Требования налоговиков
Сегодня налоговики настаивают на том, что:
1) ФЛП на едином налоге (ЕН) — арендодатель недвижимости должен включать в ЕН-доход сумму, которая указана в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа (категория 107.05 БЗ);
2) арендная плата в договоре аренды недвижимости должна быть не меньше минимальной суммы арендного платежа. Впрочем НКУ не предусматривает ответственность за установление в договоре аренды размера арендной платы меньше, чем минимальная сумма арендного платежа (категория 107.01.05 БЗ).
Важное уточнение! Речь при этом идет о минимальной сумме арендного платежа, которая определяется по Методике № 1253*.
При этом
требования налоговиков являются актуальными, только если на территории, где находится объект недвижимости, орган местного самоуправления установил минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества
Ведь согласно п.п. 170.1.2 НКУ и п. 6 Методики № 1253, если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды. Что, в принципе, и так понятно, потому что в таком случае мы просто физически не сможем определить минимальную сумму арендного платежа.
Поэтому
в каждом конкретном случае придется анализировать местную базу документов, принятых соответствующим органом местного самоуправления, на предмет наличия решения об установлении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества
Если такое решение есть, то из него берем цифры для расчета минимальной суммы арендного платежа. Если такое решение не принималось, то и никакой минимальной суммы арендного платежа не существует.
В чем неправы налоговики
Если анализировать действительные требования НКУ (п.п. 170.1.2), то увидим, что речь именно о случае, когда недвижимость налоговому агенту в аренду сдает обычное физическое лицо, а не ФЛП.
Методика № 1253 также не является самостоятельной. То есть нельзя считать, что она устанавливает универсальные требования для договоров аренды недвижимого имущества. Напротив. Если откроем Методику № 1253, то сразу увидим, что
«в соответствии с этой Методикой арендаторы (кроме арендаторов — физических лиц, которые не являются субъектами хозяйствования), которые согласно подпункту 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового кодекса Украины являются налоговыми агентами плательщиков налога — арендодателей, определяют во время начисления дохода…».
То есть это все исключительно о реализации требований п.п. 170.1.2 НКУ, который касается именно НДФЛ и ВС с доходов арендодателей — обычных физлиц.
К тому же если говорить именно об арендодателе — ФЛП на ЕН, то правила определения дохода для плательщиков ЕН установлены ст. 292 НКУ. И к ней вообще никак нельзя прилепить п.п. 170.1.2 НКУ. Потому что касается он именно НДФЛ и ВС, но никак не ЕН. Чтобы перейти к п.п. 170.1.2 НКУ, следует признать, что с какого-то дохода не уплачен ЕН (п.п. 165.1.36 НКУ). Впрочем в том же п.п. 1 п. 292.1 НКУ нет исключений для арендных доходов. Поэтому они облагаются налогом именно по единоналожным правилам.
Впрочем налоговики, как мы понимаем, не станут прислушиваться к этим аргументам.
Есть ли надежда на суды
К сожалению, надежды нет. Да и вообще есть такие решения, которые неприятно удивляют.
Например, в ситуации, когда ФЛП арендовал недвижимость у юрлица дешевле минимума (определенного по Методике № 1253), налоговики сделали доначисление не арендодателю, а ФЛП-арендатору. И суд их поддержал (постановление Восьмого апелляционного административного суда от 20.06.2023 по делу № 300/867/22). То есть
норму п.п. 170.1.2 НКУ вообще использовали для доначислений ФЛП-арендатору, который, типа, обогатился на дешевой аренде
Такой же подход видим в решении Ивано-Франковского окружного административного суда от 18.01.2024 по делу № 300/7189/21 (ср. ). Ситуация такова. Один ФЛП сдавал недвижимость в ссуду (безвозмездное пользование) другому ФЛП. Налоговики опять-таки прицепились именно к арендатору. Потому что он на этом, типа, обогатился, но не заплатил НДФЛ с ВС. Суд налоговиков поддержал. Дескать, следовало установить арендную плату согласно Методике № 1253. А если сдавать дешевле, то это доход арендатора. При этом на аргумент истца, что между ФЛП вообще имеют место отношения не по договору аренды, а по договору ссуды, на которую п.п. 170.1.2 НКУ не распространяется, суд ответил, что истцом не предоставлено никаких доказательств выполнения именно договора ссуды.
Также в интересующей нас ситуации ВС поддержал налоговиков и вообще даже не стал обращать внимания, что арендодатель действует как ФЛП, а не как обычное физлицо. То есть
у суда даже тени сомнения не было в применимости п.п. 170.1.2 НКУ к арендодателям-ФЛП
И хотя ВС и подчеркнул, что ответственным за налогообложение является налоговый агент (то есть, получается, арендатор — субъект хозяйствования), все равно поддержаны были налоговики, которые сделали доначисление именно ФЛП-арендодателю (постановление ВС от 08.09.2020 по делу № 804/1570/16). Единственное, речь здесь шла о ФЛП на общей системе. То есть, может, плательщику ЕН повезло бы больше. Потому что есть дополнительные аргументы в пользу неприменения п.п. 170.1.2 НКУ к арендодателям — ФЛП на ЕН (см. выше). Впрочем мы бы не возлагали на это больших надежд!
Что касается решений в пользу ФЛП, то они есть, но одиночные (например, решение Запорожского окружного админсуда от 15.01.2019 по делу № 280/4577/18) и, очевидно, погоду не сделают.
Грустный итог
Поэтому невзирая на всю абсурдность ситуации, если налоговики увидят, что в договоре аренды недвижимости размер арендной платы меньше минимального арендного платежа (определенного по Методике № 1253), то рискуют и сам ФЛП на ЕН — арендодатель, и даже арендатор, если он также является ФЛП.
Налоговики:
— могут утверждать, что в таком случае ФЛП-арендодатель на ЕН занизил свой ЕН-доход от аренды. Соответственно если речь о группе 3 ЕН, то налоговики увеличат ЕН-доход от аренды для сравнения с ЕН-лимитом и доначислят ЕН и ВС с применением санкций за доначисление (согласно ст. 123 НКУ). Если речь о группе 2 ЕН, то увеличат ЕН-доход от аренды для сравнения с ЕН-лимитом, что вроде бы и не так страшно, если по ЕН-лимиту есть запас. Впрочем еще следует учесть сказанное ниже;
— судя по судебной практике, могут утверждать: если арендатором является ФЛП или обычное физлицо, то здесь имеет место еще и дополнительное благо на стороне арендатора (в сумме, на которую арендная плата по договору меньше минимального арендного платежа), с которого должен быть уплачен НДФЛ с ВС (с санкциями в случае неуплаты).
Все это крайне противоречивый подход. Но, опять-таки, судебная практика не является обнадеживающей.
Выводы
- Тем, кто не хочет проблем с налоговиками, лучше прислушиваться к их требованиям, чтобы размер арендной платы, установленный в договоре аренды недвижимости, должен быть не меньше, чем минимальная сумма арендного платежа. В таком случае проблем не будет ни у ФЛП-арендодателя, ни у арендатора.
- Впрочем актуально это только в случае, когда на территории, где находится объект недвижимости, орган местного самоуправления установил минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества.
