Змінився орендодавець: оформлюємо наслідки

Реорганізація та договори оренди

Загальні засади реорганізації суб’єктів господарювання визначено ст. 104 — 112 ЦКУ. Так, юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юросіб їх майно, права та обов’язки переходять до правонаступників.

У свою чергу, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця (ст. 770 ЦКУ).

Водночас на додаток до загальної норми ЦКУ існує і спеціальна, визначена в профільному нормативному документі — Законі № 157¹. Так, у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов’язки за договором оренди, якщо інше не передбачено договором (ч. 8 ст. 20 вищезгаданого Закону).

¹ Закон України «Про оренду державного та комунального майна від 03.10.2019 р. № 157-IX.

Відтак у випадку реорганізації юридичної особи — орендодавця майно, права та обов’язки за договором оренди переходять до його правонаступника. Тож фактично реорганізована комунальна установа втратила статус орендодавця. Натомість повноваження нового орендодавця перебирає на себе її правонаступник.

До того ж за таких умов відбувається перехід прав та обов’язків, передбачених договором оренди, від попереднього орендодавця до нового (його правонаступника). Однак зміна сторони договору не припиняє орендні зобов’язання за таким договором. Тому укладений договір оренди зберігає чинність для відповідного правонаступника юридичної особи — орендодавця. Підтвердженням такого висновку є положення п. 13.3 Примірного договору. А ось про виконання норм цього пункту варто поговорити детальніше. Адже тут є чимало цікавих нюансів.

Як новий орендодавець набуває статусу сторони договору оренди

Права та обов’язки переходять до нового орендодавця не автоматично. Для цього необхідно виконати певні дії. Зокрема, усі зацікавлені сторони повинні оформити взаємовідносини документально. Але які конкретно документи потрібно скласти (надати)?

На жаль, чіткого та послідовного переліку дій з боку орендодавця-правонаступника годі шукати і в Законі № 157, і в Порядку № 483².

² Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.

Деякі згадки, а точніше, натяки щодо механізму передачі таких прав новій стороні договору оренди знаходимо в п. 13.3 Примірного договору³. Тож спробуємо зібрати докупи всі «пазли» з цього приводу. Які необхідно вчинити дії для переходу прав та обов’язків до нового орендодавця, далі пояснимо.

³ Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820.

Прийняти рішення про заміну рендодавця

Традиційно таке рішення приймає орган, уповноважений управляти відповідним майном. Звісно, для об’єктів комунальної власності таким органом є відповідний ОМС. Таким чином, рішення про заміну орендодавця має прийняти конкретна місцева рада на своїй сесії.

У такому рішенні варто зазначити таку інформацію:

• підстави для зміни орендодавця (посилання на документ, на підставі якого відбулась реорганізація орендодавця). Зокрема, таким документом є рішення про реорганізацію;

• повне найменування попереднього та нового орендодавця;

• дата та номер укладеного договору оренди та інше.

Зазначимо, що в деяких випадках сторони оформлюють Акт про заміну сторони у договорі оренди. Згадку щодо необхідності складання такого Акта містить п. 13.3 Примірного договору. Форма цього Акта розроблена ФДМУ та розміщена на його офіційному сайті⁴.

⁴ Примірна форма Акта про заміну сторони у договорі оренди нерухомого/іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, наведена за посиланням: www.spfu.gov.ua/ua/documents/5079.html.

Її використовують у разі заміни не тільки орендодавця, але й балансоутримувача та орендаря. Але для нашої ситуації такий Акт застосовувати недоцільно.

Укласти додаткову угоду до договору оренди

У разі зміни інформації про сторони договору оренди (наприклад, зміни у найменуванні, місцезнаходженні, банківських реквізитах і контактних даних) необхідно про це письмово повідомити інших сторін договору. Для цього укладають додаткову угоду до договору оренди.

Які пункти варто визначити у такій угоді? Передусім слід викласти у новій редакції преамбулу договору із зазначенням оновленої інформації про сторони договору оренди. Також обов’язково треба оновити розділ договору «Реквізити сторін».

І майте на увазі: новий орендодавець повинен повідомити орендаря про відповідні зміни письмово або надіслати повідомлення на електронну пошту.