Теми статей
Обрати теми

Мінімальний орендний платіж при оренді приміщення у ФОП на єдиному податку

Томашпольський Сергій, податковий експерт
Одна з ідей-фікс від податківців, яка взагалі не клеїться з дійсними вимогами ПКУ, — це прив’язка ціни оренди в договорі оренди нерухомості у ФОП на єдиному податку до мінімального орендного платежу. Здавалося б, ігноруємо ці фантазії, та й усе. Це ж узагалі якась маячня. Але після аналізу судової практики оптимізму меншає, скажімо так, до нуля. Тож ще раз проговоримо цю проблему.

Вимоги податківців

Сьогодні податківці наполягають на тому, що:

1) ФОП на єдиному податку (ЄП) — орендодавець нерухомості повинен включати в ЄП-дохід суму, що вказана в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу (категорія 107.05 БЗ);

2) орендна плата в договорі оренди нерухомості повинна бути не менше мінімальної суми орендного платежу. Втім ПКУ не передбачає відповідальності за встановлення в договорі оренди розміру орендної плати меншого, ніж мінімальна сума орендного платежу (категорія 107.01.05 БЗ).

Важливе уточнення! Мова при цьому йде про мінімальну суму орендного платежу, яка визначається за Методикою № 1253*.

* Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затверджена постановою КМУ від 29.12.2010 № 1253.

При цьому

вимоги податківців є актуальними, лише якщо на території, де знаходиться об’єкт нерухомості, орган місцевого самоврядування встановив мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна

Адже згідно п.п. 170.1.2 ПКУ та п. 6 Методики № 1253, якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди. Що, в принципі, і так зрозуміло, бо в такому разі ми просто фізично не зможемо визначити мінімальну суму орендного платежу.

Тож

у кожному конкретному випадку доведеться аналізувати місцеву базу документів, прийнятих відповідним органом місцевого самоврядування, на предмет наявності рішення про встановлення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна

Якщо таке рішення є, то з нього беремо цифри для розрахунку мінімальної суми орендного платежу. Якщо таке рішення не приймалося, то і ніякої мінімальної суми орендного платежу не існує.

У чому неправі податківці

Якщо аналізувати дійсні вимоги ПКУ (п.п. 170.1.2), то побачимо, що мова саме про випадок, коли нерухомість податковому агенту в оренду здає звичайна фізична особа, а не ФОП.

Методика № 1253 також не є самостійною. Тобто не можна вважати, що вона встановлює універсальні вимоги для договорів оренди нерухомого майна. Навпаки. Якщо відкриємо Методику № 1253, то одразу побачимо, що

«відповідно до цієї Методики орендарі (крім орендарів — фізичних осіб, що не є суб’єктами господарювання), які згідно з підпунктом 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України є податковими агентами платників податку — орендодавців, визначають під час нарахування доходу…».

Тобто це все виключно про реалізацію вимог п.п. 170.1.2 ПКУ, який стосується саме ПДФО та ВЗ з доходів орендодавців — звичайних фізосіб.

До того ж якщо говорити саме про орендодавця — ФОП на ЄП, то правила визначення доходу для платників ЄП установлено ст. 292 ПКУ. І до неї взагалі ніяк не можна приліпити п.п. 170.1.2 ПКУ. Бо стосується він саме ПДФО та ВЗ, але ніяк не ЄП. Щоб перейти до п.п. 170.1.2 ПКУ, слід визнати, що з якогось доходу не сплачено ЄП (п.п. 165.1.36 ПКУ). Втім у тому ж п.п. 1 п. 292.1 ПКУ немає винятків для орендних доходів. Тож вони оподатковуються саме за єдиноподатковими правилами.

Втім податківці, як ми розуміємо, не стануть дослухатися до цих аргументів.

Чи є надія на суди

На жаль, надії немає. Та і взагалі є такі рішення, які неприємно дивують.

