Один ФОП, дві квартири
Ситуація й запитання. ФОП має дві власні квартири (31 та 43 кв. м) як звичайна фізособа. На одну адресу (31 кв. м) він зареєстрований як ФОП і здає це приміщення в оренду. Друга адреса (43 кв. м), де він мешкає, у податковій ніяк не реєструвалась. Податкова надсилає податок на нерухоме майно на обидві адреси з розрахунком на загальну площу.
Читач запитує, чи це коректно? І як тут рахується податок?
Давайте разом розбиратися.
Об’єкт, платник, база. Нагадуємо, що згідно з п.п. 266.2.1 ПКУ об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є, зокрема, об’єкти житлової нерухомості. А п.п. 266.1.1 ПКУ до платників цього податку відносить фізичних осіб (у тому числі нерезидентів), які є власниками таких об’єктів. Тобто обидві квартири (площею 31 та 43 кв. м), власником яких є фізособа, що також зареєстрована і як ФОП, є об’єктом оподаткування податком на нерухомість. А сама фізособа є платником цього податку.
При цьому згідно з п. 266.3 ПКУ базою оподаткування є загальна площа об’єкта житлової нерухомості, в тому числі його часток. І база оподаткування об’єктів житлової (та нежитлової) нерухомості, які перебувають у власності фізосіб, обчислюється податківцями на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
Щодо (не)застосування пільги. У той же час п.п. 266.4.1 ПКУ встановлює пільгу, за якою база оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості (в тому числі їх часток), що перебувають у власності фізособи — платника податку, зменшується для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. м.
Однак
відповідно до п.п. 266.4.3 ПКУ передбачена для фізосіб пільга не застосовується до об’єкта/об’єктів оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності)*
* Крім того, пільги не застосовуються до об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, якщо площа такого/таких об’єкта/об’єктів перевищує 5-кратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої у «пільговому» п.п. 266.4.1 ПКУ (для квартири/квартир — це: 60 х 5 = 300 кв. м).
Тобто ця пільга не має застосовуватись до тієї квартири (площею 31 кв. м), яку наш ФОП здає в оренду. І при цьому не важливо, здає він її в оренду як звичайна фізособа або як ФОП (у рамках своєї підприємницькій діяльності) — пільги не буде у будь-якому випадку.
«Технологія» обчислення податку. А як же у такій ситуації має бути обчислений податок? На перший погляд здається, що базою оподаткування податком на нерухомість у нашої фізособи має бути лише площа однієї квартири (31 кв. м), яка здається в оренду, бо площа другої квартири менша за пільгові 60 кв. м. Але, насправді, це не так! У консультації в БЗ 106.05 податківці розглядають схожу ситуацію: фізособа є власником двох об’єктів нерухомості, один з яких не пільгується, оскільки використовується з метою одержання доходу. І там вони спочатку зазначають, що, зокрема, пільга «60 кв. м» не застосовується до об’єкта нерухомості, який використовується з метою одержання доходу.
Але далі, посилаючись на загальний порядок обчислення податку з п. 266.7 ПКУ, фіскали пишуть, що при цьому
загальна площа і того об’єкта, який не пільгується, враховується при обчисленні (розрахунок сумарної загальної площі, визначення питомої ваги) бази оподаткування об’єктів житлової нерухомості (їх часток), які перебувають у власності фізосіб
Дійсно, можна дійти такого висновку, якщо формально підходити до норми п.п. «б» п.п. 266.7.1 ПКУ. Адже там зазначено, що за наявності у власності платника податку більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на пільгову площу (тут — на 60 кв. м), та відповідної ставки податку.
Таким чином, у цьому випадку податківці мали скласти площі обох квартир (31 + 43), а потім вирахувати із неї пільгові 60! Результатом мало вийти 14 кв. м. Тобто у нашій ситуації частина другої квартири, але не загальна (!) її площа, теж мала підпасти під оподаткування податком на нерухомість!
Однак для обчислення загальної суми податку цього ще недостатньо. Адже відповідно до п.п. «г» того ж п.п. 266.4.1 ПКУ сума податку, обчислена таким чином, має розподілятися податківцями пропорційно до питомої ваги загальної площі кожного з об’єктів житлової нерухомості! Задля наочності наведемо приклад.
Приклад. Обидві квартири знаходяться у одному населеному пункті, де місцевою владою встановлена* загальна ставка податку на нерухомість у розмірі 1 % від МЗП за кв. м, тобто за 2023 рік — це 67 грн (6700 х 0.01).
* Нагадаємо, що відповідно до п. 266.5 ПКУ ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості встановлюються рішеннями відповідних місцевих рад залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5 % МЗП, встановленої на 1 січня звітного року, за 1 кв. м бази оподаткування.
Отже, загальна площа двох квартир складає 74 кв. м, тепер розрахуємо в загальній площі питому вагу квартири, площа якої пільгується (43 : 74) х 100 % = 58,11 %.
Таким чином, з різниці, яка перевищила пільгові 60 кв. м, має оподатковуватись податком 14 х 58,11 %, тобто 8,14 кв. м. А решта від цих 14 кв. м — 5,86 кв. м оподатковуються у складі загальної площі (31 кв. м) тієї квартири, що не пільгується.
Отже, у нашій ситуації оподаткуванню податком на нерухомість у фізособи підлягає уся площа — 31 кв. м першої квартири, а також (з урахуванням пільги) — 8,14 кв. м від площі другої квартири.
Тож у цьому випадку податок фіскали мали розрахувати так: 39,14 кв. м помножити на ставку, яка встановлена місцевим органом, де знаходяться ці квартири. Якщо б ці квартири оподатковувались за різними ставками, то відповідно 31 кв. м та 8,14 кв. м множились би на відповідні ставки, а потім підсумовувався б результат.
Отже, у нашому прикладі (з однією ставкою 1 % МЗП) податок на нерухомість цієї фізособи за 2023 рік мав би скласти 2622,38 грн (39,14 х 67).
Тож читачу варто перевірити розрахунок податківців у частині оподаткованої площі і суми податку, виходячи зі своєї місцевої ставки (ставок). І якщо дійсно податківці вимагають сплатити податок з усієї (чи з більшої за визначену нами) площі другої квартири, треба таке ППР оскаржити!
Бонус про «місцеве». Додатково акцентуємо:
при обчисленні/справлянні податку на нерухомість необхідно враховувати усі норми рішень місцевої влади щодо справляння цього податку. Вони можуть стосуватись не тільки ставок, але й додаткових пільг
Адже п.п. 266.4.2 ПКУ надає право місцевим органам влади встановлювати додаткові пільги з податку на нерухомість.
Наприклад, за рішенням міськради м. Харків від 22.02.2017 № 542/17 (див. діючу редакцію) у цьому місті не оподатковується (ставка 0 %) житлова нерухомість загальною площею 85 кв. м (незалежно від кількості квартир). Тобто якби у нашій ситуації не було здачі квартири в оренду (чи якогось іншого використання житла з метою отримання доходу), то податок би взагалі не справлявся, бо загальна площа (74 кв. м) менше пільгових 85 кв. м. Однак оскільки таке використання є, то ця додаткова пільга на розрахунок би не вплинула. Бо згідно з п.п. 266.4.3 ПКУ ці додаткові місцеві пільги теж би не застосовувались.
Тож розрахунок податку для нашої ситуації і в м. Харків буде таким самим.
Однак якщо нульову ставку не вважати пільгою (аргументи для цього винайти можна), то розрахунок був би іншим — на користь платника, адже обмеження з п.п. 266.4.3 ПКУ не спрацювало би. У той же час і фіскали (саме вони роблять розрахунок податку), і навіть судді* вважають нульову ставку пільгою. Тому тут доводити у цій ситуації інший (ліберальний) підхід до розрахунку платнику буде надто важко…
* Див., наприклад, у цих судових рішеннях: reyestr.court.gov.ua/Review/111660278 та reyestr.court.gov.ua/Review/106105783.
