Вимоги податківців
Сьогодні податківці наполягають на тому, що:
1) ФОП на єдиному податку (ЄП) — орендодавець нерухомості повинен включати в ЄП-дохід суму, що вказана в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу (категорія 107.05 БЗ);
2) орендна плата в договорі оренди нерухомості повинна бути не менше мінімальної суми орендного платежу. Втім ПКУ не передбачає відповідальності за встановлення в договорі оренди розміру орендної плати меншого, ніж мінімальна сума орендного платежу (категорія 107.01.05 БЗ).
Важливе уточнення! Мова при цьому йде про мінімальну суму орендного платежу, яка визначається за Методикою № 1253*.
При цьому
вимоги податківців є актуальними, лише якщо на території, де знаходиться об’єкт нерухомості, орган місцевого самоврядування встановив мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна
Адже згідно п.п. 170.1.2 ПКУ та п. 6 Методики № 1253, якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди. Що, в принципі, і так зрозуміло, бо в такому разі ми просто фізично не зможемо визначити мінімальну суму орендного платежу.
Тож
у кожному конкретному випадку доведеться аналізувати місцеву базу документів, прийнятих відповідним органом місцевого самоврядування, на предмет наявності рішення про встановлення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна
Якщо таке рішення є, то з нього беремо цифри для розрахунку мінімальної суми орендного платежу. Якщо таке рішення не приймалося, то і ніякої мінімальної суми орендного платежу не існує.
У чому неправі податківці
Якщо аналізувати дійсні вимоги ПКУ (п.п. 170.1.2), то побачимо, що мова саме про випадок, коли нерухомість податковому агенту в оренду здає звичайна фізична особа, а не ФОП.
Методика № 1253 також не є самостійною. Тобто не можна вважати, що вона встановлює універсальні вимоги для договорів оренди нерухомого майна. Навпаки. Якщо відкриємо Методику № 1253, то одразу побачимо, що
«відповідно до цієї Методики орендарі (крім орендарів — фізичних осіб, що не є суб’єктами господарювання), які згідно з підпунктом 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України є податковими агентами платників податку — орендодавців, визначають під час нарахування доходу…».
Тобто це все виключно про реалізацію вимог п.п. 170.1.2 ПКУ, який стосується саме ПДФО та ВЗ з доходів орендодавців — звичайних фізосіб.
До того ж якщо говорити саме про орендодавця — ФОП на ЄП, то правила визначення доходу для платників ЄП установлено ст. 292 ПКУ. І до неї взагалі ніяк не можна приліпити п.п. 170.1.2 ПКУ. Бо стосується він саме ПДФО та ВЗ, але ніяк не ЄП. Щоб перейти до п.п. 170.1.2 ПКУ, слід визнати, що з якогось доходу не сплачено ЄП (п.п. 165.1.36 ПКУ). Втім у тому ж п.п. 1 п. 292.1 ПКУ немає винятків для орендних доходів. Тож вони оподатковуються саме за єдиноподатковими правилами.
Втім податківці, як ми розуміємо, не стануть дослухатися до цих аргументів.
Чи є надія на суди
На жаль, надії немає. Та і взагалі є такі рішення, які неприємно дивують.
Наприклад, у ситуації, коли ФОП орендував нерухомість у юрособи дешевше за мінімум (визначений за Методикою № 1253), податківці зробили донарахування не орендодавцю, а ФОП-орендарю. І суд їх підтримав (постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 20.06.2023 у справі № 300/867/22). Тобто
норму п.п. 170.1.2 ПКУ взагалі використали для донарахувань ФОП-орендарю, який, типу, збагатився на дешевій оренді
Такий самий підхід бачимо в рішенні Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 18.01.2024 у справі № 300/7189/21 (ср. ). Ситуація така. Один ФОП здавав нерухомість у позичку (безоплатне користування) іншому ФОП. Податківці знов-таки причепилися саме до орендаря. Бо він на цьому, типу, збагатився, але не заплатив ПДФО з ВЗ. Суд податківців підтримав. Мовляв, слід було встановити орендну плату згідно з Методикою № 1253. А якщо здавати дешевше, то це дохід орендаря. При цьому на аргумент позивача, що між ФОП узагалі мають місце відносини не за договором оренди, а за договором позички, на яку п.п. 170.1.2 ПКУ не поширюється, суд відповів, що позивачем не надано жодних доказів виконання саме договору позички.
Також по ситуації, що нас цікавить, ВС підтримав податківців і взагалі навіть не став звертати уваги, що орендодавець діє як ФОП, а не як звичайна фізособа. Тобто
в суду навіть тіні сумніву не було щодо застосовності п.п. 170.1.2 ПКУ до орендодавців-ФОП
І хоча ВС і підкреслив, що відповідальним за оподаткування є податковий агент (тобто, виходить, орендар — суб’єкт господарювання), все одно підтримано було податківців, які зробили донарахування саме ФОП-орендодавцю (постанова ВС від 08.09.2020 у справі № 804/1570/16). Єдине, мова тут йшла про ФОП на загальній системі. Тобто може платнику ЄП пощастило би більше. Бо є додаткові аргументи на користь незастосування п.п. 170.1.2 ПКУ до орендодавців — ФОП на ЄП (див. вище). Втім ми б не покладали на це великих надій!
Щодо рішень на користь ФОП, то вони є, але поодинокі (наприклад, рішення Запорізького окружного адмінсуду від 15.01.2019 у справі № 280/4577/18) і вочевидь погоди не зроблять.
Сумний підсумок
Тож попри всю абсурдність ситуації, якщо податківці побачать, що в договорі оренди нерухомості розмір орендної плати є менше мінімального орендного платежу (визначеного за Методикою № 1253), то ризикують і сам ФОП на ЄП — орендодавець, і навіть орендар, якщо він також є ФОП.
Податківці:
— можуть стверджувати, що у такому разі ФОП-орендодавець на ЄП занизив свій ЄП-дохід від оренди. Відповідно якщо мова про групу 3 ЄП, то податківці збільшать ЄП-дохід від оренди для порівняння з ЄП-лімітом та донарахують ЄП та ВЗ із застосуванням санкцій за донарахування (згідно зі ст. 123 ПКУ). Якщо мова про групу 2 ЄП, то збільшать ЄП-дохід від оренди для порівняння з ЄП-лімітом, що наче і не так страшно, якщо по ЄП-ліміту є запас. Втім ще слід урахувати сказане нижче;
— судячи з судової практики, можуть стверджувати: якщо орендарем є ФОП чи звичайна фізособа, то тут має місце ще і додаткове благо на стороні орендаря (у сумі, на яку орендна плата за договором менше мінімального орендного платежу), з якого має бути сплачено ПДФО з ВЗ (з санкціями у разі несплати).
Усе це вкрай суперечливий підхід. Але, знов-таки, судова практика не є обнадійливою.
Висновки
- Тим, хто не хоче проблем із податківцями, краще дослухатися до їх вимог, що розмір орендної плати, встановлений у договорі оренди нерухомості, повинен бути не менший, ніж мінімальна сума орендного платежу. У такому разі проблем не буде ні у ФОП-орендодавця, ні в орендаря.
- Втім актуально це лише у випадку, коли на території, де знаходиться об’єкт нерухомості, орган місцевого самоврядування встановив мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна.