Багато років бюджетні установи, які передавали в оренду державне або комунальне майно, працювали згідно із Законом № 2269. Але сьогодні цей Закон вже не відповідає вимогам сучасності, оскільки процедура передачі державного та комунального майна в оренду надто ускладнена, непрозора та затягнена. Як наслідок, державний та місцеві бюджети недоотримують доходи від оренди державного та комунального майна.
Тому цілком логічним було для вирішення зазначених проблем адаптувати чинне законодавство, яке регулює питання оренди державного та комунального майна, а насамперед Закон № 2269, до вимог сучасного ринку. Саме з цією метою було прийнято Закон № 157, який суттєво змінив процедуру передачі державного і комунального майна в оренду. Тож перш ніж перейти до детального аналізу положень Закону № 157, зазначимо його ключові завдання та новації:
• суттєво удосконалює, спрощує і прискорює процедуру оренди державного і комунального майна;
• встановлює прозорий та відкритий процес передачі в оренду державного та комунального майна, залучення широкого кола інвесторів до орендних операцій;
• загалом спрощує процедуру передачі в оренду об’єктів державної та комунальної власності;
• впроваджує передачу права оренди державного та комунального майна через електронну торгову систему, що дозволить державі та громадам отримувати більше коштів завдяки прозорій конкуренції серед потенційних орендарів;
• вибір орендаря буде відбуватися через відкритий конкурс на електронному аукціоні, де основним критерієм вибору переможця буде запропонована висока ціна;
• усі договори оренди будуть оприлюднюватись в електронній торговій системі. Отже, в одному місці всі зможуть побачити, хто і на яких умовах орендує майно громад.
В результаті, з 1 лютого 2020 року всі орендні операції з державним та комунальним майном мають бути переведені на електронні рейки. Як працювати установам в таких умовах? Що роботи з діючими договорами оренди та за якими правилами укладати нові договори? Про все це розповімо вам далі.
Що є орендою за Законом № 157
Починаючи знайомство із Законом № 157, традиційно варто почати з термінології, тим паче, що у ньому з метою уніфікації визначень та уникнення в подальшому різночитань термінів передбачено окремий розділ «Визначення термінів».
Насамперед, наведено визначення таких понять як «оренда», «орендар», «орендодавець», та інша термінологія, яка стосується функціонування електронної торгової системи.
Увага!
Оренда — речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов’язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.
Як бачимо, цей термін приведено у відповідність з традиційним визначенням договору оренди (найму), закріпленим у ст. 759 ЦКУ. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно.
Отже, завдяки оновленому визначенню оренди визначимо її основні риси:
1) орендодавець передає майно орендарю у користування.
Зазначимо, що, як і раніше, передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Оскільки таке майно залишається в державній або комунальній власності.
При цьому зазначимо, що орендар, який уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати це майно за будь-яким цільовим призначенням. Про це йдеться в ч. 2 ст. 16 Закону № 157. Але це правило використання майна орендарем не стосується випадків та обмежень, які будуть визначені Кабміном в Порядку передачі майна в оренду;
2) орендар користується майном за плату.
Одним із обов’язків орендаря є внесення плати за користування майном. До того ж, в ч. 4 ст. 17 Закону № 157 передбачено, що орендар за користування об’єктом оренди повинен вносити орендну плату незалежно від результатів здійснення господарської діяльності.
Важливе уточнення містить ч. 1 ст. 17 Закону № 157 стосовно того, у якій формі може бути встановлена орендна плата в договорі оренди. Так, орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
Принаймні закріплення цієї норми на законодавчому рівні, а саме в Законі № 157, зведе нанівець будь-які суперечки щодо можливості отримання орендної плати у будь-якій іншій формі, окрім грошової;
3) орендар отримує майно у користування на певний строк.
Як і раніше, строк договору оренди не може становити менше п’яти років. Нагадаємо, що в умовах дії Закону № 2269 орендодавець міг погодитися й на менший строк дії договору, у разі, якщо на цьому наполягав орендар. Наразі такі випадки може визначити лише Кабмін в Порядку передачі майна в оренду.
Додамо, що орендар наділяється правом користування майном на строк, визначений договором оренди, але не раніше підписання акта приймання-передачі відповідного майна. Процедура підписання актів приймання-передачі буде здійснюватися з урахуванням вимог, зазначених в Порядку передачі майна в оренду.
Важливим нововведенням Закону № 157 є те, що його положення поширюються також на договори зберігання (крім договорів публічного зберігання), якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно державної або комунальної власності. Це означає, вже що з 01.02.2020 р. при укладанні таких договорів сторони повинні виконувати вимоги зазначеного Закону.
Що дозволено орендувати
Об’єктом оренди державного та комунального майна може бути майно, зазначене у ч. 1 ст. 3 Закону № 157. А тому укладення договорів оренди майна, яке відповідно до ч. 2 ст. 3 цього Закону та інших законодавчих актів України не може бути об’єктом оренди, є підставою для визнання таких договорів недійсними на підставі ст. 215 ЦКУ.
Чи дозволяє Закон № 157 надавати в оренду майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування?
Так, будь-яке майно (раніше було — тільки нерухоме) зазначених органів дозволено передавати в оренду.
Згідно з ч. 1 ст. 3 Закону № 157 до об’єктів оренди віднесено, зокрема, майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій.
Але пам’ятайте: майно зазначених органів може бути передано в оренду лише за таких умов:
• якщо воно не використовується зазначени-ми органами для здійснення своїх функцій;
• таке майно передають в оренду без права викупу та передачі в суборенду орендарем.
Хто може надавати майно в оренду
Перелік орендодавців державного та комунального майна наведено в ч. 1 ст. 4 Закону № 157.
Ми згрупували їх в таблиці 1.
Орендодавці та об’єкти оренди
Таблиця 1
| Орендодавці | Об’єкти оренди |
| Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва | Єдині майнові комплекси, нерухоме майно (будівлі, споруди, їх окремі частини), а також майно, що не увійшло до статутного капіталу, що є державною власністю (крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, а також майно, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам, та інші випадки, передбачені галузевими особливостями оренди майна) |
| Органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим | Єдині майнові комплекси, нерухоме майно та майно, що не увійшло до статутного капіталу, яке належить АР Крим |
| Органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування | Єдині майнові комплекси, нерухоме майно і споруди, майно, що не увійшло до статутного капіталу, яке перебуває у комунальній власності |
| Балансоутримувачі | Нерухоме майно, загальна площа якого не перевищує 400 м2 на одного балансоутримувача, якщо менший розмір площі не встановлено рішенням представницького органу місцевого самоврядування — щодо об’єктів комунальної власності або галузевими особливостями оренди майна |
| Нерухоме майно для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів — на строк, що не перевищує п’яти календарних днів протягом шести місяців, а також майно, яке передається суб’єктам виборчого процесу для проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час та на період виборчої кампанії | |
| Нерухоме майно для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів — на строк, що не перевищує 30 календарних днів протягом одного року щодо кожного орендаря, якщо балансоутримувачем є державне або комунальне підприємство, установа, організація, що здійснює діяльність з організування конгресів і торговельних виставок | |
| Інше окреме індивідуально визначене майно | |
| Державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами | Нерухоме майно та інше окреме індивідуальне визначене майно цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в України |
Зверніть увагу на те, що для орендодавців — балансоутримувачів державного майна збільшено розмір площі, яку дозволено надавати в оренду без додаткового узгодження. Тепер він не повинен перевищувати 400 м2 (раніше було — не більше 200 м2 ).
Але знайте: таке «покращення» може не стосуватись, зокрема, балансоутримувачів комунального майна. Річ у тім, що ч. 2 ст. 4 Закону № 157 дозволяє представницькому органу місцевого самоврядування щодо об’єктів комунальної власності встановлювати менший розмір такої площі.
Тож цей момент балансоутримувачам комунального майна перед передачею його в оренду варто буде уточнити в своєму регіоні.
Обмеження для оренди
Щодо здійснення орендних операцій Законом № 157 передбачено певні обмеження та заборони. Розглянемо їх детальніше.
1. Визначено об’єкти, які не можуть бути предметом договору оренди (ч. 2 ст. 3 Закону № 157).
Серед переліку таких об’єктів варто звернути увагу на такі об’єкти, як діючі заклади освіти, що фінансуються з державного бюджету.
Нагадаємо, що згідно з ч. 4 ст. 80 Закону України «Про освіту» від 05.09.2017 р. № 2145-VIII закладам освіти дозволено надавати майно в оренду за певних умов. Процитуємо:
«Об’єкти та майно державних і комунальних закладів освіти не підлягають приватизації чи використанню не за освітнім призначенням, крім надання в оренду з метою надання послуг, які не можуть бути забезпечені безпосередньо закладами освіти, пов’язаних із забезпеченням освітнього процесу або обслуговуванням учасників освітнього процесу, з урахуванням визначення органом управління можливості користування державним нерухомим майном відповідно до законодавства».
Але перш ніж робити остаточні висновки щодо заборони передачі в оренду майна закладів освіти, варто дочекатись прийняття Кабміном необхідних нормативно-правових актів на виконання вимог Закону № 157.
2. Зазначено перелік осіб, які не можуть бути орендарями (ч. 4 ст. 4 Закону № 157).
Радимо уважно ознайомитись з переліком таких осіб, до яких, зокрема, віднесено:
• фізичних та юридичних осіб, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;
• працівників орендодавця — щодо майна, яке надається в оренду такими орендодавцями;
• працівників уповноважених органів управління та балансоутримувачів — щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів.
З огляду на зазначені обмеження щодо орендарів державного та комунального майна, укладання договорів із вказаними особами є підставою для визнання таких договорів недійсними згідно із ст. 215 ЦКУ.
3. Заборонено передавати державне або комунальне майно в безоплатне користування або позичку.
Так, в ч. 2 ст. 9 Закону № 157 встановлено заборону щодо передачі державного або комунального майна в безоплатне користування або позичку.
Зазначимо, що заборона укладання договорів безоплатного користування або позички щодо державного та комунального майна пов’язана насамперед з такою метою, як наповнення державного та місцевого бюджетів надходженнями від оренди.
Що робити після 01.02.2020 р. з укладеними договорами позички?
Згідно з п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157 договори, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Але будьте готові до того, що продовжити дію такого договору або укласти новий договір позички вже не вийде.
4. Як і раніше, орендарі мають право за письмовою згодою орендодавця передати в суборенду державне та комунальне майно. Особливості укладання договору суборенди врегульовані у ст. 22 Закону № 157.
Але знайте! Закон № 157 забороняє укладати договори суборенди державного та комунального майна, яке було отримано орендарем в оренду без проведення аукціону.
З огляду на це, установам та організаціям, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, з 01.02.2020 р. заборонено укладати договори суборенди щодо цього майна. Про це чітко зазначено в ч. 3 ст. 15 Закону № 157.
До того ж, громадським організаціям ветеранів, реабілітаційним установам для осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю, народним депутатам України і депутатам місцевих рад, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, заборонено використовувати його в комерційних цілях.
Передача майна в оренду — через електронний аукціон
Замість процедури проведення конкурсу передача в оренду майна буде здійснюватися шляхом передачі майна в оренду на електронному аукціоні в електронній торговій системі.
Основні вимоги щодо проведення електронних торгів (аукціонів) з передачі майна в оренду визначено у ст. 5 — 15 Закону № 157, а особливості процедури передачі будуть визначені в Порядку передачі майна в оренду, який повинен затвердити Кабмін.
Отже, процедура надання в оренду майна відбуватиметься поетапно.
Виділимо такі ключові етапи (ч. 1 ст. 5 Закону № 157):
1) прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
2) унесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
3) прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного з Переліків;
4) опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
5) розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
6) проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення й публікація в ЕТС договору оренди. Змінено й підходи до прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду. Для зручності наведемо їх у таблиці 2.
Етапи передачі майна в оренду
Таблиця 2
| № з/п | Назва заходу | Зміст | Термін здійснення |
| Етап 1. Прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду (ст. 6 Закону № 157) | |||
| 1 | Ініціювання оренди майна | Ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець. Потенційний орендар, зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу. Деталі будуть врегульовано у Порядку передачі майна в оренду. Орендодавець передає заяву балансоутримувачу такого майна | Протягом 3 робочих днів із дати отримання відповідної заяви |
| 2 | Ухвалення рішення | За результатами розгляду заяви (крім випадків, передбачених абз. 5 ч. 2 ст. 6 Закону № 157) балансоутримувач ухвалює одне з таких рішень: • рішення про намір передачі майна в оренду; • рішення про відмову у включенні об’єкта до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених ст. 7 цього Закону | Протягом 10 робочих днів із дати отримання такої заяви |
| У разі, якщо уповноважений орган управління має надавати згоду на розпорядження майном, балансоутримувач ухвалює одне з таких рішень: • рішення про намір передачі майна в оренду, погоджене уповноваженим органом управління; • рішення про відмову у включенні об’єкта до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених ст. 7 цього Закону. Відсутність погодження або відмови в погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів із дати отримання заяви потенційного орендаря вважають погодженням про намір передачі майна в оренду | Протягом 40 робочих днів із дати отримання такої заяви | ||
| Про прийняте рішення балансоутримувач повідомляє заявника й орендодавця. У разі включення об’єкта до відповідного Переліку за заявою іншої особи, поданою раніше, балансоутримувач інформує заявника й орендодавця про таке включення | Протягом 3 робочих днів із дати його прийняття | ||
| Етап 2. Унесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС та прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного з Переліків (ст. 6 Закону № 157) | |||
| 3 | Дії балансоутримувача | Після прийняття балансоутримувачем рішення про намір передачі майна в оренду або отримання від уповноваженого органу управління рішення про доцільність передачі майна в оренду балансоутримувач: • уносить інформацію про потенційний об’єкт оренди до ЕТС в порядку, обсязі та строки, передбачені Порядком передачі майна в оренду, і включає об’єкт до одного з Переліків (якщо балансоутримувач може виступати орендодавцем відповідного майна і якщо включення об’єкта до Переліку відповідного типу не потребує прийняття рішення іншим органом); • надсилає інформацію про потенційний об’єкт оренди орендодавцю для її внесення до ЕТС в порядку, обсязі та строки, передбачені Порядком передачі майна в оренду | |
| 4 | Дії орендодавця | Орендодавець розглядає клопотання балансоутримувача та ухвалює одне з таких рішень: • рішення про включення об’єкта до Переліку відповідного типу; • рішення про відмову у включенні об’єкта до Переліку відповідного типу з підстав, передбачених ст. 7 Закону № 157 | Протягом 10 робочих днів із дати отримання клопотання |
| Орендодавець повідомляє балансоутримувача й заявника про ухвалене рішення | Протягом трьох робочих днів із дати ухвалення рішення | ||
| 5 | Оприлюднення Переліків | Переліки оприлюднюють в ЕТС та на офіційних вебсайтах орендодавців | — |
| Етап 3. Опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС (ст. 11 Закону № 157) | |||
| 6 | Підготовка об’єкту оренди до передачі на аукціон | Потенційний орендар проходить процедуру реєстрації на вебсайті електронного майданчика. Потенційний орендар має право подати в ЕТС заяву на оренду майна у випадку, якщо об’єкт оренди був включений до Переліку першого типу. Особи, які мають право на отримання майна без проведення аукціону, подають в ЕТС заяву на оренду майна, внесеного до Переліку другого типу | |