До речі, за 2023 рік податок на нерухомість у Харкові і великій частині Харківської області (навіть тій, яка межує з росією і перебуває під постійними обстрілами!) має справлятися за загальними правилами (оскільки це місто й велика частина населених пунктів області не входять до Переліку територій, на яких ведуться активні бойові дії…** — див. п.п. 1 п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ)!..
** Цей Перелік затверджений наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 № 309 (див. діючу редакцію).
Дві квартири, але в одній «ФОПить» дружина власника
Ситуація й запитання. Фізична особа — чоловік, власник двох квартир, не є суб’єктом підприємництва. У одній з цих квартир він прописаний і проживає, а у другій прописана його дружина, яка є діючим (зареєстрованим) ФОП і здійснює у цій другій квартирі підприємницьку діяльність.
Чоловіка-власника цікавить, чи буде пільга з податку на нерухомість («60 кв. м») поширюватись на обидві його квартири? Чи площа другої квартири має повністю оподатковуватись?
Пільга — для двох. Вважаємо, що пільга з п.п. 266.4.1 ПКУ — зменшення оподаткованої площі на 60 кв. м має застосовуватись до обох квартир цього чоловіка. Звісно, якщо загальна площа цих квартир не перевищує 300 кв. м (5-кратний розмір неоподатковуваної площі).
Обґрунтуємо наш висновок. Як ми вже згадували у минулій відповіді, згідно з п.п. 266.4.3 ПКУ передбачена для фізосіб пільга не застосовується до об’єкта/об’єктів оподаткування, що використовуються їх власниками (!) з метою одержання доходів. Тобто
пільга не спрацює лише у випадках, коли об’єкт нерухомості використовується з метою одержання доходів (здається в оренду, лізинг, позичку, використовується у підприємницькій діяльності) безпосередньо його власником
А в цьому випадку квартиру у цілях отримання доходів використовує інша особа, хоча вона і є дружиною власника. Але для таких випадків обмеження цієї пільги ПКУ ні прямо, ні опосередковано не передбачає.
Фіскали теж згодні?.. Вважаємо, що наш нефіскальний висновок можна підтвердити й консультацією податківців у БЗ 106.05 (ср. ).
Там вони відповідають на запитання: «Чи має право на пільгу із сплати податку на нерухоме майно власник житлової нерухомості, відомості щодо якої значаться у виписці з ЄДР як місце здійснення діяльності іншої особи — ФОП, яка не є власником та не використовує таку нерухомість у підприємницькій діяльності?»
Відповідь фіскалів позитивна, тобто власник має право на пільгу щодо такого житла. Підґрунтя висновку: оскільки платником податку на нерухоме майно є власник об’єктів житлової нерухомості, то такий власник має право на пільгу із сплати податку на нерухоме майно «за умови дотримання вимог п.п. 266.4.3» ПКУ.
І усе було б добре, але у консультації нас дещо засмучує фраза «та не використовує таку нерухомість у підприємницькій діяльності». Адже за конструкцією речення ця фраза явно відноситься до «іншої особи — ФОП, яка не є власником», інакше б перед «та» стояла кома. І це якось насторожує. Тобто якщо б ФОП її використовував, то начебто власник мав би теж якийсь (прихований?..) дохід від цієї нерухомості? Отже, цей момент трохи «напружує», як і згадка наприкінці консультації з п.п. 266.7.3 ПКУ, що платники мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за своєю податковою адресою для проведення звірки зокрема щодо права на користування пільгою із сплати податку…
Той факт, що за цією адресою «ФОПить» саме дружина власника, цілком зрозумілий, і підозри у приховуванні власником власного ☺ доходу він виключає. Але місцеві фіскали все одно можуть обрахувати податок без пільги і заявити, що власник все ж отримує дохід від цієї нерухомості — опосередковано (через дружину), тому — дулю йому замість пільги! Але, гадаємо, підстав для оскарження таких фіскальних дій цілком достатньо…
ФОП зареєстрований за адресою, але діяльність там не веде
Ситуація й запитання. Іще на вебінарі читачі цікавились ситуацією, чи застосовується пільга до житлової/нежитлової нерухомості, якщо в ЄДР така адреса зазначена як місцезнаходження ФОП, але яка не використовується ним у госпдіяльності?
