Безхазяйне майно: як прийняти у власність

Законодавчий базис

Питання набуття права на безхазяйну річ насамперед регламентовано ст. 335 ЦКУ. Так, безхазяйною вважається річ, яка не має власника або власник якої невідомий. При цьому майно не може бути визнано безхазяйним, якщо його власник відомий, але місце його знаходження на цей момент — невідоме. Це саме стосується й майна, яким користуються члени сім´ї, родичі власника чи яким управляють інші особи за дорученням власника. Також слід пам’ятати: майно громадянина, визнаного безвісно відсутнім, не може перейти у власність іншої особи. Адже над таким майном за рішенням суду встановлюється опіка.

Безхазяйні нерухомі речі підлягають взяттю на облік органом, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою ОМС, на території якого вони розміщені.

Майте на увазі: про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік необхідно обов’язково подати оголошення у друкованих ЗМІ. Цього вимагає ч. 2 ст. 335 ЦКУ.

Передача безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність здійснюється виключно за рішенням суду.

Разом з тим ч. 3 ст. 335 ЦКУ передбачена можливість набувати власність на безхазяйні рухомі речі за набувальною давністю.

Виняток становлять випадки, визначені ст. 336, 338, 341 і 343 ЦКУ (набуття права власності на рухому річ, від якої власник відмовився, на знахідку, бездоглядну домашню тварину, скарб відповідно).

Зміст терміну «набувальна давність» розкрито у ст. 344 ЦКУ. Зокрема, особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом 10 років або рухомим майном — протягом п’яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність). Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом. Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.

При цьому особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є (ч. 2 ст. 344 ЦКУ). Окрім того, особа може набути право власності за набувальною давністю, якщо вона заволоділа майном на підставі договору з його власником і останній не пред’явив вимоги щодо повернення такого майна після закінчення строку договору. Однак набуття права власності у такий спосіб на нерухоме майно можливе лише через 15 років з часу спливу позовної давності, а на рухоме майно — щонайменше через п’ять. Водночас набувальна давність не переривається у разі втрати володільцем майна не з власної волі за умови його повернення протягом одного року або пред’явлення протягом цього строку позову про його витребування.

Ще однією підставою для набуття територіальною громадою права власності на нерухоме майно є визнання його відумерлим.

І передусім це стосується житлових будинків та житлових приміщень.

Процедуру визнання спадщини відумерлою (нерухомого майна — відумерлим) урегульовано ст. 1277 ЦКУ.

Отже, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття ОМС подає до суду заяву про визнання спадщини відумерлою.

Таку заяву можна подати також після спливу одного року. Проте у цьому випадку початком відліку буде день відкриття спадщини (ч. 2 ст. 1277 ЦКУ).

Нерухоме майно, визнане судом відумерлим, переходить у власність територіальної громади за його місцезнаходженням. На це вказує ч. 3 ст. 1277 ЦКУ.

Алгоритм дій ОМС

Для виявлення, взяття на облік та прийняття безхазяйного майна у комунальну власність необхідно здійснити низку організаційних та практичних заходів. Умовно всі ці заходи можна зобразити у вигляді покрокового алгоритму, наведеного нижче.

Причому перші п’ять кроків фактично описують юридичну процедуру набуття права власності на безхазяйне майно. Тоді як останній за черговість, але не за значимістю, крок — це бухгалтерська процедура зарахування прийнятого у комунальну власність майна на баланс відповідного ОМС.

Розглянемо кожен із цих кроків детальніше.

Питання виявлення безхазяйного нерухомого майна можна вирішувати різними способами. Наприклад, отримання від мешканців громади інформації про наявність на території громади будівель, чи приміщень, за якими ніхто не доглядає та які не використовуються за призначенням. Також можливе виявлення безхазяйного майна виконавчими органами сільських, селищних, міських рад під час виконання ними свої повноважень.

Адже облік житлового фонду відповідно до закону та здійснення контролю за його використанням належить до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад. Це прописано у п.п. 5 п. «б» ст. 30 Закону № 280.

Однак з урахуванням практики, яка склалася при оформленні безхазяйного майна, найбільш раціональним є створення спеціальної постійно діючої комісії при виконкомі.

Така комісія має опікуватися питаннями безхазяйного нерухомого майна на території населених пунктів ради.

Також слід розробити Положення про таку комісію, де слід чітко визначити періодичність проведення її засідань (наприклад, у разі потреби) та коло обов’язків. У цьому документі необхідно прописати чітку процедуру виявлення та оформлення факту наявності безхазяйного нерухомого майна. Також слід розробити і навести у додатку до зазначеного Положення форму акта для відображення факту наявності безхазяйного майна.

Створена ОМС комісія, яка буде опікуватися питаннями безхазяйного нерухомого майна, у випадку виявлення таких об’єктів має проінспектувати їх.

За результатами обстеження комісія складає акт за формою, розробленою і затвердженою ОМС. У цьому документі слід навести якомога детальніший опис виявлених об’єктів, інформацію про їх фактичний стан та місце знаходження. Складений акт комісія виносить на розгляд та затвердження виконкому.

Після цього виконком направляє запит до Бюро технічної інвентаризації щодо наявності технічної документації на відповідний об’єкт. Одночасно слід підготувати і подати запит до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, з метою отримання відомостей про власника майна.

Подальші дії залежатимуть від відповідей, одержаних за цими запитами.

Якщо технічна документація на відповідний об’єкт нерухомості відсутня — слід замовити її виготовлення. У разі ж наявності технічної документації, ставте питання щодо надання дубліката чи копії.

Якщо відомості про власника виявленого майна відсутні, тоді подавайте до органу держреєстрації прав на нерухоме майно заяву про взяття такого майна на облік як безхазяйного.

Умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна урегульовано Порядком № 1127.

Так, відповідно до п. 82 цього Порядку взяття на облік безхазяйного нерухомого майна здійснюється за заявою ОМС шляхом звернення до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. При цьому держреєстрація проводиться з урахуванням особливостей, визначених пп. 83 — 88 Порядку № 1127 (ср. ).

До речі, строк розгляду такої заяви не повинен перевищувати 12 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття відповідної заяви (п. 5 Порядку № 1127).

Під час розгляду заяви державний реєстратор встановлює наявність (відсутність) державної реєстрації прав на майно, щодо якого подано таку заяву.

У разі коли підставою для взяття на облік нерухомого майна є відмова власника від права власності на нього, державний реєстратор встановлює наявність (відсутність) державної реєстрації припинення права власності на таке майно.

За результатом розгляду заяви державний реєстратор приймає рішення щодо взяття на облік безхазяйного нерухомого майна або рішення щодо відмови у взятті на такий облік.

Підставами для відмови у взятті на облік безхазяйного нерухомого майна державним реєстратором можуть бути такі обставини (абз. 2 п. 87 Порядку № 1127):

• безхазяйне майно не підлягає обліку відповідно до закону;

• із заявою про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна звернулася неналежна особа;

• у Держреєстрі прав наявні записи про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, щодо якого подано заяву про взяття на облік;

• у Держреєстрі прав відсутні записи про припинення права власності на нерухоме майно у зв’язку з відмовою власника від права власності на таке майно (у разі коли підставою для взяття на облік безхазяйного нерухомого майна є відмова власника нерухомого майна від свого права власності).

Крім того, не може бути взято на облік безхазяйне майно, яке є власністю особи, навіть якщо право власності цієї особи на таке майно не зареєстровано в Держреєстрі прав, за умови, що відповідне право зареєстровано згідно із законодавством, що діяло на момент його виникнення.

Таку позицію висловив Вищий адміністративний суд України (ухвала від 14.04.16 р. у справі № К/800/1555/16).

У будь-якому разі Державний реєстратор має обґрунтувати своє рішення про відмову і зазначити вичерпний перелік обставин, які стали підставою для цього.

За відсутності підстав для відмови Держреєстратор бере безхазяйне нерухоме майно на облік. Після цього ОМС має забезпечити його збереження та утримання протягом всієї процедури набуття права власності.

Також після взяття майна на облік як безхазяйного слід розмістити оголошення про цей факт у друкованих ЗМІ.

Якщо після розміщення оголошення власник звертається з документами, що підтверджують його право власності на це майно, він має відшкодувати всі понесені витрати (на утримання, збереження, виготовлення технічної документації, публікацію оголошення тощо).

Якщо протягом одного року з дня взяття на облік (органом держреєстрації) власник безхазяйної речі так і не з’явився, слід звернутися до суду з позовною заявою про передачу такого майна у комунальну власність. Такі заяви розглядають місцеві суди загальної юрисдикції в порядку окремого провадження.

І кілька слів про порядок складання позовної заяви.

Так, відповідно ст. 330 ЦПКУ у заяві про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність відповідної територіальної громади необхідно зазначити:

• яку нерухому річ заявник просить передати у власність територіальної громади;

• основні характеристики нерухомої речі;

• посилання на документи про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік Держреєстратором;

• посилання на друковані ЗМІ, де було розміщено оголошення про взяття відповідної нерухомої речі на облік.

Суд відмовляє у прийнятті заяви, якщо безхазяйна річ не взята на облік Держреєстратором.

Також суд не прийме заяву, подану раніше встановленого строку — до закінчення одного року з дня взяття на облік безхазяйного майна (ст. 331 ЦПКУ).

Тільки за умови, що нерухома річ дійсно є безхазяйною, була взята на облік Держреєстратором як така, а з дня взяття на облік сплив один рік, суд ухвалює рішення про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність відповідної територіальної громади (ст. 333 ЦПКУ).

Отримавши рішення суду, яке набуло законної сили, ОМС приймає на сесії рішення про прийняття відповідного майна у комунальну власність.

Ще раз підкреслюємо: прийняття безхазяйного майна у комунальну власність та його зарахування на баланс ради до моменту ухвалення судом відповідного рішення буде безпідставним та незаконним.

Відповідно, оминути чи пропустити будь-який із вищеперелічених етапів не вдасться. Якщо ж процедуру набуття права власності на безхазяйну майно дотримано, слід звертається до Державного реєстратора для реєстрації права власності на таке майно.

І тільки після цього можна сміливо приступати до оприбуткування відповідних об’єктів (у минулому — безхазяйного майна) на баланс ради.

Насправді робота бухгалтера (бухгалтерської служби ОМС) розпочинається ще на етапі виявлення об’єктів безхазяйного майна. Зокрема, йдеться про планування і здійснення видатків на оплату необхідних послуг (розміщення оголошення у ЗМІ, подання заяви до суду).

Адже ОМС, як і всі інші бюджетні установи, здійснюють свої видатки в межах кошторисних призначень у розрізі КЕКВ.

Нагадаємо: при відображенні видатків за КЕКВ розпорядники та одержувачі бюджетних коштів повинні керуватися Інструкцією № 333.

Відповідно до п. 15 п.п. 2.2.4 цієї Інструкції оплату послуг із розміщення оголошень у ЗМІ слід проводити за КЕКВ 2240 «Оплата послуг (крім комунальних)». Тоді як видатки на сплату судового збору необхідно планувати і здійснювати за КЕКВ 2800 «Інші поточні видатки» (п.п. 1 п. 2.6 Інструкції № 333).

До речі, ОМС звільнені від сплати судового збору під час розгляду справи в усіх судових інстанціях за подання заяви про визнання спадщини відумерлою.

Така пільга щодо сплати судового збору передбачена п. 15¹ ч. 1 ст. 5 Закону № 3674. Натомість звільнення ОМС від сплати цього обов’язкового платежу у разі подання заяви про передачу у комунальну власність безхазяйного нерухомого майна не передбачено. Тобто у цьому випадку доведеться сплачувати судовий збір на загальних підставах.

Окрім того, згідно з ч. 8 ст. 34 Закону № 1952 ОМС звільняються від сплати адмінзбору під час здійснення державної реєстрації речових прав.

Також пам’ятайте: зарахування будь-якого об’єкта на баланс установи здійснюється лише після визначення його вартості. Адже саме достовірна оцінка є обов’язковою умовою для визнання об’єкта основних засобів активом. Така вимога зафіксована у п. 2 розд. ІІ НП(С)БО 121.

У випадку визначення вартості нерухомого майна доцільним є проведення незалежної оцінки. У свою чергу, незалежною оцінкою майна вважається оцінка, проведена суб’єктом оціночної діяльності.

На це вказує ст. 3 Закону № 2658. Тож аби визначити вартість безхазяйного або відумерлого нерухомого майна, доведеться звернутися до професійного оцінювача.

При цьому майте на увазі: проведення оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, який має родинні зв’язки з керівниками юрособи — замовником оцінки, не допускається.

Таке обмеження встановлено ст. 8 вищезгаданого Закону.

Оплату послуг професійного оцінювача слід планувати і проводити за КЕКВ 2240 (п. 32 п.п. 2.2.4 Інструкції № 333).

І ще один важливий момент. До первісної вартості будинків (приміщень) слід уключати, крім безпосередньо їх вартості згідно зі звітом про оцінку майна, і вартість послуг з проведення незалежної оцінки, а також усі інші витрати, пов’язані з набуттям права власності на таке майно.

