ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ
Щодо оренди державного майна
Лист від 10.05.2011 р. № 10-16-6393
(витяг)
<…>
1. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» під поняттям «підприємства» у цьому Законі розуміються також і організації. У свою чергу, відповідно до частини 3 статті 83 Цивільного кодексу України установа є організацією, створеною однією або кількома особами (засновниками), які не беруть участі в управлінні нею, шляхом об’єднання (виділення) їхнього майна для досягнення мети, визначеної засновниками, за рахунок цього майна.
Таким чином,
норма щодо можливості бути орендодавцем нерухомого державного майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, поширюється і на бюджетні установи та організації.2. Відповідно до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774, орендар зобов’язується щомісяця до 15 числа надавати орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати за попередній місяць. Таким чином,
орендна плата за поточний місяць може сплачуватися і в наступному місяці, коли вже буде відомим індекс інфляції за поточний місяць.Що стосується бюджетних установ, які відповідно до пункту 10 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна сплачують оренду плату в розмірі
1 гривні на рік, то ця плата, як правило, сплачується протягом місяця після укладання договору оренди, а надалі індексується за кожний рік оренди нерухомого державного майна.3. Відповідно до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» однією із
істотних умов договору оренди є, зокрема, забезпечення виконання зобов’язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо. Закон не передбачає винятків із цієї норми.4. Відповідно до пункту 20 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 13.10.2004 р. № 2149, надані учасниками конкурсу матеріали і пропозиції (крім пропозиції щодо розміру орендної плати) розглядаються на засіданнях комісії до проведення конкурсу з метою формування списку учасників, допущених до подання конкурсних пропозицій орендної плати. Зазначений список затверджується наказом орендодавця. Орендодавець протягом робочого дня після затвердження списку повідомляє учасників конкурсу тими засобами зв’язку, які вони обрали, про їх допущення або недопущення (із зазначенням підстав) до подання конкурсних пропозицій орендної плати. У разі надходження однієї пропозиції, яка відповідає умовам конкурсу, з особою, яка її подала, укладається договір оренди.
5. Щодо плати за користування земельною ділянкою, то зазначаємо, що користування земельною ділянкою не є предметом договору оренди державного майна.
Плата за користування земельною ділянкою регулюється окремо.
Заступник Голови Фонду І. Хотей
КОМЕНТАР РЕДАКЦІЇ
ПИТАННЯ ОРЕНДИ ДЕРЖМАЙНА: РОЗ’ЯСНює ФДМУ
У
листі, що коментується, Фонд державного майна України (далі — ФДМУ) розглядає низку актуальних питань, що стосуються оренди майна бюджетних установ. Зупинимося на них докладно з урахуванням змін, які нещодавно було внесено Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо орендних відносин» від 21.04.2011 р. № 3269-VI (далі — Закон № 3269) до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269 // «Бюджетна бухгалтерія», 2011, № 22).1.
Попередня редакція ст. 5 Закону № 2269 передбачала, що орендодавцями є підприємства — щодо індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абз. 2 і 3 цієї статті, — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, ділянок) та нерухомого майна, площа якого перевищує 200 кв. м.Як вказує ФДМУ в
листі, що коментується, ця норма, тобто можливість бути орендодавцем нерухомого державного майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м, поширювалася і на бюджетні установи та організації.Проте слід звернути увагу, що цією нормою
бюджетні установи не могли керуватися повною мірою, адже на той момент існували суперечності між ст. 5 Закону № 2269 та ст. 287 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі — ГКУ). Так, ст. 287 ГКУ передбачала, що орендодавцями державного та комунального майна є, зокрема, державні (комунальні) підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу орендодавців, зазначених у п. 2 цієї статті, — також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.Отже, унаслідок таких суперечностей починаючи з 01.01.2004 р. бюджетні установи та організації фактично
були позбавлені права виступати як орендодавці нерухомого майна будь-якої площі, а надавати таке майно в оренду могли лише з дозволу ФДМУ, його регіональних відділень або органів, уповноважених управляти комунальним майном. До речі, свого часу на цей момент звертав увагу ФДМУ в інструктивному листі від 13.02.2004 р. № 10-16-1962.І лише після внесення
Законом № 3269 змін до ст. 5 Закону № 2269 та ст. 287 ГКУ ці суперечності нарешті усунено. Сьогодні бюджетні установи та організації можуть бути орендодавцями нерухомого державного і комунального майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м.2.
Пунктом 3.3 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — Типовий договір), передбачено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Аналогічна вимога міститься в п. 13 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786).Приклад розрахунку місячної орендної плати та її коригування на індекс інфляції було наведено в газеті «Бюджетна бухгалтерія», 2011, № 16.
