Заборони щодо оренди приміщення бюджетними установами у «не бюджетників» чинне законодавство не містить.
Але в такому випадку Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII та Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786), не застосовуються, адже орендодавець не є власником державного або комунального майна. Тому під час цих орендних відносин слід керуватися Господарським кодексом України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі — ГКУ) та Цивільним кодексом України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Звичайно орендні відносини між орендодавцем і орендарем визначаються в договорі оренди.
Так, згідно із ст. 283 ГКУ за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) може бути об’єктом оренди відповідно до ч. 3 ст. 293 ГКУ.
Істотними умовами договору оренди є:
1) об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
2) строк, на який укладається договір оренди;
3) орендна плата з урахуванням її індексації;
4) порядок використання амортизаційних відрахувань;
5) відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Також у договорі оренди доцільно зафіксувати:
— стан, у якому перебуває майно на момент його приймання-передачі;
— визначення поточного та капітального ремонту, що може ґрунтуватися на відповідному нормативно-правовому акті та/або наведено в тому обсязі, як його розуміють сторони договору;
— вид (види) ремонту, який здійснюватиме кожна зі сторін, його обсяг (які роботи підлягають виконанню чи які деталі, частини, елементи майна підлягають заміні (відновленню) у межах того чи іншого виду ремонту та за чий кошт він має здійснюватися;
— строк, протягом якого майно мають відремонтувати, та наслідки порушення цього обов’язку.
Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі, якщо після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря.
Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Оренда майна передбачає платність користування майном. Тож орендар має сплачувати орендодавцю орендну плату.
Орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
При цьому орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.
Орендна плата встановлюється у грошовій формі. Строки її внесення визначаються в договорі.
Умови припинення договору оренди визначені ст. 291 ГКУ.
Одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Договір оренди припиняється у разі:
— закінчення строку, на який його було укладено;
— викупу (приватизації) об’єкта оренди;
— ліквідації суб’єкта господарювання — орендаря;
— загибелі (знищення) об’єкта оренди.
Також договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.
На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦКУ для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 ГКУ.
Підстави розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін визначені у ст. 783 та 784 ЦКУ.
Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо:
1) орендар користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) орендар без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі;
3) орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) орендар не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря.
Орендар має право вимагати розірвання договору оренди, якщо:
1) орендодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
2) орендодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.
Також звернемо вашу увагу на питання ремонту приміщення.
У цьому випадку питання регулюється ст. 776 ЦКУ.
Поточний ремонт орендованого майна проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Капітальний ремонт орендованого майна проводиться орендодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
При цьому якщо орендодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:
1) відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Що стосується встановлення суми орендної плати, то як ми вже зазначали, Методика № 786 не поширюється на визначення орендної плати орендодавцем — приватним підприємцем. Тож такий орендодавець самостійно визначає розмір орендної плати.
