Ремонт в счет аренды: учет и налогообложение

В чем вопрос

Достаточно часто слышно от читателей о следующей ситуации. Арендатор собственными силами осуществляет капитальный ремонт фасадной части арендованного здания (ищет подрядчика, оплачивает стоимость работ и материалы), а арендодатель не компенсирует ему такие расходы напрямую, а дает право зачесть стоимость такого ремонта в счет начисленной ему арендной платы (зачет происходит ежемесячно в течение года). Как отразить такую операцию в бухгалтерском и налоговом учете?

Разрешение на работы

Начнем с того, что в этом случае речь наверняка идет о капитальном ремонте или улучшении объекта аренды. Ведь если бы речь шла о текущем ремонте, то его и так должен был за свой счет проводить арендатор. Это правило действует, если иное не установлено законом или договором (ч. 1 ст. 776 ГКУ).

А вот что касается осуществления капитального ремонта или улучшения арендованного объекта, то здесь стоит помнить, что:

— обязанность по проведению капитального ремонта по умолчанию возложена на арендодателя (ч. 2 ст. 776 ГКУ). Хотя стороны могут по соглашению между собой распределить обязанности по проведению капремонта;

— обязанность проведения улучшения также возложена на арендодателя. Для того, чтобы его мог сделать арендатор, у арендодателя следует получить соответствующее разрешение (ч. 1 ст. 778 ГКУ).

В вопросе речь идет о том, что капремонт или улучшение арендованного здания будет проводить арендатор. И будет делать он это именно после того, как получил разрешение на проведение работ. Поэтому, с юридической точки зрения, в этой части все хорошо.

Не возникнет проблем и с зачетом расходов на капремонт или улучшение арендованного объекта в счет арендной платы. По ч. 3 ст. 778 ГКУ арендатор, который проводит такие работы при согласии арендодателя, имеет право:

а) или на возмещение расходов,

б) или на их зачисление в арендную плату.

В то же время, чтобы не было лишних вопросов, советуем все равно должным образом узаконить проведение такой операции. А именно арендодателю следует заключить с арендатором договор подряда на проведение капитального ремонта или улучшение фасада арендованного помещения. В этом договоре стоит прописать: какие именно работы должны быть проведены, что для выполнения ремонтных работ арендатор имеет право привлекать субподрядчиков и что арендодатель не будет оплачивать выполненный ремонт денежными средствами. Оплата будет происходить путем зачета встречных требований по арендной плате здания, которое ремонтируется.

К сведению!

Дело в том, что плательщикам ЕН первой — третьей групп запрещено проводить неденежные расчеты за предоставленные услуги (с точки зрения НКУ, аренда — это услуга). Об этом прямо говорит п. 291.6 НКУ.

Зачет встречных требований как раз и является запрещенным неденежным способом расчетов. Детали можно найти в статье «Ограничения форм расчетов для плательщиков единого налога» // «Налоги & бухучет», 2025, № 42.

Последствия осуществления такой операции очень негативные:

— потеря статуса плательщика ЕН (п.п. 4 п.п. 298.2.3 НКУ);

— налогообложение дохода, полученного в неденежной форме расчетов, по ставке 15 % для ФЛП — плательщиков групп 1, 2, 3 (п.п. 3 п. 293.4 НКУ) или двойной ставке для юрлиц — плательщиков группы 3 (п.п. 2 п. 293.5 НКУ).

Бухгалтерский учет

У арендатора. В нашем случае арендодатель компенсирует расходы арендатора на капремонт или улучшение ОС путем зачета их в счет арендной платы. Такую операцию арендатор отражает как продажу работ (услуг).

Для этого:

1) расходы на ремонт или улучшение накапливаются на субсчете 23 «Производство» (Дт 23 — Кт 20, 63, 68, 66, 65 и т. п.);

2) по завершению работ составляется акт приема-передачи. В этот момент признается доход (Дт 36, 377 — Кт 703) и списывается себестоимость (Дт 903 — Кт 23).

В доходы и расходы включается полная стоимость ремонта, поскольку передаются все работы сразу.

