Продажа (обмен) недвижимого
Продажа. Доход от продажи объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже:
— оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или
— рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.
Это требование п. 172.3 НКУ. При этом под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства / будущий объект недвижимости, делимый объект незавершенного строительства, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НКУ).
Порядок налогообложения дохода от продажи объектов недвижимости, будущего объекта недвижимости, объектов незавершенного строительства физлицом-резидентом (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, которые обеспечивают кредит, предоставленный в иностранной валюте) приведем в табл. 1.
Таблица 1. Налогообложение операций по продаже недвижимости, будущего объекта недвижимости, объектов незавершенного строительства физлицом-резидентом
| № п/п | Категория дохода | Ставка НДФЛ + ставка ВС | ||
| Первая продажа в 2023 году | Вторая продажа в 2023 году | Следующие продажи в 2023 году | ||
| 1 | Доход от продажи объекта недвижимости, который указан в п. 172.1 НКУ* и находился в собственности более 3 лет или был получен в наследство | Не облагается налогом | 5 % + 1,5 % | Унаследованный объект: 5 % + 1,5 %. Приобретенный иным образом: 18 % + 1,5 %** |
| 2 | Доход от продажи объекта недвижимости, который не указан в п. 172.1 НКУ* или указан, но находился в собственности менее 3 лет | 5 % + 1,5 % | Унаследованный объект: 5 % + 1,5 %. Приобретенный иным образом: 18 % + 1,5 %** | Унаследованный объект: 5 % + 1,5 %. Приобретенный иным образом: 18 % + 1,5 %** |
| 3 | Доход от продажи объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства, и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя | Унаследованный объект: 5 % + 1,5 %. Приобретенный иным образом: 18 % + 1,5 %** | Унаследованный объект: 5 % + 1,5 %. Приобретенный иным образом: 18 % + 1,5 %** | Унаследованный объект: 5 % + 1,5 %. Приобретенный иным образом: 18 % + 1,5 %** |
| * Жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке). Земельный участок, который не превышает нормы безвозмездной передачи, определенные ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения. Земельный участок сельхозназначения, непосредственно полученный плательщиком налога в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельхозпредприятий или приватизации земельных участков, которые находились в пользовании такого плательщика, или выделенная в натуре (на местности) собственнику земельная доля (пай). При этом доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним для целей налогообложения, отдельно не определяется. ** Доход, который подлежит обложению НДФЛ и ВС, может быть уменьшен на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение такого объекта, имущественных прав. Перечень расходов, разрешенных к зачислению, приводится в п. 172.2 НКУ. Расчет уменьшения дохода от продажи на суммы разрешенных расходов проводится физлицом самостоятельно, а если покупателем является юридическое лицо или самозанятое лицо, — таким лицом. | ||||
В случае, когда недвижимость продает нерезидент, доход от операций облагают налогом в порядке, установленном для резидентов, но по ставке 18 % (п. 172.9 НКУ).
Обратите внимание на то, что очередность продажи и соответственно порядок налогообложения дохода определяют по каждой категории дохода отдельно (см. табл. 1).
Так, например, в случае последовательной продажи в течение 2023 года трех квартир, две из которых находились в собственности менее 3 лет и не получены в наследство, а последняя, которая продавалась — больше 3 лет, первая проданная квартира будет облагаться НДФЛ 5 % + ВС 1,5 %, вторая — НДФЛ 18 % + ВС 1,5 % (с возможностью зачесть расходы), а третья — не будет облагаться налогом, поскольку это первый объекта недвижимости, который указан в п. 172.1 НКУ и находился в собственности больше 3 лет (см. табл. 1, а также письмо ГНСУ от 21.02.2024 № 842/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК).
Обмен. Допустим, что физлицо планирует обменять свою квартиру на другую более дешевую и получить доплату (разницу в стоимости). Как облагается налогом такая операция?
Начнем с договора мены (ст. 175, 176 ГКУ). По договору мены каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар (ст. 715 ГКУ). К договору мены недвижимости применяются общие положения о купле-продаже. При этом каждая из сторон договора мены является и продавцом товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен.
А еще таким договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости.
В случае обмена объекта недвижимости доход плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения объекта недвижимости, определенного:
а) абзацем первым п. 172.1 НКУ (см. п. 1 табл. 1), — не облагается налогом;
б) п. 172.2 НКУ (см. пп. 2 и 3 табл. 1), — облагается НДФЛ по ставке 5 % (и ВС 1,5 %).
Например, физлицо — резидент осуществило в течение отчетного года третий обмен объекта недвижимости, который находится в собственности менее трех лет, и получило при этом денежную компенсацию. Доход такого физлица от продажи квартиры (равный стоимости полученной квартиры в обмен) облагается НДФЛ по ставке 18 % и ВС — 1,5 % (см. п. 2 табл. 1), а полученная денежная компенсация — НДФЛ по ставке 5 % и ВС — 1,5 % (см. БЗ 103.02).
