Порядок продажу держмайна: черговий апдейт

Етап процедури відчуження

Оновлені вимоги до здійснення

Прийняття рішення про відчуження

Отримання згоди на відчуження майна від суб’єкта управління

Як і раніше, для відчуження майна передусім необхідно отримати згоду або дозвіл від суб’єкта управління (вищої за рівнем установи). Для цього установа-балансоутримувач має підготувати й надати такі документи:

1) звернення стосовно відчуження майна;

2) техніко-економічне обґрунтування доцільності відчуження майна та напрямів використання коштів;

3) відомості про об’єкти основних фондів (засобів), які пропонуються до відчуження, за даними бухгалтерського обліку (додаток 1 до Порядку № 803);

4) акт інвентаризації основних фондів (засобів), які пропонуються до відчуження (додаток 2 до Порядку № 803);

5) акт про технічний стан майна, складений на останню звітну дату або на дату оцінки майна та затверджений керівником установи. Відтепер дата оформлення акта технічного стану відповідного майна та звернення про його відчуження збігатись не повинні;

6) відомості про наявність обтяжень та обмежень щодо розпорядженням майном;

7) відомості про загальну суму заборгованості із заробітної плати і графік їх погашення — за наявності заборгованості;

8) висновок про вартість майна, погоджений в установленому порядку, а також звіт про оцінку нерухомого майна, повітряних, морських суден, суден внутрішнього плавання та залізничного транспорту

Таким чином, пакет документів, що подається для отримання дозволу на відчуження, поповнився ще однією позицією. Коли проведення незалежної оцінки майна, а відтак і подання висновку про його вартість, є обов’язковим, розповімо дещо згодом.

Нагадаємо: суб’єкт управління має ухвалити свій вердикт з приводу доцільності відчуження майна протягом 10 робочих днів із дня отримання відповідного звернення. Рішення про надання згоди оформлюють розпорядчим актом. Тоді як про відмову повідомляють листом

Погодження відчуження нерухомого майна з ФДМУ

Відчуження нерухомості можливе лише за погодженням із ФДМУ. Це випливає з абз. 2 п. 6 Порядку № 803. З огляду на це, Кабмін вирішив уточнити процедуру отримання згоди від ФДМУ (абз. 7, 8 п. 9 Порядку № 803).

Отже, спочатку суб’єкт управління повинен надіслати рішення про надання згоди на відчуження майна установі-балансоутримувачу та ФДМУ. Відбутися це має не пізніше наступного робочого дня з дати прийняття такого рішення.

Далі протягом 10 робочих днів з дня отримання дозволу на відчуження бюджетна установа має надити ФДМУ інформацію про будівлі (споруди, нежитлові приміщення) та земельну ділянку, на якій розташовано майно. Зокрема, слід навести дані про:

— місцезнаходження, кадастровий номер, площу та цільове призначення земельної ділянки;

— особу, якій земельна ділянка належить на праві власності або користування;

— наявність обтяжень на земельну ділянку;

— функціональне використання будівель (споруд, нежитлових приміщень) та умови користування ними.

Усю інформацію установа-балансоутримувач подає ФДМУ разом з підтвердними документами

Формування стартової ціни майна

Початкову, або стартову, ціну для продажу об’єкта на електронному аукціоні встановлюють на рівні його балансової вартості (абз. 1 п. 10 Порядку № 803).

Увага! Відтепер залучати професійного оцінювача для проведення незалежної оцінки потрібно лише у разі, коли балансова вартість майна взагалі відсутня або дорівнює нулю.

Тоді як донедавна законодавець вимагав здійснення незалежної оцінки майна, коли балансова вартість відповідного об’єкта становила менше 10 % його первісної вартості.

Але, як і раніше, незалежна оцінка майна, що пропонується до продажу, проводиться відповідно до вимог Методики № 1891⁶.

⁶ Методика оцінки майна, затверджена постановою КМУ від 10.12.2003 р. № 1891.

Нагадаємо: незалежною оцінкою майна вважається оцінка, проведена суб’єктом оціночної діяльності*. Таким є припис ч. 3 ст. 3 Закону № 2658⁷. Таким чином, обійтися без професійного оцінювача не вдасться.

⁷ Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III.

За результатами проведення незалежної оцінки складається звіт про оцінку майна. Складовою частиною останнього є безпосередньо висновок про вартість майна.

При цьому Порядок № 803 вимагає обов’язкового погодження такого висновку ФДМУ або іншим держорганом приватизації

Зокрема, за новими правилами ФДМУ погоджує висновки про вартість:

— нерухомого майна;

— повітряних, морських суден та суден внутрішнього плавання;

— рухомого складу залізничного транспорту.

Погоджений висновок ФДМУ надає разом зі своєю згодою на відчуження майна.

Натомість погодження висновків про вартість іншого майна здійснює держорган приватизації за місцезнаходженням установи-балансоутримувача (абз. 7 п. 10 Порядку № 803). Для погодження висновку до такого органу слід подати:

1) звіт про оцінку майна;

2) відомості про об’єкти основних фондів (засобів) за даними бухобліку (додаток 1 до Порядку № 803);

3) акт інвентаризації основних фондів (засобів) (додаток 2 до Порядку № 803);

4) акт про технічний стан майна.

Всі зазначені вище документи, крім звіту про оцінку, мають бути складені на останню звітну дату.

На розгляд та схвалення (відмову) висновку про вартість майна компетентним органам відведено 15 робочих днів

Важливо: погоджений висновок про вартість майна є дійсним протягом 12 місяців з дати його погодження.

У будь-якому разі висновок має бути погоджено протягом шести місяців з дати оцінки майна. Якщо цього не відбулося у встановлений строк, доведеться знову проводити оцінку на нову дату

* Проведення незалежної оцінки майна здійснюється на платній основі. Оплатити ці послуги бюджетна установа може лише за наявності передбачених у кошторисі видатків на ці цілі. Водночас такі витрати здебільшого відшкодовує покупець або у складі ціни, або як додаткові витрати (це має бути обумовлено в договорі купівлі-продажу).

Підготовка до проведення аукціону

Оголошення про аукціон

Електронний аукціон з продажу майна має відбутися не раніше як через 20, але не пізніше ніж через 35 днів після опублікування оголошення про його проведення. Тут усе без змін. І традиційно таке оголошення повинно містити низку відомостей про сам об’єкт продажу, умови проведення аукціону і здійснення продажу майна та іншу додаткову інформацію.

Та віднедавна тут необхідно зазначати кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовано відповідний об’єкт нерухомості.

Причому якщо раніше Порядок № 803 передбачав наведення цієї інформації лише за наявності такого номера, то тепер без цього ніяк. Власне, це логічно й закономірно. Адже істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на будівлю або споруду, є кадастровий номер відповідної земельної ділянки (ч. 6 ст. 120 ЗКУ⁸). У свою чергу, одним із пунктів угоди про перехід права власності на земельну ділянку є також наявність кадастрового номера (п.п. «ж» ч. 2 ст. 132 ЗКУ).

⁸ Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Окрім того, бюджетна установа, яка виступає у ролі організатора аукціону, має навести в оголошенні контактні дані свого представника — особи, відповідальної за надання доступу до об’єкта продажу. Зокрема, тут слід зазначити прізвище, ім’я, по батькові такої особи, її номер телефону та електронну адресу. Цього вимагає абз. 6 п.п. 4 п. 16 Порядку № 803

Проведення аукціону

Регламентування дій учасників аукціону

Електронні аукціони проводяться в режимі реального часу через ЕТС. Такі аукціони передбачають підвищення цін у три раунди. У кожному з раундів кожен учасник аукціону може зробити крок протягом трьох хвилин.

При цьому нещодавно Кабмін зробив невелике уточнення (додано абз. 5 п. 26 Порядку № 803). Вважається, що учасник зробив крок аукціону, якщо його закрита цінова пропозиція та/або цінова пропозиція перевищує стартову ціну лота щонайменше на розмір мінімального кроку аукціону. До речі, розмір останнього установлено на рівні 1% від стартової ціни продажу.

Після завершення кожного раунду ЕТС робить 3-хвилинну паузу й оголошує наступний раунд

Розрахунки за придбане майно

Визначення переможця аукціону

За загальним правилом, переможцем аукціону є учасник, який подав найвищу цінову пропозицію та зробив щонайменше один крок аукціону.

Якщо надійшло одразу декілька однакових цінових пропозицій, переможцем вважається той, хто подав пропозицію раніше.

Якщо ж переможець відмовляється від свого статусу, його звання автоматично переходить до учасника з наступною за величиною пропозицією. При цьому обов’язковою умовою є здійснення цим учасником хоча б одного кроку електронного аукціону. Звісно, це не стосується учасників, котрі відмовилися від очікування (оформили лист (звернення)) та натиснули відповідну кнопку в особистому кабінеті. Такий порядок діяв і раніше (абз. 2 — 4 п. 29 Порядку № 803).

Але віднині чітко визначено, що оператор електронного майданчика зобов’язаний поінформувати потенційного переможця про зміну його статусу. На це відведено дві години з моменту звернення такого учасника щодо відмови від очікування та натиснення відповідної кнопки в особистому кабінеті

Підписання протоколу про результати аукціону

Протокол про результати аукціону формується й оприлюднюється в ЕТС автоматично в день його завершення.

Після цього протокол мають підписати покупець та продавець, а також оператор і організатор аукціону.

Спочатку своїм підписом мають засвідчити протокол переможець аукціону та оператор електронного майданичка. Після цього протокол надсилають організатору аукціону та установі-балансоутримувачу, якщо остання не є організатором. Оператор електронного майданчика повинен це зробити протягом чотирьох робочих днів після завершення аукціону та формування відповідного протоколу.

У свою чергу, організатор аукціону та установа-продавець віднедавна мають у своєму розпорядженні для підписання протоколу 10 робочих днів з дня його формування. Раніше для цього були передбачені більш стислі строки (лише шість робочих днів). Але у будь-якому разі надто зволікати з підписанням не варто.

Тим паче зробити це стало ще простіше.

Важливо! Відтепер чітко прописано можливість підписання протоколу про результати електронного аукціону за допомогою КЕП⁹. Пряму вказівку на це містить абз. 2 п. 30 Порядку № 803

⁹ КЕП — кваліфікований електронний підпис.

Укладення договору купівлі-продажу

За новими правилами договір купівлі-продажу укладається напряму між переможцем аукціону та установою-продавцем (абз. 1 п. 31 Порядку № 803).

Нагадаємо: раніше договір за результатами аукціону підписували переможець та організатор аукціону.

Але пам’ятайте: примірник такого договору необхідно надіслати організатору аукціону. Адже останній повинен опублікувати цей договір в ЕТС протягом 20 робочих днів з моменту завершення аукціону.

Цікаво, що з 1 січня 2021 року такі договори мають укладатися на підставі примірного договору, затвердженого ФДМУ. Таким є припис абз. 2 п. 31 Порядку № 803 (ср. ). Однак наразі примірних договорів купівлі-продажу держмайна не існує. Адже примірні договори, затверджені наказом № 1115¹⁰, з 30.10.2018 р. втратили свою чинність. Відтоді нових примірних договорів ФДМУ так і не затвердив

¹⁰ Наказ ФДМУ «Про затвердження примірних договорів купівлі-продажу» від 09.07.2007 р. № 1115.

Винагорода оператора електронного майданчика

Оператор електронного майданчика, через який було зроблено переможну цінову пропозицію, може розраховувати на винагороду. Її розмір лишився незмінним і становить 1,5, 3 та 5 %, відповідно за лоти — вартістю понад 64000 тис. грн, від 4000 до 64000 тис. грн та менше 4000 тис. грн. Тобто чим вища ціна, тим менша винагорода оператора.

Оператор вираховує свою винагороду із суми гарантійного внеску, сплаченого переможцем для участі в аукціоні. Залишок гарантійного внеску (за його наявності) оператор перераховує установі-продавцю. Він зобов’язаний це зробити протягом трьох робочих днів з дня публікації відповідного договору в ЕТС (абз. 5 п. 33 Порядку № 803).