Адже за загальним правилом первісна вартість основних засобів складається із вартості придбання, непрямих податків, реєстраційних зборів, мита та інших витрат, безпосередньо пов’язаних з їх придбанням.

Також до первісної вартості належать всі інші витрати на доведення об’єкта основних засобів до стану, придатного для використання за призначенням.

Перелік витрат, які включаються до первісної вартості основних засобів, визначено п. 5 розд. II НП(С)БО 121 та п. 3 розд. III Методрекомендацій.

Будинки та споруди слід обліковувати у складі основних засобів на субрахунку 1013 «Будівлі, споруди та передавальні пристрої».

Водночас при зарахуванні на баланс таких будинків необхідно показати збільшення доходів від оприбуткування активів, раніше не врахованих у балансі.

Зокрема, такі доходи слід відображати за субрахунком 7112 «Дохід від оприбуткування активів, раніше не врахованих в балансі».

У випадку оприбуткування на баланс ОМС безхазяйного чи відумерлого нерухомого майна фактично йдеться про надходження у натуральній формі. З огляду на це, необхідно підготувати і подати до органу Казначейства Довідку про надходження у натуральній формі.

Зробити це потрібно не пізніше останнього робочого дня звітного місяця. Цього вимагає п. 12.7 Порядку № 938. Форму довідки наведено у додатку 27 до цього Порядку.

Однак нормами бюджетного законодавства чітко не визначено, як саме слід класифікувати такі доходи.

Разом з тим Мінфін у листі від 10.08.2016 р. № 31-11420-07-10/23346 запропонував використовувати код класифікації доходів бюджету 25020200 «Кошти, що отримують бюджетні установи від підприємств, організацій, фізичних осіб та від інших бюджетних установ для виконання цільових заходів, у тому числі заходів з відчуження для суспільних потреб земельних ділянок та розміщених на них інших об’єктів нерухомого майна, що перебувають у приватній власності фізичних або юридичних осіб».

На наш погляд, цей код не дуже підходить для ситуації, яку ми розглядаємо.

Тому радимо все ж таки уточнити позицію місцевих органів Держказначейської служби з цього приводу.

Також пам’ятайте: на виконання вимог п. 49 Порядку № 228 потрібно внести зміни до спеціального фонду кошторису за власними надходженнями. Підставою для цього буде довідка Казначейства про підтвердження надходжень на спеціальні реєстраційні рахунки (на підставі вашої Довідки про надходження в натуральній формі).

Також не забудьте підготувати і подати довідку про зміни до кошторису та зведення показників спеціального фонду кошторису.

Безпосередньо порядок відображення в обліку операцій з оприбуткування необоротних активів, раніше не врахованих у балансі, визначено п. 1.14 Типової кореспонденції.

Для наочності покажемо на прикладі, як слід відображати на рахунках бухобліку зарахування на баланс безхазяйного нерухомого майно.

У бухобліку ці операції відображено таким чином:

Наостанок нагадаємо про відображення таких операцій у звітності.

Так, якщо ви вирішите керуватися роз’ясненнями Мінфіну, наданими у листі від 10.08.2016 р. № 31-11420-07-10/23346, то доходи від оприбуткування активів, раніше не врахованих на балансі, відображайте у формі № 4-2д, № 4-2м «Звіт про надходження і використання коштів, отриманих за іншими джерелами власних надходжень». Форму цього звіту наведено у додатку 3 до Порядку № 44. А конкретно, такі надходження мають знайти своє відображення у складі доходів за кодом рядка 030, а також у складі видатків — рядок 430.

Звісно, цю операцію слід показати у фінансовій звітності. Зокрема, доходи від оприбуткування активів, раніше не врахованих на балансі, відображайте у формі № 2-дс «Звіт про фінансові результати». Виходячи із порядку бухобліку зазначених операцій інформацію про такі доходи слід навести за кодом рядка 2030 «Доходи від продажу активів».

Як-то кажуть: у гарного господаря ніколи не буває зайвого майна. Всьому знайдеться застосування. А ще кажуть: на чуже не зазіхай, але й свого не полишай. Так само й кожен ОМС має бути розважливим і мудрим розпорядником майна відповідної територіальної громади. Все безхазяйне майно слід прийняти у комунальну власність і використовувати на користь громади. А як це зробити правильно, тепер ви знаєте.