Дальше арендатор ежемесячно:

— относит начисленную арендную плату в расходы деятельности (Дт 91, 92, 23 — Кт 63, 685) и признает кредиторскую задолженность перед арендодателем;

— погашает по акту зачета встречных требований арендную задолженность стоимостью проведенных ремонтных работ (Дт 63, 685 — Кт 36, 377).

Если засчитывается только часть арендной платы, остальное уплачивается деньгами.

У арендодателя. При получении от арендатора работ по ремонту фасада арендодатель должен определить их влияние на экономические выгоды (пп. 14, 15 НП(С)БУ 7 «Основные средства»):

— если работы только поддерживают или восстанавливают здание — это обычный ремонт, расходы относятся на расходы деятельности, где используется здание (Дт 91, 92, 23 — Кт 63, 685);

— если же они повышают будущие выгоды — это улучшение. В таком случае

Увеличение первоначальной стоимости здания осуществляется через счет 15 «Капитальные инвестиции». Сначала в момент получения акта проведенных работ все расходы в учете накапливаются на субсчете 152 (Дт 152 — Кт 63, 685). Потом на их сумму увеличивается первоначальная стоимость здания (Дт 103 — Кт 152).

Дальше арендодатель ежемесячно:

— по актам признает доход от аренды и дебиторскую задолженность арендатора (Дт 36, 377 — Кт 703), одновременно списывая себестоимость услуг (Дт 903 — Кт 23);

— по договоренности может засчитывать арендную плату в счет ремонтных работ по акту встречных требований (Дт 63, 685 — Кт 36, 377).

Налог на прибыль

У арендатора. В налоговоприбыльном учете арендатора операцию по ремонту фасада здания и зачет стоимости ремонта в счет уплаты арендной платы следует отражать по правилам бухучета. Это касается как малодоходников, так и высокодоходников. Ведь НКУ налоговых разниц при осуществлении таких операций не содержит.

У арендодателя. Если ремонт фасада здания будет признан обычным ремонтом, который сразу попадает в расходы периода, то у всех плательщиков налога на прибыль (как малодоходников, так и высокодоходников) эта операция будет отражена по правилам бухучета. Ведь в НКУ именно для таких операций разниц не предусмотрено.

Другое дело, когда ремонт будет признан улучшением. Тогда малодоходники, которые отказались от разниц, будут все отражать по правилам бухучета. А вот у высокодоходников и малодоходников-добровольцев эта операция повлияет на расчет амортизационных налоговых разниц (пп. 138.1 и 138.2 НКУ) Ведь после улучшения фасада здания, которое находится в аренде, изменится стоимость, которая подлежит амортизации, и, вероятно, изменится срок полезного использования здания, а это может изменить и «налоговые» сроки амортизации.

НДС-учет

У арендатора. Арендатор — плательщик НДС может отнести в налоговый кредит НДС по материалам и услугам для ремонта, если получил правильно составленную и зарегистрированную НН (п. 198.2 НКУ).

Передача произведенных работ арендодателю считается поставкой и облагается НДС на дату первого события (п. 187.1 НКУ). Если расчет происходит путем зачета в счет арендной платы, такой датой является акт приема-передачи работ или другой документ, который свидетельствует о передаче работ от арендатора арендодателю.

НДС, начисленный арендодателем на арендные услуги, арендатор включает в налоговый кредит на основании должным образом оформленной и зарегистрированной НН.

У арендодателя. Входящий НДС в отношении предоставленных арендатором услуг по ремонту фасада здания арендодатель может включить в налоговый кредит. Главное, чтобы на предприятие-арендодателя была должным образом зарегистрирована НН в ЕРНН.

Что касается начисления НДС при предоставлении арендных услуг, то эта операция, независимо от того, будет арендатор уплачивать арендную плату средствами или погашать ее путем зачета задолженности за осуществленный ремонт, облагается НДС по общим правилам.

В то же время если арендатор будет засчитывать в погашение арендной платы стоимость ремонтных работ, то будут возникать налоговые обязательства по НДС именно на дату составления акта предоставленных услуг. И так будет до тех пор, пока не исчерпается задолженность перед арендатором за предоставленные им ремонтные работы.