Як відомо, щодо розміру орендної плати для бюджетних організацій є окрема норма. Так, згідно з
п. 10 Методики № 786 розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету, державними та комунальними закладами охорони здоров’я, що утримуються за рахунок державного та місцевих бюджетів, становить 1 грн.У зв’язку з цим виникає питання про необхідність індексації орендної плати, що сплачується бюджетними установами. Як зазначає ФДМУ в
листі, що коментується, ця плата, як правило, перераховується протягом місяця після укладення договору оренди, і тому в подальшому підлягає індексації за кожний рік оренди нерухомого державного майна.Таким чином, орендна плата, що сплачується бюджетними установами — орендарями, підлягає індексації. Однак на відміну від загального порядку індексації орендної плати у цьому випадку такий розрахунок здійснюватиметься один раз на рік у строки, установлені в договорі оренди.
3.
З метою своєчасного отримання орендної плати в договорі оренди має бути передбачено обов’язок орендаря зі сплати пені за порушення строків сплати орендної плати (ст. 10 Закону № 2269).Крім того, у
п. 3.7 Типового договору зазначено: орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та балансоутримувачу з урахуванням пені за кожний день прострочення, уключаючи день оплати.Як зазначав ФДМУ в
листі від 19.06.2007 р. № 10-16-9580 (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2007, № 26, с. 20), пеня встановлюється, як правило, у розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості.Водночас слід звернути увагу на особливості розпорядження такими коштами.
Річ у тім, що бюджетні установи в разі отримання пені від орендарів за прострочення орендного платежу не зможуть включити суму пені до власних надходжень, оскільки у
ст. 13 Бюджетного кодексу України від 08.06.2010 р. № 2456-VI у складі власних надходжень бюджетних установ не передбачено такий вид надходжень, як пеня (штраф та інші види забезпечення виконання зобов’язань), на відміну від безпосередньо плати за оренду майна.Як зазначало Держказначейство в
листі від 13.04.2007 р. № 3.3-07/877-4520 (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2007, № 17), доходи бюджетних установ, що не належать до жодної із груп власних надходжень, не можуть належати бюджетним установам та повинні перераховуватися в дохід бюджету.Отже, уся сума пені, отриманої орендодавцем за прострочення сплати орендної плати від орендаря,
підлягає перерахуванню в дохід відповідного бюджету. Такого висновку дійшли й фахівці Держказначейства (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2009, № 31, с. 20).4.
Зауважимо, що Законом № 3269 установлено новий порядок прийняття рішення про надання майна в оренду та визначення орендарів. Так, згідно з оновленою редакцією ст. 9 Закону № 2269 орендодавець протягом п’яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, — органом Антимонопольного комітету України), а в разі, якщо заява про оренду майна не потребує погодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди та повідомляє про це заявника.Після закінчення строку, передбаченого для прийняття заяв про оренду відповідного майна, орендодавець протягом трьох днів приймає рішення за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди. Якщо
подано лише одну заяву, то конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.Порядок
проведення конкурсу тепер визначатиметься:— для об’єктів, що перебувають у державній власності, — Кабміном, а не ФДМУ. Нагадаємо: наразі діє
Порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 13.10.2004 р. № 2149. Цілком очевидно, що найближчим часом цей документ утратить чинність. До речі, на сайті ФДМУ (www.spfu.gov.ua) можна ознайомитися з проектом постанови КМУ «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна»;— для об’єктів, які належать АР Крим, — органами, визначеними Верховною Радою АР Крим;
— для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, — органами місцевого самоврядування.
5.
Останнє питання, розглянуте ФДМУ в листі, що коментується, стосується плати за користування земельною ділянкою, на якій розташована надана в оренду будівля (приміщення). У цьому листі абсолютно справедливо вказується, що плата за користування земельною ділянкою регулюється окремо, тобто не підпадає під сферу дії Закону № 2269.Так,
ст. 797 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV передбачено: плата, що справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремих частин), складається з плати за користування ними та плати за користування земельними ділянками.Ґрунтуючись на цій нормі, при укладенні договорів оренди приміщень орендодавці часто висувають вимогу про компенсацію орендарем витрат бюджетної установи, пов’язаних зі сплатою податку на землю. Нагадаємо: бюджетні установи звільнені від сплати податку на землю згідно зі
ст. 282 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ), однак зобов’язані сплачувати цей податок, якщо надають свої будівлі (їх частини) в оренду (п. 284.3 ПКУ).Свого часу ГоловКРУ в
листі від 15.06.2007 р. № 25-18/446 зазначало: орендарі можуть відшкодовувати земельний податок тільки у випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди приміщень. В іншому разі орендодавець не має правових підстав вимагати від орендаря відшкодування своїх витрат на сплату земельного податку.Таким чином, при укладенні договору оренди приміщення
сторони можуть передбачити, що орендодавець, крім орендної плати, має право на відшкодування земельного податку. У цьому випадку орендар компенсуватиме орендодавцю — бюджетній організації витрати зі сплати земельного податку.Також про особливості обліку сум відшкодування земельного податку орендодавцем — бюджетною організацією йшлося в листах Держказначейства від 25.05.2010 р. № 15-04/1166-8951 (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2010, № 31) і від 11.08.2010 р. № 17-06/1999-14985.