Налогообложение продажи (обмена) движимого имущества
Доход от продажи (обмена):
— легкового автомобиля, мотоцикла, мопеда определяют исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже среднерыночной стоимости соответствующего транспортного средства, которая обнародована на сайте Минэкономики, или не ниже его рыночной стоимости, определенной согласно закону (по выбору плательщика налога);
— другого объекта движимого имущества — исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже оценочной стоимости этого объекта, определенной согласно закону.
Такое требование содержится в п. 173.1 НКУ. При этом под продажей понимается любой переход права собственности на объекты движимого имущества, кроме их наследования и дарения.
Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) движимого имущества физлицом-резидентом представим в табл. 2.
Таблица 2. Налогообложение операций по продаже (обмену) движимого имущества физлицом-резидентом
| № п/п | Название объекта | Ставка НДФЛ + ставка ВС | ||
| Первая продажа | Вторая продажа | Следующие продажи | ||
| 1 | Легковой автомобиль | Не облагается | 5 % + 1,5 % | 18 % + 1,5 %* |
| 2 | Мотоцикл | Не облагается | 5 % + 1,5 % | 18 % + 1,5 %* |
| 3 | Мопед | Не облагается | 5 % + 1,5 % | 18 % + 1,5 %* |
| 4 | Другое транспортное средство | 5 % + 1,5 % | 5 % + 1,5 % | 18 % + 1,5 %* |
| 5 | Другое движимое имущество | 5 % + 1,5 % | 5 % + 1,5 % | 5 % + 1,5 % |
| * Доход может быть уменьшен на стоимость объекта движимого имущества, который был отражен при одноразовом (специальном) добровольном декларировании, предусмотренном подразд. 94 разд. ХХ НКУ | ||||
Если движимое имущество продает нерезидент, то доход от такой продажи облагается налогом в порядке, установленном для резидентов, но по ставке НДФЛ 18 % (п. 173.6 НКУ).
Игры с имуществом: разъясняют налоговики
Пожизненное содержание.
Как облагаются налогом доходы, полученные физлицом-резидентом в случае отчуждения им недвижимого (движимого) имущества физлицу-резиденту по договору пожизненного содержания и получения взамен такого отчуждения материального обеспечения (денежной компенсации)?
Налоговики в категории 103.02 разъясняют, что по своей правовой природе договор пожизненного содержания является отчуждением недвижимого имущества или движимого имущества, которое передается в собственность второй стороне и для целей обложения налогом на доходы физических лиц рассматривается как продажа такого имущества (см. ст. 334, 744, 748 ГКУ).
Как уже отмечалось выше, для целей ст. 172 и 173 НКУ под продажей понимается любой переход права собственности в объектах недвижимого (движимого) имущества или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства / будущий объект недвижимости, делимый объект незавершенного строительства, кроме их наследования и дарения.
Таким образом, если по договору пожизненного содержания отчуждается (продается) недвижимое (движимое) имущество, то доход физического лица — резидента (отчуждателя) облагается налогом в соответствии с предписаниями ст. 172, 173 НКУ (в зависимости от вида имущества).
Кроме того, в случае, если по договору пожизненного содержания отчуждатель получает доход в виде материального обеспечения (денежной компенсации), то такой доход облагается НДФЛ по ставке 18 % на основании п.п. 164.2.20 НКУ и ВС 1,5 %.
Расторжение договора.
Физлицо-резидент заключило договор купли-продажи недвижимого имущества, в с другим физлицом-резидентом. В то же время теперь в связи с вновь выявленными обстоятельствами оно планирует расторгнуть такой договор и вернуть имущество. Возникает ли объект обложения НДФЛ у физлица-резидента при расторжении договора?
Права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации (ч. 4 ст. 334 ГКУ). При этом расторжение договора совершается в такой же форме, что и договор, который расторгается, если иное не установлено договором или законом или не следует из обычаев делового оборота (ст. 654 ГКУ).
Порядок налогообложения недвижимого имущества установлен ст. 172 НКУ, в соответствии с предписаниями которой под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости.
Таким образом, расторжение физлицом договора купли-продажи объекта недвижимости, по результатам которого происходит переход права собственности, является продажей такого объекта (см. БЗ 103.02, письма ГНСУ от 12.01.2024 № 218/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК, от 20.12.2022 № 2269/ІПК/99-00-24-03-03-06). Доход от продажи недвижимого имущества, который возникает у физлица, которое по договору о расторжении договора купли-продажи такого имущества является его собственником, облагается налогом в соответствии с предписаниями ст. 172 НКУ.
Декларировать или нет?
По общему правилу, лица, которые получали доходы от операций продажи (обмена) имущества, которое не облагается налогом, и/или с которых при нотариальном удостоверении договоров были уплачены НДФЛ и ВС, освобождаются от подачи налоговой декларации, конечно, если не имеют других оснований для ее подачи (п. 179.2 НКУ).
Исключение из этого правила — ситуация, при которой физлицо воспользовалось правом на зачисление расходов, понесенных на приобретение объекта недвижимого имущества, будущего объекта недвижимости, объекта незавершенного строительства (см. табл. 1). В таком случае появляется обязанность задекларировать доходы от всех операций по продаже, мене или другому отчуждению соответствующих объектов, осуществленных в течение 2023 года. Причем даже в том случае, если покупателем является налоговый агент (см. письмо ГНСУ от 08.01.2024 № 127/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК).
Также налоговую декларацию следует подать, если физлицо желает вернуть излишне уплаченный НДФЛ в ситуации, когда после уплаты им налога не состоялось нотариальное удостоверение договора (например, физлицо передумало продавать или продало налоговому агенту, который уплатил НДФЛ). Такой порядок возврата предусмотрен п. 172.6 НКУ.
Внимание! Если подаете декларацию по другим причинам, в том числе и с целью задекларировать налоговую скидку, обязательно включите в нее доходы от продажи движимого и недвижимого имущества, независимо от порядка их налогообложения.
Декларируем доходы
В налоговой декларации доходы от продажи (обмена) движимого и недвижимого имущества, которые:
— облагаются НДФЛ/ВС, указывают в строке 01.5 разд. ІІ;
— налогом не облагаются — в строке 11.2 разд. ІІІ.
Если вы обменивали имущество и получили в соответствии с договором мены доплату (денежную компенсацию от отчуждения соответствующего объекта), то ее, на наш взгляд, также следует отразить в вышеприведенных строках в зависимости от (не) налогообложения.
Внимание! Обе строки (01.5 разд. ІІ и 11.2 разд. ІІІ) заполняют на основании приложения Ф4. То есть, сначала формируем приложение, а потом переносим необходимые сведения в основную часть налоговой декларации.
Если вы уменьшали доход на документально подтвержденные расходы на приобретение соответствующего объекта, имущественных прав (см. табл. 1), вместе с декларацией подайте копии документов, которые подтверждают такие расходы.
Если на основании годовой налоговой декларации возвращаете НДФЛ, который был уплачен по договору купли-продажи недвижимости, нотариальное удостоверение которой не состоялось, то сумму такого излишне уплаченного НДФЛ укажите в строке 17 разд. V налоговой декларации. Кроме того рекомендуем сразу приложить к декларации (дополнить ее) копии документов, которые подтверждают такую уплату.
Информацию о документах, которые прилагаете, укажите в конце налоговой декларации ниже реквизита «Доповнення до податкової декларації довільної форми (заповнюється і подається відповідно до… пункту 172.2 статті 172 та пункту 176.1 статті 176 розділу IV Податкового кодексу України)».
Порядок заполнения приложения Ф4 проиллюстрируем на примере.
Пример. Физлицо в 2023 году продало другим физлицам:
— квартиру 1, которая находилась в его собственности свыше 3 лет, за 2000000 грн;
— квартиру 2, которая была получена в наследство, за 1000000 грн;
— гараж стоимостью 225000 грн .
Все сделки удостоверены нотариально.
При продаже квартиры 1 (первая продажа в течение года недвижимости из п. 172.1 НКУ, которая находилась в собственности свыше 3 лет, см. п. 1 табл. 1 выше) доход НДФЛ и ВС не облагался.
При продаже квартиры 2 (вторая продажа в течение года недвижимости из п. 172.1 НКУ, которая получена в наследство, см. п. 1 табл. 1 выше) уплачены НДФЛ 5 % (50000 грн) и ВС 1,5 % (15000 грн).
При продаже гаража (первая продажа недвижимости, не указанной в п. 172.1 НКУ, см. п. 2 табл. 2 выше) уплачены НДФЛ 5 % (11250 грн) и ВС 1,5 % (3375 грн).
НДФЛ/ВС уплачены до совершения нотариального удостоверения договоров.
Физлицо подает налоговую декларацию за 2023 год с целью получить налоговую скидку. В декларации указывает все доходы, в том числе и доходы от продажи недвижимости.
Как доходы от продажи движимого/недвижимого имущества будут отражены в приложении Ф4, см. ниже.
Рис. 1. Фрагмент приложения Ф4
Данные из приложения Ф4 переносим в соответствующие строки налоговой декларации. Налогооблагаемые доходы показываем в разделе II, а необлагаемые налогом — в разделе III декларации (см. рис. 2). При этом, поскольку в примере НДФЛ и ВС с доходов от продажи были уплачены до нотариального удостоверения договора, дополнительных налоговых обязательств у физлица не возникает.
Рис. 2. Фрагмент налоговой декларации
ВЫВОДЫ
- Лица, которые получали доходы от операций продажи имущества, которое не облагается налогом, и/или с которых при нотариальном удостоверении договоров были уплачены НДФЛ и ВС, освобождаются от подачи налоговой декларации. Исключение — ситуация, когда лица воспользовалась правом на уменьшение суммы дохода от продажи объекта недвижимого имущества на сумму расходов на приобретение такого объекта.
- В случае подачи налоговой декларации в ней указывают все доходы, полученные в течение отчетного года, в том числе и доходы от продажи движимого и недвижимого имущества (независимо от порядка их налогообложения).
- Для отражения доходов от продажи движимого/недвижимого имущества предназначено приложение Ф4 к налоговой декларации.
