков единого налога, формой № 20-ОПП), все равно фискалы могут не учесть льготу. Например, они могут утверждать, что заполняя отчетность и т. п., общаясь по этому адресу с клиентами (по телефону, виртуально и т. п.), ФЛП все равно использует собственную недвижимость с целью получения доходов. А если, скажем, вы как ФЛП работаете виртуально удаленно, то здесь проблем будет еще больше, потому что фискалы могут не поверить вашим рассказам об интернет-кафе и т. п.

Поэтому если ФЛП не желает платить лишний налог за такую свою недвижимость, он должен заблаговременно документально убедить фискалов, что этот его «юрадрес» никак с его (ФЛП- и другими) доходами не связан.

P. S. Наши подробные комментарии к упомянутым в материале консультациям в БЗ читайте в материале «Льготы по налогу на недвижимость, если в квартире завелся ФЛП» // «Налоги & бухучет», 2023, № 72.