| Етап 4. Розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду (ст. 12 Закону № 157) | |||
| 7 | Підготовка об’єкта оренди до передачі на аукціон | Орендодавець оприлюднює в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду на аукціоні в таких випадках: | |
| • якщо включення такого об’єкта до Переліку відбулося за заявою потенційного орендаря згідно з ч. 2 ст. 6 Закону № 157 | протягом 20 робочих днів з дати включення об’єкта оренди до Переліку першого типу | ||
| • якщо такий об’єкт був включений до Переліку згідно з ч. 1 ст. 11 Закону № 157 | протягом 20 робочих днів з дати подання потенційним орендарем заяви на оренду майна | ||
| • якщо включення такого об’єкта до Переліку відбулося за власною ініціативою (ініціативою балансоутримувача, уповноваженого органу управління або орендодавця) і щодо якого відсутня заява на оренду майна | у будь-який час після включення об’єкта оренди до Переліку першого типу | ||
| Етап 5. Проведення аукціону на право оренди майна (ст. 13 Закону № 157) | |||
| 8 | Умови проведення аукціону | Аукціон розпочинається за наявності не менше двох заяв на участь. Аукціон вважається таким, що відбувся, у разі здійснення щонайменше одного кроку аукціону будь-яким учасником аукціону. Для участі в аукціоні потенційний орендар подає в ЕТС заяву на участь в аукціоні. Аукціон проводиться шляхом повторюваного процесу підвищення цінової пропозиції в 3 раунди | не раніше ніж через 20 днів, але не пізніше ніж через 35 днів після публікації в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду |
| 9 | Визначення результатів аукціону | Формування протоколу про результати аукціону | формується та оприлюднюється ЕТС автоматично в день завершення аукціону |
| 10 | Проведення повторного аукціону | У разі якщо об’єкт не було передано в оренду за результатами аукціону, публікується оголошення про проведення повторного аукціону із зниженням стартової орендної плати на 50 % | протягом 5 робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся |
| Якщо повторний аукціон із зниженням стартової ціни визнається таким, що не відбувся (у разі якщо для участі у такому аукціоні подано заяву на участь від одного учасника), договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, але не нижче стартової ціни | – | ||
| У разі якщо об’єкт не передано в оренду, публікується оголошення про проведення аукціону за методом покрокового зниження стартової орендної плати та подальшого подання цінових пропозицій. Передача в оренду об’єкта за результатами аукціону за методом покрокового зниження стартової орендної плати та подальшого подання цінових пропозицій здійснюється за наявності не менш як одного учасника аукціону | протягом 5 робочих днів з дати формування протоколу про визнання аукціону таким, що не відбувся | ||
| Етап 6. Передача об’єкта в оренду без проведення аукціону (ст. 15 Закону № 157) | |||
| 11 | Умови проведення | Потенційні орендарі, які мають право на отримання майна без проведення аукціону, подають заяву на оренду об’єкта оренди, включеного до Переліку другого типу. Передача в оренду майна без проведення аукціону здійснюється виключно в ЕТС. З огляду на це, у разі надходження заяви про оренду від особи, яка має право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону, інформація про об’єкт, який передається в оренду, та укладений договір публікуються в ЕТС. Порядок та умови передачі в оренду майна без проведення аукціону та основні вимоги до підприємств, установ і організацій, буде визначено в Порядку передачі майна в оренду | |
| Етап 7. Укладення договору оренди, внесення змін до нього (ст. 16 Закону № 157) | |||
| 12 | Укладення договору та акта | Договір оренди та акт приймання-передачі укладають з потенційним орендарем, який відповідає вимогам, передбаченим Законом № 157, та Порядку передачі майна в оренду | Терміни будуть встановлені в Порядку передачі майна в оренду |
З огляду на те, що для повноцінного опрацювання вимог Закону № 157 потрібен певний час, п. 1 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону передбачено перехідний період до 01.10.2020 р.
