Нагадаємо: основними документами, що визначають організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, є Закон України «Про оренду державного майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII та Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786.
Відповідно до п. 3 цієї Методики до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов’язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
Зазначене свідчить про те, що вартість комунальних послуг та енергоносіїв, спожитих орендарем, не може бути включена до суми орендної плати і повинна сплачуватися орендарем окремо.
Враховуючи вищезазначене, орендар повинен сплачувати за спожиті комунальні послуги та енергоносії на підставі укладеного з орендодавцем окремого договору — Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю (далі — Договір). Примірна форма такого Договору затверджена наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774.
Слід зазначити: відповідно до п. 5.13 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774, Договір повинен бути укладений протягом 15 робочих днів після підписання договору оренди.
Саме під час укладання такого Договору орендодавець і орендар визначають порядок розрахунків за спожиті комунальні послуги та енергоносії.
Окремо хотілось би відмітити, що поряд з витратами, пов’язаними зі споживанням орендарем комунальних послуг та енергоносіїв, орендодавець має право передбачити в Договорі інші витрати, які він несе на утримання будівлі, в якій розташовано приміщення, що здано в оренду.
Зокрема, в п. 1.1 Договору визначено, що балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, а також утримання прибудинкової території, а орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання вказаних робіт пропорційно до займаної ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру послуг, наданих балансоутримувачем за цим Договором.
Отже, під визначення «обслуговування та експлуатація будівлі» можна підвести майже усі витрати, пов’язані з обслуговуванням будівлі та прибудинкової території, тобто витрати на:
— вивіз сміття;
— прибирання місць загального користування;
— охорону або сигналізацію;
— ремонт;
— дезінсекцію та дератизацію тощо.
Безумовно, всі ці моменти слід чітко визначити в Договорі. При цьому орендар повинен розуміти, чи дійсно такі витрати в якійсь мірі мають відношення до орендованого приміщення.
Що мається на увазі? Наприклад, орендоване приміщення розташоване на 1 поверсі 5-поверхової будівлі з ліфтом, має окремий вхід і відокремлено від загального приміщення будівлі. Проте орендодавець передбачає в Договорі витрати на утримання ліфта, яким орендар взагалі не користується, та прибирання холу центрального входу, до якого орендар також не має ніякого відношення. У випадку сплати орендарем таких витрат працівники контролюючих органів будуть вважати їх безпідставними.
Усе ж таки повернемося до порядку розрахунків за спожиті комунальні послуги та енергоносії. Отже, у разі відсутності в орендаря окремих приладів обліку споживання комунальних послуг та енергоносіїв розрахунки таких витрат здійснюватиме орендодавець виходячи з певних критеріїв.
Так, поряд із зазначеним вище критерієм розрахунку витрат балансоутримувача «пропорційно до займаної орендарем площі» існують і інші критерії, які обираються і затверджуються в Договорі за згодою сторін.
Зокрема, такими критеріями є:
— при визначенні обсягу послуг з водопостачання і водовідведення — виходячи з кількості користувачів;
— при визначенні споживання електричної енергії — виходячи з кількості, потужності та часу роботи електричного обладнання.
Таким чином, у Договорі слід чітко визначити алгоритм нарахування плати за спожиті орендарем комунальні послуги та енергоносії.
Коротко зупинимось на алгоритмі нарахування такої плати.
Зокрема, розрахунок плати за споживання послуги з теплопостачання здійснюють пропорційно площі приміщення, займаної орендарем, відносно загальної площі всієї будівлі. Як правило, в Договорі визначають відсоткове відношення площі орендаря до загальної площі всієї будівлі.
Але зверніть увагу: при проведенні розрахунків слід враховувати лише опалювальну площу будівлі, розмір якої зазначений у технічному паспорті на будівлю, а також в договорі з теплопостачальною організацією.
Розрахунок плати за споживання послуг з водопостачання і водовідведення здійснюють, як правило, пропорційно чисельності працівників орендаря відносно загальної чисельності працівників, що працюють у будівлі.
При такому розрахунку слід особливу увагу приділяти саме загальній чисельності працівників, що працюють у будівлі, адже кожного місяця вона буде коливатися, оскільки окремі працівники можуть перебувати на лікарняному, у відпустці, відрядженні тощо.
Розрахунок плати за споживання послуг з електропостачання здійснюється виходячи з кількості, потужності та часу роботи електроприладів, які розміщені в орендованому приміщенні.
Радимо вам при укладенні Договору спільно з представниками орендодавця провести контрольний огляд орендованого приміщення і задокументувати наявність усіх електроприладів та точок освітлення. Після такого огляду на підставі наявних документів (технічних паспортів) слід визначити потужність електричних приладів і точок освітлення та узгодити режим їх роботи.
До визначення режиму роботи слід поставитись дуже ретельно і виважено.
Усі розуміють, що електричним чайником, потужність якого 2 кВт/год, не будуть користуватись 8 годин на день та 22 робочі дні на місяць, тому при визначенні режиму його роботи слід врахувати, що він, наприклад, використовується лише під час обідньої перерви для підігріву води для 5 працівників орендаря. Визначивши необхідний об’єм води, наприклад 1,5 л (5 працівників х 0,3 л), та той факт, що електрочайник підігріває воду необхідного об’єму за 1 хвилину, шляхом нескладних обчислень отримуємо, що в день такий чайник споживає 0,033 кВт/год (2 кВт/год : 60 хв) та відповідно за місяць — 0,726 кВт/год (0,033 кВт/год х 22 дні).
Також порадимо при проведенні розрахунків споживання електричної енергії для освітлення орендованого приміщення враховувати пори року, оскільки влітку тривалість роботи освітлювальних приладів за наявності достатньої кількості вікон буде значно менша, ніж взимку.
Результати контрольного огляду та усі розрахунки слід оформити документально, і такий документ повинен стати додатком до Договору.
Слід розуміти, що в процесі діяльності у разі збільшення або зменшення кількості електроприладів, кількості працюючих або інших змін орендар зобов’язаний повідомляти орендодавця про такі зміни та відповідно вносити зміни до Договору.
Пам’ятайте, що орендарю все ж таки не слід повністю покладатися на орендодавця навіть за умови наявності Договору, в якому передбачені всі нюанси, та час від часу ретельно перевіряти рахунки, які він виставляє.