Ліберальна БЗ та проблеми із доказом. Зазначимо, що в категорії 106.05 БЗ є ліберальна консультація податківців із схожого питання. Висновком в ній зазначено, що у такій ситуації фізособа «має право на пільгу за умови дотримання вимог, зокрема, п.п. 266.4.3 ПКУ*».
* Тобто: якщо площа об’єкта/об’єктів нерухомості не перевищує 5-кратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої п.п. 266.4.1 ПКУ, або об’єкт(и) не використовується(ються) власником з метою одержання доходів.
Для цього ліберального висновку податківці згадали п. 63.3 ПКУ, де визначено, що платники з метою проведення податкового контролю підлягають реєстрації або взяттю на облік у ДПС, зокрема, за місцем проживання особи (основне місце обліку), а також за місцем розташування (реєстрації) їх підрозділів, рухомого та нерухомого майна, об’єктів оподаткування або об’єктів, які пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність. Власне, з цієї норми чітко видно, що у місці реєстрації не обов’язково може провадитися діяльність ФОП (отримання доходів).
І все було б добре, але постає питання:
яке реальне підтвердження має бути для фіскалів, що об’єкт нерухомості за такою адресою не використовується з метою отримання доходів?
Якщо ФОП має якесь визначене місце, де проводить діяльність (торгівля, послуги тощо надаються за іншою адресою), і це підтверджується документально (зокрема інформацією про місце здійснення діяльності із Реєстру платників єдиного податку, формою № 20-ОПП), все одно фіскали можуть не врахувати пільги. Наприклад, вони можуть стверджувати, що заповнюючи звітність тощо, спілкуючись за цією адресою з клієнтами (телефоном, віртуально тощо), ФОП все одно використовуєте власну нерухомість з метою отримання доходів. А якщо, скажімо, ви як ФОП працюєте віртуально віддалено, то тут проблем буде ще більше, бо фіскали можуть не повірити вашим розповідям про інтернет-кафе тощо.
Тож якщо ФОП не бажає платити зайвий податок за таку свою нерухомість, він має завчасно документально переконати фіскалів, що ця його «юрадреса» ніяк із його (ФОП- та іншими) доходами не пов’язана.
P. S. Наші детальні коментарі до згаданих у матеріалі консультацій в БЗ читайте в матеріалі «Пільги з податку на нерухомість, якщо в квартирі завівся ФОП» // «Податки & бухоблік», 2023, № 72.
Висновки
- Якщо у власника одна квартира «працює» на дохід, а інша ні, то фіскали не мають права нараховувати податок на нерухомість на обидві без врахування пільг щодо зменшення оподатковуваної площі за п.п. 266.4.1 ПКУ. Однак при цьому площа непільгованої квартири має враховуватись при обчисленні бази оподаткування.
- При обчисленні/справлянні податку на нерухомість мають застосовуватись також усі норми рішень місцевої влади щодо справляння цього податку: як і щодо ставок податку, так і — встановлених додаткових місцевих пільг.
- Якщо власник приміщення дозволив користуватися ним родичу для здійснення підприємницької діяльності, то цей факт не має позбавляти власника пільг з податку на нерухомість щодо такого приміщення.
- Якщо в ЄДР адреса об’єкта нерухомості зазначена як місцезнаходження власника — ФОП, але ця нерухомість не використовується ним у госпдіяльності, то пільги з податку щодо такого об’єкта мають застосовуватись.