Так, саме з цієї дати діють положення Закону № 157 в частині роботи ЕТС, які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди.
До цього часу опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, здійснюють на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації (якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування).
Подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених ст. 6, 11, 14 Закону № 157, здійснюють в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС).
Як працювати в ЕТС
Незважаючи на те, що Законом № 157 передбачено перехідний період до 01.10.2020 р. щодо виконання певних вимог, почати знайомство с ЕТС радимо якомога скоріше.
Річ в тім, що вже протягом декількох років діє пілотний проект — електронна торгова система ProZorro.Продажі.
При цьому залучатись до такого проекту чи ні — установи вирішували добровільно.
Але час не стоїть на місці.
Нещодавно на електронні рейки було переведено процедуру продажу майна відповідно до Порядку відчуження об’єктів державної власності, затвердженого постановою КМУ від 06.06.2007 р. № 803 (в редакції постанови КМУ від 23.10.2019 р. № 884)*.
* Див. «Бюджетна бухгалтерія», 2019, № 44.
Тож ті бюджетні установи, які мали на меті продати той чи інший об’єкт ОЗ, вже ознайомились та почали використовувати ЕТС ProZorro.Продажі.
До того ж, зазначимо, що в таких містах, як Львів та Дніпро, бюджетні установи вже не один рік успішно використовують ЕТС ProZorro.Продажі при передачі комунального майна в оренду.
Оскільки процес передачі державного та комунального майна через систему ProZorro.Продажі вже запущено та відступати нікуди, радимо якомога швидше приєднатись до цієї системи. Як це зробити?
Підказки дивиться нижче.
Як бачимо, система ProZorro.Продажі дуже схожа на електронну систему закупівель ProZorro, хоча й призначені вони для вирішення різних завдань.
Переліки об’єктів оренди
Законом № 157 запроваджено створення двох Переліків державного та комунального майна.
Що це за Переліки та в чому полягає різниця між ними?
Насамперед зазначимо, що Переліки формують з метою накопичення інформації про державне та комунальне майно, щодо якого прийнято (або буде) рішення про передачу в оренду.
Так, Закон № 157 передбачає формування таких Переліків, як:
Перелік першого типу — Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні;
Перелік другого типу — Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону;
Переліки єдиних майнових комплексів державних та комунальних підприємств.
Звісно, нас з вами цікавлять перші два — Перелік першого та другого типу.
Тому про них далі й поговоримо.
Як бачимо, різниця між ними полягає в тому, що в залежності від того, до якого Переліку потрапив той чи інший об’єкт, потенційний орендатор зможе отримати його або в оренду через електронний аукціон, або без проведення аукціону.
Хто та як буде визначати критерії, за якими державне чи комунальне майно потрапить до Переліку першого чи другого типу?
З цього приводу в Законі № 157 зазначено наступне.
Потенційний орендар, зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду (ч. 2 ст. 6 Закону № 157).
Разом з тим, у певних випадках, визначених ч. 3 ст. 6 Закону № 157, передбачено, що ініціатором включення майна до Переліку відповідного типу може бути також безпосередньо орендодавець.
Сподіваємось, що після того, як буде затверджено Порядок передачі майна в оренду, з цим питанням стане все зрозуміло.
Але вже зараз бачимо, що Закон № 157 надає преференції для деяких категорій орендарів.
Так, особи, зазначені в ч. 1 та 2 ст. 15 Закону № 157, мають право отримати державне та комунальне майно в оренду без проведення аукціону.
Тож радимо уважно ознайомитися з переліком таких «пільговиків».
Впевнені, що багато хто з наших читачів знайдуть там себе.
Як же отримати майно в оренду таким щасливцям без проведення аукціону?
За якою процедурою?
Сподіваємось, що досить скоро Кабмін відповість нам й на ці запитання.
Увага!
Передача в оренду майна без проведення аукціону здійснюється виключно в ЕТС.
Разом з тим, необхідно знати про те, що отримання в оренду майна як з Переліку першого типу, так і з Переліку другого типу орендарі здійснюють виключно через електронну систему.
Це означає, що особа, яка має право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону, все одно подає заяву на оренду майна та необхідний перелік документів. До того ж, укладений договір оренди в загальному порядку підлягає публікації в електронній системі.
Визначаємо орендну плату за новими правилами
Відповідно до вимог Закону № 157 розмір орендної плати визначають за результатами електронного аукціону та вносять у строки, визначені договором оренди. При цьому стартову орендну плату, як зазначено в ч. 1 ст. 8 Закону № 157, для визначення вартості об’єкта оренди встановлюють на рівні його балансової вартості.
Для цього балансоутримувач повинен орієнтуватись на вартість, визначену на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.
Важливо!
Стартова орендна плата — плата за користування майном, яку зазначають в оголошенні про передачу майна в оренду.
Нагадаємо, що раніше, в умовах дії Закону № 2269, установа не мала права самостійно оцінити майно, яке підлягало передачі в оренду. Справа в тому, що цим займались виключно фахівці — суб’єкти оціночної діяльності.
Але тепер, як випливає з вимог Закону № 157, установам дозволено встановлювати таку вартість самостійно на рівні балансової вартості.
На жаль, радіти з цього приводу доведеться не всім балансоутримувачам.
Оскільки, як не крути, а в певних випадках, визначених в ч. 2 ст. 8 Закону № 157, балансоутримувач потенційного об’єкта оренди зобов’язаний здійснити переоцінку такого об’єкта.
Ось ці випадки:
1) якщо у об’єкта оренди відсутня балансова вартість;
2) залишкова балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю;
3) залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше 10 % його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).
Отже, у зазначених випадках балансоутримувачу доведеться звернутись до суб’єкта оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки об’єкта. Здійснити таку переоцінку необхідно після внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної системи, але до моменту розміщення оголошення про передачу майна в оренду.
У такому разі після переоцінки потенційного об’єкта оренди балансоутримувачі зобов’язані збільшити балансову вартість відповідного майна на підставі результатів оцінки (звіту про оцінку).
З цього приводу нагадаємо, що раніше в умовах дії Закону № 2269 витрати на проведення переоцінки об’єкта оренди балансоутримувач здійснював за рахунок коштів, передбачених кошторисом, не маючи можливості їх компенсувати у подальшому.
Наразі орендар зобов’язаний відшкодувати (компенсувати) витрати, пов’язані з проведенням переоцінки об’єкта оренди, відповідно до ч. 5 ст. 8 Закону № 157.
Як бути з договорами оренди, укладеними до 01.02.2020 р.
Відповідь на це запитання визначена в п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157.
Договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності Законом № 157, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка настане раніше:
• набрання чинності рішенням Кабміну чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абз. 5 ч. 2 ст. 18 Закону № 157, або
• 1 липня 2020 року.
При цьому після настання однієї з дат, яка настане раніше, але в будь-якому разі не раніше за день уведення в дію Закону № 157, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
Це означає, що договори оренди, укладені до 1 лютого 2020 р., зберігають свою чинність і продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який їх було укладено.
Що очікувати від Кабміну
Як бачимо, Закон № 157 має рамковий характер та безпосередньо не містить завершених механізмів правового регулювання операцій з оренди державного та комунального майна.
З огляду на це, Кабмін та відповідні представницькі органи місцевого самоврядування наділені низкою повноважень.
А тому найближчим часом варто очікувати прийняття необхідних нормативно-правових актів, передбачених Законом № 157 (ср. ).
Що ж саме згідно із Законом № 157 повинні зробити Кабмін та представницькі органи місцевого самоврядування та якими повноваженнями вони наділені?
1) Кабмін затверджує Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду. Також у цьому Порядку він має визначити порядок розподілу орендної плати для об’єктів, що перебувають у державній власності, між державним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем.
Передачу в оренду майна, яке перебуває у комунальній власності, здійснюють органи місцевого самоврядування.
Процедура передачі такого майна визначається рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених Законом № 157 і Порядком передачі майна в оренду.
Порядок розподілу орендної плати для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначає представницький орган місцевого самоврядування.
2) Кабмін визначає адміністратора електронної торгової системи.
3) Відповідний представницький орган місцевого самоврядування приймає рішення про включення об’єктів комунальної власності до Переліку другого типу (крім випадків надання в оренду приміщень для розміщення громадських приймалень народних депутатів України і депутатів місцевих рад, комунальних закладів і установ, що фінансуються за рахунок місцевого бюджету, приміщень для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів на строк, що не перевищує п’яти календарних днів протягом шести місяців, а також щодо приміщень, які надаються суб’єктам виборчого процесу для проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) під час та на період виборчої кампанії).
Представницький орган місцевого самоврядування може визначити додаткові критерії об’єктів, включення яких до одного з Переліків відбувається на підставі рішення представницького органу місцевого самоврядування.
4) Кабмін, представницький орган місцевого самоврядування (або визначені ними органи) можуть скасувати або змінити рішення про включення об’єкта до одного з Переліків:
• Кабмін або визначений ним органом — щодо майна державної власності;
• представницький орган місцевого самоврядування або визначений ним орган — щодо майна комунальної власності.
5) Кабмін, представницький орган місцевого самоврядування (або визначені ними органи) можуть скасувати або змінити рішення балансоутримувача (уповноваженого органу управління) або орендодавця про відмову у включенні об’єкта до одного з Переліків:
• Кабмін або визначений ним орган — щодо майна державної власності;
• представницький орган місцевого самоврядування або визначений ним орган — щодо майна комунальної власності.
6) Представницький орган місцевого самоврядування може встановити вимогу про погодження з ним або визначеними ним органами змісту оголошення про передачу комунального майна в оренду на аукціоні, у тому числі інформації про додаткові умови оренди певних видів майна, до моменту його розміщення в ЕТС у випадках, визначених таким представницьким органом.
7) Кабмін, представницький орган місцевого самоврядування затверджують примірний договір оренди:
• Кабмін — щодо майна державної власності;
• представницький орган місцевого самоврядування — щодо майна комунальної власності.
Якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об’єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами.
Рішенням Кабміну (представницького органу місцевого самоврядування — для комунального майна) можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.
8) У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендну плату визначають відповідно до Методики розрахунку орендної плати.
Зазначену Методику затверджує Кабмін щодо державного майна та представницький орган місцевого самоврядування — щодо комунального майна.
У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабміном.
9) Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування.
10) Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого ч. 2 ст. 18 Закону № 157, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймають орендодавці або представницький орган місцевого самоврядування чи визначений ним орган.
11) Кабмін затверджує Порядок подання та розгляду скарг та пропозицій, формування, функціонування та повноваження комісії.
12) Кабмін, представницький орган місцевого самоврядування визначають особливості передачі майна в суборенду, в тому числі такі, що стосуються передачі в суборенду пам’яток архітектури та містобудування, які перебувають в орендному користуванні переможця аукціону на право довгострокової пільгової оренди занедбаних пам’яток архітектури і містобудування, порядок розподілу плати за суборенду, випадки, коли плата за суборенду може залишатися у розпорядженні орендаря:
• Кабмін — щодо державного майна;
• представницький орган місцевого самоврядування — щодо комунального майна.
13) Порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна затверджує Фонд держмайна, а у сфері комунального майна — представницький орган місцевого самоврядування. Якщо представницьким органом місцевого самоврядування не було затверджено відповідний порядок, застосовується порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди державного майна.
На сьогодні це все.
Але питання щодо передачі державного та комунального майна в оренду будуть виникати ще не раз. Тож у наступних матеріалах ми ще повернемося до їх розгляду.
Нормативні документи та скорочення
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон № 157 — Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
Закон № 2269 — Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII.
ЕТС — електронна торгова система.