Натомість якщо гарантійний внесок не покриває розмір винагороди оператора, переможець аукціону повинен здійснити доплату. Впоратися з цим він має до публікації договору

Увага! Якщо після вирахування із суми гарантійного внеску винагороди оператора та балансової вартості майна лишилися кошти, їх неодмінно слід спрямувати до загального фонду держбюджету.

Для цього установа-продавець має у своєму розпорядженні три робочих дні з моменту отримання такого залишку на свій рахунок.

Якщо ж переможець не розрахувався вчасно за придбане майно, йому гарантійний внесок не повертається. Протягом п’яти робочих днів після закінчення строку оплати оператор має перерахувати ці кошти організатору аукціону

Оплата та передача придбаного майна

Переможець аукціону зобов’язаний оплатити придбане майно протягом 30 календарних днів після опублікування договору в ЕТС. Причому покупець повинен здійснити розрахунок у повному обсязі. Лише за таких умов він отримає придбане майно.

Зверніть увагу: за оновленими вимогами акт приймання-передачі підписують напряму установа-продавець та покупець

Спрямування коштів від продажу майна

Законодавець уточнив порядок спрямування і використання коштів від продажу держмайна. Зокрема, відтепер у п. 14 Порядку № 803 зазначено, що покупець нерухомого майна повинен перерахувати:

— балансову (залишкову) вартість майна — установі-балансоутримувачу на банківський рахунок;

— решту коштів — до загального фонду держбюджету.

Натомість за інше (ніж нерухоме) майно покупець перераховує кошти в повному обсязі установі-балансоутримувачу

АЛЕ!

Зараз ми розповідаємо не просто про продаж держмайна, а конкретно про майно, яке перебуває на балансі бюджетних установ.

І тут не обійтися без норм БКУ¹¹. Зокрема, ст. 13 БКУ передбачено зарахування надходжень від реалізації в установленому порядку майна до підгрупи 4 групи 1 власних надхождень бюджетних установ. Виняток — надходження від продажу нерухомого майна.

¹¹ Бюджетний кодекс України від 08.07.2010 р. № 2456-VI.

Увага! Надходження від реалізації нерухомості не належать до власних надходжень бюджетних установ. Такі кошти необхідно у повному обсязі перерахувати в дохід того бюджету, за рахунок якого утримується установа.

А конкретно, зазначені кошти слід спрямувати до бюджету за кодом класифікації доходів 21080500 «Інші надходження».

Тож фактично установа-продавець нерухомості не отримає жодної копійки на свої потреби від такої реалізації.

Є ще один «сюрприз».

Увага! Надходження від реалізації транспортних засобів, сільськогосптехніки, обладнання та устаткування, що перебувають на балансі держустанов, є доходами загального фонду держбюджету.

Це чорним по білому прописано у абз. 2 ст. 10 Закону про держбюджет — 2021¹². Тож, як не крути, а доведеться кошти, отримані від продажу транспортних засобів та різноманітного обладнання, в повному обсязі перерахувати у дохід бюджету. Зокрема, ці кошти слід спрямувати за кодом класифікації доходів бюджету 21083000 «Надходження від реалізації автомобілів, засобів наземного, водного та повітряного транспорту, сільськогосподарської техніки, обладнання та устаткування, що перебувають на балансі органів державної влади та інших державних органів, утворених органами державної влади підприємств, установ та організацій, які використовують кошти державного бюджету»

¹² Закон України «Про Державний бюджет України на 2021 рік» від 15.12.2020 р. № 1082-IX.

Отже, хоча Порядком № 803 і визначено напрями використання коштів від продажу держмайна (передусім на погашення заборгованості із виплати зарплати), фактично ж розпоряджатися нічим.

Тим не менше відзвітувати перед суб’єктом управління майном та ФДМУ про результати відчуження та використання коштів таки доведеться (абз. 5 п. 14 Порядку № 803). Для цього протягом 30 календарних днів з моменту реалізації майна треба подати звіт згідно з додатком 3 до Порядку № 803