Наприклад, у ситуації, коли ФОП орендував нерухомість у юрособи дешевше за мінімум (визначений за Методикою № 1253), податківці зробили донарахування не орендодавцю, а ФОП-орендарю. І суд їх підтримав (постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 20.06.2023 у справі № 300/867/22). Тобто

норму п.п. 170.1.2 ПКУ взагалі використали для донарахувань ФОП-орендарю, який, типу, збагатився на дешевій оренді

Такий самий підхід бачимо в рішенні Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 18.01.2024 у справі № 300/7189/21 (ср. ). Ситуація така. Один ФОП здавав нерухомість у позичку (безоплатне користування) іншому ФОП. Податківці знов-таки причепилися саме до орендаря. Бо він на цьому, типу, збагатився, але не заплатив ПДФО з ВЗ. Суд податківців підтримав. Мовляв, слід було встановити орендну плату згідно з Методикою № 1253. А якщо здавати дешевше, то це дохід орендаря. При цьому на аргумент позивача, що між ФОП узагалі мають місце відносини не за договором оренди, а за договором позички, на яку п.п. 170.1.2 ПКУ не поширюється, суд відповів, що позивачем не надано жодних доказів виконання саме договору позички.

Також по ситуації, що нас цікавить, ВС підтримав податківців і взагалі навіть не став звертати уваги, що орендодавець діє як ФОП, а не як звичайна фізособа. Тобто

в суду навіть тіні сумніву не було щодо застосовності п.п. 170.1.2 ПКУ до орендодавців-ФОП

І хоча ВС і підкреслив, що відповідальним за оподаткування є податковий агент (тобто, виходить, орендар — суб’єкт господарювання), все одно підтримано було податківців, які зробили донарахування саме ФОП-орендодавцю (постанова ВС від 08.09.2020 у справі № 804/1570/16). Єдине, мова тут йшла про ФОП на загальній системі. Тобто може платнику ЄП пощастило би більше. Бо є додаткові аргументи на користь незастосування п.п. 170.1.2 ПКУ до орендодавців — ФОП на ЄП (див. вище). Втім ми б не покладали на це великих надій!

Щодо рішень на користь ФОП, то вони є, але поодинокі (наприклад, рішення Запорізького окружного адмінсуду від 15.01.2019 у справі № 280/4577/18) і вочевидь погоди не зроблять.

Сумний підсумок

Тож попри всю абсурдність ситуації, якщо податківці побачать, що в договорі оренди нерухомості розмір орендної плати є менше мінімального орендного платежу (визначеного за Методикою № 1253), то ризикують і сам ФОП на ЄП — орендодавець, і навіть орендар, якщо він також є ФОП.

Податківці:

— можуть стверджувати, що у такому разі ФОП-орендодавець на ЄП занизив свій ЄП-дохід від оренди. Відповідно якщо мова про групу 3 ЄП, то податківці збільшать ЄП-дохід від оренди для порівняння з ЄП-лімітом та донарахують ЄП та ВЗ із застосуванням санкцій за донарахування (згідно зі ст. 123 ПКУ). Якщо мова про групу 2 ЄП, то збільшать ЄП-дохід від оренди для порівняння з ЄП-лімітом, що наче і не так страшно, якщо по ЄП-ліміту є запас. Втім ще слід урахувати сказане нижче;

— судячи з судової практики, можуть стверджувати: якщо орендарем є ФОП чи звичайна фізособа, то тут має місце ще і додаткове благо на стороні орендаря (у сумі, на яку орендна плата за договором менше мінімального орендного платежу), з якого має бути сплачено ПДФО з ВЗ (з санкціями у разі несплати).

Усе це вкрай суперечливий підхід. Але, знов-таки, судова практика не є обнадійливою.

Висновки

  • Тим, хто не хоче проблем із податківцями, краще дослухатися до їх вимог, що розмір орендної плати, встановлений у договорі оренди нерухомості, повинен бути не менший, ніж мінімальна сума орендного платежу. У такому разі проблем не буде ні у ФОП-орендодавця, ні в орендаря.
  • Втім актуально це лише у випадку, коли на території, де знаходиться об’єкт нерухомості, орган місцевого самоврядування встановив мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна.
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з ліцензійним договором та договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa ic-prostir

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі