Ремонт у рахунок оренди: облік та оподаткування

У чому питання

Доволі часто чути від читачів про таку ситуацію. Орендар власними силами здійснює капітальний ремонт фасадної частини орендованої будівлі (шукає підрядника, оплачує вартість робіт і матеріали), а орендодавець не компенсує йому такі витрати напряму, а дає право зарахувати вартість такого ремонту в рахунок нарахованої йому орендної плати (зарахування відбувається щомісячно протягом року). Як відобразити таку операцію в бухгалтерському та податковому обліку?

Дозвіл на роботи

Розпочнемо з того, що в цьому випадку мова, напевно, йде про капітальний ремонт або поліпшення об’єкта оренди. Адже якби мова йшла про поточний ремонт, то його і так мав за свій рахунок проводити орендар. Це правило діє, якщо інше не встановлене законом або договором (ч. 1 ст. 776 ЦКУ).

А от що стосується здійснення капітального ремонту чи поліпшення орендованого об’єкта, то тут варто пам’ятати, що:

— обов’язок з проведення капітального ремонту за замовчуванням покладено на орендодавця (ч. 2 ст. 776 ЦКУ). Хоча сторони можуть за угодою між собою розподілити обов’язки з проведення капремонту;

— обов’язок проведення поліпшення також покладено на орендодавця. Для того щоб його міг зробити орендар, у орендодавця слід отримати відповідний дозвіл (ч. 1 ст. 778 ЦКУ).

У запитанні йдеться про те, що капремонт або поліпшення орендованої будівлі буде проводити орендар. І робитиме він це саме після того, як отримав дозвіл на проведення робіт. Тому, з юридичної точки зору, в цій частині все добре.

Не виникне проблем і з зарахуванням витрат на капремонт чи поліпшення орендованого об’єкта в рахунок орендної плати. За ч. 3 ст. 778 ЦКУ орендар, який виконує такі роботи за згодою орендодавця, має право:

а) або на відшкодування витрат,

б) або на їх зарахування в орендну плату.

Водночас щоб не було зайвих запитань, радимо все одно належним чином узаконити проведення такої операції. А саме орендодавцю слід укласти з орендарем договір підряду на проведення капітального ремонту або поліпшення фасаду орендованого приміщення. У цьому договорі варто прописати: які саме роботи мають бути проведені, що для виконання ремонтних робіт орендар має право залучати субпідрядників і що орендодавець не буде оплачувати виконаний ремонт грошовими коштами. Оплата відбуватиметься шляхом зарахування зустрічних вимог з орендної плати будівлі, що ремонтується.

До відома!

Річ у тому, що платникам ЄП першої — третьої груп заборонено проводити негрошові розрахунки за надані послуги (з точки зору ПКУ, оренда — це послуга). Про це прямо говорить п. 291.6 ПКУ.

Залік зустрічних вимог як раз і є забороненим негрошовим способом розрахунків. Деталі можна знайти у статті «Обмеження форм розрахунків для платників єдиного податку» // «Податки & бухоблік», 2025, № 42.

Наслідки здійснення такої операції дуже негативні:

— втрата статусу платника ЄП (п.п. 4 п.п. 298.2.3 ПКУ);

— оподаткування доходу, отриманого у негрошовій формі розрахунків, за ставкою 15 % для ФОП — платників груп 1, 2, 3 (п.п. 3 п. 293.4 ПКУ) або подвійною ставкою для юросіб — платників групи 3 (п.п. 2 п. 293.5 ПКУ).

Бухгалтерський облік

В орендаря. У нашому випадку орендодавець компенсує витрати орендаря на капремонт чи поліпшення ОЗ шляхом зарахування їх у рахунок орендної плати. Таку операцію орендар відображає як продаж робіт (послуг).

Для цього:

1. Витрати на ремонт чи поліпшення накопичуються на субрахунку 23 «Виробництво» (Дт 23 — Кт 20, 63, 68, 66, 65 тощо).

2. Після завершення робіт складається акт приймання-передачі. У цей момент визнається дохід (Дт 36, 377 — Кт 703) і списується собівартість (Дт 903 — Кт 23).

У доходи та витрати включається повна вартість ремонту, оскільки передаються всі роботи одразу.

Далі орендар щомісяця:

— відносить нараховану орендну плату у витрати діяльності (Дт 91, 92, 23 — Кт 63, 685) і визнає кредиторську заборгованість перед орендодавцем;

— погашає за актом зарахування зустрічних вимог орендну заборгованість вартістю виконаних ремонтних робіт (Дт 63, 685 — Кт 36, 377).

Якщо зараховується лише частина орендної плати, решта сплачується грошима.

В орендодавця. При отриманні від орендаря робіт з ремонту фасаду орендодавець має визначити їх вплив на економічні вигоди (пп. 14, 15 НП(С)БО 7 «Основні засоби»):

— якщо роботи лише підтримують або відновлюють будівлю — це звичайний ремонт, витрати відносяться на витрати діяльності, де використовується будівля (Дт 91, 92, 23 — Кт 63, 685);

— якщо ж вони підвищують майбутні вигоди — це поліпшення. У такому разі

Збільшення первісної вартості будівлі здійснюється через рахунок 15 «Капітальні інвестиції». Спочатку в момент отримання акта виконаних робіт усі витрати в обліку накопичуються на субрахунку 152 (Дт 152 — Кт 63, 685). Потім на їх суму збільшується первісна вартість будівлі (Дт 103 — Кт 152).

Далі орендодавець щомісяця:

— за актами визнає дохід від оренди й дебіторську заборгованість орендаря (Дт 36, 377 — Кт 703), одночасно списуючи собівартість послуг (Дт 903 — Кт 23);

— за домовленістю може зараховувати орендну плату в рахунок ремонтних робіт за актом зустрічних вимог (Дт 63, 685 — Кт 36, 377).

Податок на прибуток

В орендаря. У податково-прибутковому обліку орендаря операцію з ремонту фасаду будівлі і зарахування вартості ремонту в рахунок сплати орендної плати слід відображати за правилами бухобліку. Це стосується як малодохідників, так і високодохідників. Адже ПКУ податкових різниць при здійсненні таких операцій не містить.

В орендодавця. Якщо ремонт фасаду будівлі буде визнаний звичним ремонтом, який відразу потрапляє до витрат періоду, то у всіх платників податку на прибуток (як малодохідників, так і високодохідників) ця операція буде відображена за правилами бухобліку. Адже у ПКУ саме для таких операцій різниць не передбачено.

Інша справа, коли ремонт буде визнаний поліпшенням. Тоді у малодохідників, що відмовилися від різниць, будуть усе відображати за правилами бухобліку. А от у високодохідників і малодохідників-добровольців ця операція вплине на розрахунок амортизаційних податкових різниць (пп. 138.1 та 138.2 ПКУ) Адже після поліпшення фасаду будівлі, яка перебуває в оренді, зміниться вартість, яка підлягає амортизації, та, ймовірно, зміниться строк корисного використання будівлі, а це може змінити і «податкові» строки амортизації.

ПДВ-облік

В орендаря. Орендар — платник ПДВ може віднести до податкового кредиту ПДВ за матеріалами й послугами для ремонту, якщо отримав правильно складену та зареєстровану ПН (п. 198.2 ПКУ).

Передача виконаних робіт орендодавцю вважається постачанням і оподатковується ПДВ на дату першої події (п. 187.1 ПКУ). Якщо розрахунок відбувається шляхом зарахування у рахунок орендної плати, такою датою є акт приймання-передачі робіт чи інший документ, що свідчить про передачу робіт від орендаря орендодавцю.

ПДВ, нарахований орендодавцем на орендні послуги, орендар включає до податкового кредиту на підставі належно оформленої та зареєстрованої ПН.

В орендодавця. Вхідний ПДВ щодо наданих орендарем послуг з ремонту фасаду будівлі орендодавець може включити до податкового кредиту. Головне, щоб на підприємство-орендодавця була належним чином зареєстрована ПН у ЄРПН.

Що стосується нарахування ПДВ при наданні орендних послуг, то ця операція, незалежно від того, буде орендар платити орендну плату коштами чи погашатиме її шляхом заліку заборгованості за здійснений ремонт, оподатковується ПДВ за загальними правилами.

Водночас якщо орендар зараховуватиме у погашення орендної плати вартість ремонтних робіт, то виникатимуть податкові зобов’язання з ПДВ саме на дату складання акта наданих послуг. І так буде до того часу, поки не вичерпається заборгованість перед орендарем за надані ним ремонтні роботи.